Simona Schreinerová 09.08.2023 10:00

Bude bývanie konečne dostupnejšie? Realitný trh reaguje na aktuálnu situáciu, developeri využívajú nové nástroje

Realitný trh už takmer rok bojuje s oslabenou kúpyschopnosťou. Predaj bytov sa spomalil, ale niektorým projektom sa predsa len darí lepšie ako iným. Existujúca situácia núti developerov k hľadaniu nových stratégií. Medzičasom, vývoj cien bytov z druhej ruky sa nemení, rovnako ako trh prenájmov. 

ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Podľa dát technologického startupu BuiltMind je aktuálne v Bratislave k dispozícii zhruba 3.200 bytov a apartmánov v novostavbách. Voľné rezidenčné nehnuteľnosti sú dostupné v takmer 90 projektoch. Podľa BuiltMind sa realitný trh z pohľadu medziročného predaja v prvom polroku tohto roka spomalil o 63 %.

Najpredávanejšie projekty sú podľa ich dát Čerešne od ITB Development, Ovocné sady od JTRE Slovakia a Slnečnice od Cresco Real Estate. V prvom štvrťroku sa predalo celkovo 209 bytov, z toho 48 v Čerešniach. V druhom kvartáli ich bolo 179. Dáta pochádzajú z verejne prístupných cenníkov. 

Spoločnosť vysvetľuje, že úspech predaja napriek celkovej situácii podnietilo niekoľko nových nástrojov. „Za úspechom jednotlivých projektov možno hľadať viaceré faktory. Jedným z nich môžu byť nové finančné nástroje. Nové nástroje poskytujú kupujúcim celý rad možností, ktoré predtým nemali, vrátane systémov rent-to-buy či garantovaním úrokových sadzieb. Developeri, zameriavajúci sa na dostupnosť a transparentnosť, tak uľahčujú kupujúcim proces nákupu nehnuteľnosti,“ hovorí Martin Decký, CEO spoločnosti BuiltMind. 

Práve nové finančné nástroje môžu podľa analytikov oživiť bratislavský realitný trh. Developeri ponúkajú napríklad garanciu fixných úrokových sadzieb. Vďaka tomu má kupujúci istotu, že bude platiť stále úrokovú sadzbu počas dlhšej doby, než stanoví banka. Garantované úrokové sadzby ponúkol práve developer ITB v 3. etape projektu Čerešne, a to vo výške 1,49 %.

Cresco zasa ponúka v Slnečniciach hyponájom. Tento koncept umožňuje bývanie v novom byte a zároveň čakanie na vhodnejšie podmienky financovania. Záujemca musí zaplatiť rezervačný poplatok a následne platí mesačný nájom. Okrem týchto finančných nástrojov ponúkajú developeri aj finančný bonus. Ten si môžu kupujúci uplatniť u tretej strany na vybavenie bytu nábytkom na mieru. Bonus je dostupný napríklad v prvej etape Zwirnu od YIT Slovakia. 

Zdroj: BuiltMind

Ceny na sekundárnom trhu klesajú

Ceny bytov na sekundárnom trhu aj naďalej klesajú. Potvrdzujú to analytici Bencont Investments, podľa ktorých staršie byty z druhej ruky zaznamenali v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom pokles cien o 2,76 %. Cena sa v druhom štvrťroku sa pohybovala na úrovni 3.484 eur na meter štvorcový. Analytici evidujú aj medziročný pokles, priemerné ceny v druhom kvartáli 2022 boli o 8% vyššie ako v druhom kvartáli tohto roka. Byty na sekundárnom trhu klesajú na cene už tretí kvartál v rade.

Podľa Bencont Investments je aktuálne priemerná cena novostavieb o 45 % vyššia ako priemerná cena bytov na sekundárnom trhu. Zároveň však dodávajú, že priemernú cenu novostavieb ťahajú nahor projekty v centre mesta, ktoré sa v sekundárnej ponuke nenachádzajú. Priemerná absolútna cena bytov sa znížila na 219.910 eur. To predstavuje medzištvrťročný pokles o 1,6 % a medziročný pokles o 9,85%.

Kým ceny starších bytov klesajú, výška nájomného rastie. Priemerná jednotková cena nájmu aj s energiami vzrástla medziročne o 11,8 % na aktuálnych 15,10 €/m². Priemerný mesačný absolútny nájom v Bratislave tak v druhom štvrťroku dosiahol 904 €. V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom to bol 8% nárast

Situáciu objasňuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments: „Do celkového nájmu sa od začiatku roka postupne pretavujú zvýšené ceny zálohových platieb za energie," konštatuje. „Priemerný nájom nerástol len vďaka energiám, ale aj kvôli nárastu základného nájomného. Vývoj na trhu s nájomným bývaním odráža skutočnosť zvýšeného dopytu po nájme v Bratislave na jednej strane, ale aj postupné komponovanie zvýšených splátok z hypoték na strane druhej.“

Záujem o nájomné bývanie je podľa neho podporený aj tým, že priemerná splátka hypotéky s energiami je momentálne vyššia ako nájom obdobného bytu. Aktuálne je teda pre mnohých nájomné lacnejšie ako hypotéka, navyše kupujúci čakajú na prepad cien a kúpu odkladajú.

Analytik ale upozorňuje na to, že v porovnaní s krízou spred 15 rokov je v súčasnosti finančný sektor v lepšej kondícii, makroekonomické prostredie stabilnejšie a ponuka bytov je nižšia. Vo všeobecnosti tak nie sú predávajúci nútení pristupovať k znižovaniu cien.

Podľa Bruchárika sa najmä staršie byty stávajú dostupnejšie a je otázkou času, kedy sa kupujúci prestanú obávať investovať do bývania. Zlomom by malo byť stabilizovanie alebo prípadný pokles úrokových sadzieb a stabilizácia inflácie. V najbližšom období by ešte mohlo prísť k poklesu cien na sekundárnom trhu. Analytici očakávajú, že sa do konca roka situácia stabilizuje a začne sa otáčať. V prípade nájomného môže prísť k ďalšiemu, aj keď pomalšiemu nárastu.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.