Adrian Gubčo 13.05.2022 13:35

Rozhoduje sa o budúcej podobe Palmy

Transformácia areálu niekdajšej Palmy na Račianskej ulici patrí k najkomplexnejším a najambicióznejším súčasným developmentom v Bratislave. Developer Corwin tu zamýšľa vybudovať kompaktnú mikroštvrť mestského charakteru. Cesta k výstavbe je však ešte dlhá, keďže potrebná je zmena Územného plánu. O charaktere tejto zmeny sa rozhoduje v týchto dňoch.

Corwin potvrdil akvizíciu Palmy na konci roka 2019 a oznámil, že tu plánuje vybudovať kvalitný polyfunkčný development s bývaním, kanceláriami, obchodmi a atraktívnymi verejnými priestormi. Ako koncepčného architekta oslovil dánsku spoločnosť Gehl Architects. Ide o konzultantov, spojených s menom legendárneho urbanistu a architekta Jana Gehla, špecialistu na tvorbu „miest pre ľudí“ s vysokokvalitnými verejnými priestormi a ľudskou mierkou. Onedlho sa začala odhaľovať konkrétnejšia vízia transformácie areálu.

Plány developera však narážajú na zásadnú komplikáciu – vízia vytvorenia polyfunkčnej štvrte nie je v súlade so súčasným znením Územného plánu. Ten na tomto mieste predpokladá zachovanie priemyselnej výroby. To v menšej miere umožňuje výstavbu kancelárskych objektov, rozhodne však nie bytových domov. Ak tu teda má vzniknúť mestotvorná štruktúra, plán musí prejsť aktualizáciou, ktorá prinesie zmenu funkčných kódov a otvorí lokalitu rozsiahlejšiemu developmentu mestského charakteru.

Presne na tento účel vznikajú urbanistické štúdie, ktoré majú preveriť možnosti transformácie lokalít v spojení s investičnými zámermi aj plánmi samospráv. Štúdia má teda zohľadniť nielen nároky investora, ale mať v sebe zakomponované aj pripomienky a požiadavky verejného sektora. Materiál je predmetom prerokovania a spravidla sa vypracováva variantne. To je aj prípad Palmy, pre ktorú vypracovala urbanistickú štúdiu špecializovaná kancelária JELA.

Ako sa uvádza v štúdii, medzi jej ciele patrí zhodnotenie potenciálu územia pri určení vhodného funkčného využitia a optimálnej miery zástavby, zvýšenie kvality životného prostredia pre ľudí alebo zachovanie kontinuity kultúrno-spoločenských a historických tradícií. Okrem toho sa hovorí o zabezpečení primeraného rozsahu zelene, obsluhy územia, hľadaní možností optimálneho riešenia statickej dopravy a o ďalších cieľoch. Za týmto účelom sa musí funkčná regulácia zmeniť na územie bývania a občianskej vybavenosti, príp. čiastočne na občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu.

Oba varianty vychádzajú z koncepcie Územného plánu, podľa ktorého by Bratislava mohla teoreticky narásť až na 800-tisíc obyvateľov. Rozvoj sa bude koncentrovať predovšetkým v okolí kľúčových radiál. Palma má v tomto smere pozíciu akéhosi lokálneho centra vo väzbe na Račiansku ulicu. Transformácia brownfieldu je zároveň v súlade s materiálom Urbanistická štúdia Brownfieldy na území hlavného mesta Bratislavy, ktorý sa venuje vytypovaniu areálov, vhodných pre zmenu funkčného využitia a následnú výstavbu. Palma je jedným z nich.

Koncept Palmy od Gehl Architects. Zdroj: Gehl Architects / Corwin

Variant 1

Prvý z variantov vychádza z vízie Gehl Architects. Odráža tak princípy práce tohto štúdia, kde sa tvorivý proces odvíja od animovania života, následne priestoru pre tento život a až potom budov. Tieto musia mať zároveň ľudskú mierku, musia tvoriť „jemné“ mesto (teda organicky prepájať verejný život so súkromným) a odkazovať na lokálne tradície. V prípade Palmy to znamená replikovanie kvalít centra Bratislavy, rešpektovanie industriálnej histórie lokality a vytvorenie miestneho centra vo väzbe na bulvár Račianskej ulice.

Dánski urbanisti museli ale do úvahy vziať aj špecifické slovenské normy, ktoré vyžadujú nízku mieru zastavanosti (čo vedie k vyšším budovám a väčším voľným priestorom), rozsiahle zelené plochy, čo ale nie je garanciou ich kvality, prísne normy pre presvetlenie (čo vedie k širším uliciam) a extrémne prísne požiadavky na parkovanie. Oproti dánskej praxi a skúsenostiam ide o značné obmedzenia. Na druhej strane, výhodami bola prítomnosť električkovej trate, Novej Cvernovky a výhľadovo železničnej zastávky Mladá Garda. Zachované priemyselné objekty predstavujú výzvu pre skvalitnenie susedstva.

Postupne sa tak vyformovala vízia kompaktnej štvrte s blokovou štruktúrou zástavby a intenzívnym miešaním funkcií, no zároveň s rozličnými charaktermi jednotlivých priestorov. Úvodom do rozvoja lokality bude výstavba na severe lokality, pri električkovej zastávke a smerom do rušnej ulice, kde vzniknú kancelárske budovy (vrátane uvažovanej najväčšej drevostavby na Slovensku) a podstatná časť vybavenosti. Tým sa v lokalite aktivuje život a vznikne aj hluková bariéra, ktorá odizoluje vnútorné časti pozemku a pripraví ich na rezidenčnú funkciu.

Tá má prísť v druhej a tretej etape výstavby. Rezidencie budú disponovať príjemnými zelenými vnútroblokmi, druhá etapa však vymedzí aj centrálne námestie Palmy (o veľkosti Hlavného námestia) v susedstve ikony územia – zachovaného priemyselného sila. Z tohto miesta bude zároveň dobrý prístup do Novej Cvernovky, čoraz populárnejšieho kultúrneho centra. Medzi druhou a treťou etapou zas vznikne menší parčík, určený predovšetkým pre miestnych obyvateľov. Verejné priestory medzi blokmi budú upokojené, sieť komunikácií zas umožní dobré spojenia s významnými priestranstvami v okolí – vrátane Námestia Biely Kríž, ktoré bude vizuálne napojené aj na námestie v Palme. Dopravná obsluha bude zabezpečená z komunikácie po obvode developmentu.

Dánski architekti ďalej počítajú s rozdelením blokov na menšie sekcie s rozličnými výškami a podlažnosťou, aby nevznikli dlhé nudné fasády so zhodnou podobou a Palma nadobudla charakter rastlého mesta. Napriek kompaktnej zástavbe bude v Palme mimoriadne prítomná zeleň, najmä v rezidenčnej časti a v priestore hlavného námestia, ktoré nemá byť úplne vydláždené. Hoci sú funkcie pomixované tak, aby tu život prebiehal po celý deň, obytné časti majú byť predsa len pokojnejšie a intímnejšie.

K uvažovanej vybavenosti patria okrem základnej komerčnej vybavenosti (zväčša na nárožiach) materská škola, stacionár pre seniorov v jednom z rezidenčných blokov, v Mlyne Union kinobar a kreatívne ateliéry, alebo na námestí tržnica v budove Starého mlyna. V Sile by mohlo byť kultúrne centrum alebo galéria. Ráta sa aj s klinikami, ktoré by mali byť umiestnené v dobre prístupných priestoroch, pričom sa myslí aj na prístupnosť autom. Parkovanie je v tomto variante navrhované z drvivej väčšiny v podzemných garážach.

Variant 1 počíta s výstavbou približne 1.072 bytov pre 1.910 obyvateľov. Asi 1.729 ľudí by tu malo pracovať. Na tieto počty pripadá 1.605 parkovacích miest, z toho 1.493 bude v garážach. Daný variant predpokladá rozdelenie územia v rámci Územného plánu na lokalitu s kódom 201 (občianska vybavenosť) a 501 (bývanie a občianska vybavenosť).

Variant 1 urbanistickej štúdie od Gehl Architects. Zdroj: Gehl Architects / JELA

Variant 2

Druhý variant vznikol priamo v kancelárii JELA, ide tak o „slovenskejší“ návrh. S prvým je zhodný v riešení prvej etapy, pri druhej a tretej (rezidenčných etapách) sa ale odlišuje. Na rozdiel od takmer uzatvorených blokov od Gehl Architects, JELA pracuje s pootvorenými blokmi, doplnenými o vnútroblokovú zeleň. Podlažnosť nie je natoľko rozdielna, zásadnejšie rozdiely spočívajú v nižšej miere rozčlenenia blokov na menšie sekcie, väčšom rozsahu verejných priestorov a v systéme dopravnej obsluhy, ktorý predpokladá vjazd automobilov aj do uličiek medzi jednotlivými blokmi.

Najvýraznejším prvkom tohto variantu je veľkorysý verejný priestor, ktorý vytvára pokračovanie Námestia Biely Kríž vo forme ďalšieho námestia, vyúsťujúceho do ďalšieho veľkého priestoru v okolí Sila. Do týchto priestorov je orientovaná podstatná časť vybavenosti. Na námestí má byť umiestnená aj tržnica, knižnica a v Starom mlyne komunitné centrum a kino. V Sile sa naďalej počíta s galériou, prípadne s multifunkčnou halou. Bývanie a stacionár pre seniorov sa umiestňuje do Mlynu Union. Tento variant o čosi horšie komunikuje s trojicou komerčno-administratívnych objektov pri Račianskej ulici (Račianska 72-76), ktoré je potrebné zachovať.

Variant 1 počíta s výstavbou približne 1.218 bytov pre 2.173 obyvateľov. Asi 1.285 ľudí by tu malo pracovať. Na tieto počty pripadá 1.780 parkovacích miest, z toho 1.640 bude v garážach. Daný variant predpokladá zaregulovanie územia v rámci Územného plánu na lokalitu s kódom 501 (bývanie a občianska vybavenosť), jednotlivé časti Palmy by sa líšili len dvomi odlišnými regulačnými stupňami.

Variant 2 urbanistickej štúdie od JELA. Zdroj: JELA

Aká Palma vznikne a kedy to bude?

Oba varianty prichádzajú s rozšírením Račianskej ulice alebo doplnením plnohodnotnej cyklotrasy. Projekt tak má priniesť komplexné zlepšenie dopravnej situácie v bezprostrednej blízkosti Palmy. Významná časť obyvateľov a návštevníkov by mala podľa predstáv architektov aj investora využívať verejnú dopravu – na túto je totiž napojená vynikajúco, zvlášť v prípade vybudovania železničného terminálu Mladá Garda, ktoré sa výhľadovo očakáva v nasledujúcich desaťročiach (pričom development okolia je jedným z predpokladov, ktorý má zvýšiť jeho výhodnosť).

Projekt musí počítať aj s teoretickým predĺžením Nobelovej ulice a jej vyústením na Račiansku. Železničnú trať prekoná pravdepodobne podjazdom. Zlepší sa tým spojenie so sídliskom v okolí Nobelovej, hoci negatívom bude narušenie kontaktu s Novou Cvernovkou a zabratie časti verejného priestoru. Zámer predĺženia Nobelovej nie je priamou súčasťou projektu Palmy, developer ho však bude musieť v každom prípade zohľadňovať.

Úlohou mestskej časti je teraz vyhodnotiť jednotlivé návrhy variantov a odporučiť vhodný. V jeho zmysle by sa mal následne zmeniť Územný plán. To je základ pre to, aby sa vôbec mohla Palma prebudovať komplexne. Prvá etapa v podobe administratívy už je v povoľovacom procese, druhá a tretia si budú musieť ešte nejakú dobu počkať. Developer dúfa, že projekt by mohol ísť do výstavby v roku 2024 a byť dokončený v roku 2036 2030*. Zdá sa to byť ďaleko, pokiaľ však bude zmena plánu trvať pridlho, môže sa development ukončiť aj omnoho neskôr.

Pre Bratislavu by to bola škoda. Hoci oba varianty disponujú svojimi kvalitami, za jednoznačne lepší ale považujem Variant 1 od Gehl Architects. Táto verzia pôsobí prepracovanejšie, mestotvornejšie a prináša formu zástavby, bližšiu tradičným centrám európskych veľkomiest. Nepracuje s takými rozsiahlymi priestranstvami, to je však správne – menšie piazzety či dvory disponujú intimitou, akú gigantické námestia a vnútrobloky, na aké sme na Slovensku v dôsledku modernistického plánovania zvyknutí, ponúknuť nedokážu. Posilňuje sa tak (minimálne vizuálne) ľudská prítomnosť, ktorá je základom kvality verejného priestoru. Nie je náhoda, že všetky vizualizácie obsahujú množstvo postavičiek, pohybujúcich sa vo verejnom priestore alebo v domoch.

Využitím urbanistickej koncepcie od Gehl Architects spoločne s diferencovanou architektúrou jednotlivých domov, zachovanými industriálnymi objektami, kvalitnými verejnými priestranstvami a aktiváciou ikonického Sila by v Palme skutočne mohol vzniknúť kus dobrého mesta. Takých kúskov je nanešťastie v Bratislave len málo a ďalej sú devastované zlými verejnými priestormi, nesprávnym plánovaním a tlakom nákupných centier, ktoré umŕtvujú mestský parter. Zmeniť by sa to malo minimálne v prípade lokálnych centier, ktoré postupne v Bratislave vznikajú. Palma môže byť jedným z nich.

Dôležitý ťah je teraz na samospráve, miestnej aj mestskej. Rozhodnutím o schválení urbanistickej štúdie (a jej lepšieho variantu) a následne zmene Územného plánu môže ukázať, že nie je v skutočnosti proti rozvoju mesta, ale ide jej o kvalitu. V súčasnej Bratislave možno len ojedinele nájsť lepšie nastavené zámery, ako sa črtá byť Palma. Jej odmietnutie by bolo chybou a stratou.

*Údaj v urbanistickej štúdii je podľa developera chybný, oficiálny harmonogram ráta s dokončením celej Palmy v roku 2030.

Pozrite si aktuálny stav areálu Palmy vo fotoalbume.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.