Adrian Gubčo 09.05.2023 16:40

Konečne lepšie časy? Ceny bývania klesli, mení sa aj dostupnosť bývania

Po rokoch nepretržitého rastu cien bytov došlo v poslednej dobe k zmene situácie. Už druhý štvrťrok sa ceny prepadávajú. Zvlášť to platí v prípade nehnuteľností na sekundárnom trhu, pri ktorých je pokles ešte výraznejší. To vyvoláva oprávnené otázky, ako dlho bude táto situácia trvať a ako sa to odrazí na dostupnosti bývania.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Na trende poklesu cien bývania sa zhodujú všetky štatistiky. Potvrdzuje to aj Národná banka Slovenska (NBS), ktorá konštatuje, že v prvom kvartáli roku 2023 ponukové ceny nehnuteľností na bývanie poklesli o 3,9% v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Týka sa to všetkých krajov, ale zvlášť Košického, Prešovského aj Bratislavského (kde klesli o 4,2%). V marci boli cenové úrovne podľa NBS nižšie až o 7% oproti vrcholu v júli 2022.

Tempo poklesu sa navyše zrýchlilo. NBS pripomína, že medziročný rast spomalil na 1,8% (z predchádzajúcich 15%), čo predstavuje najpomalší medziročný rast od roku 2015. Priemerná cena klesla v porovnaní so 4. štvrťrokom o 104 eur/m², pričom 71 eur z uvedeného rozdielu pripadá na Bratislavský kraj. Priemerná cena bytov je z celoslovenského pohľadu o 3,7% nižšia oproti predchádzajúcemu štvrťroku, pri domoch klesla o 2,2%.

Národná banka dopĺňa, že v Bratislavskom kraji klesali ceny vo všetkých okresoch, najvýraznejší vplyv na celkovú cenu mali okresy Bratislava I a Bratislava V. Vo výsledku dosiahli úroveň 3.203 €/m². Za celé Slovensko poklesli na 2.556 €/m².

Klesajúci trend je viditeľný najmä na bytoch z druhej ruky, teda na sekundárnom trhu. Podľa spoločnosti Bencont, ktorá pravidelne zverejňuje trhové analýzy, oproti predchádzajúcemu štvrťroku klesli takéto byty v Bratislave (teda nie v celom kraji) o  4,93 %, čím sa dostali na úroveň 3.582 €/m². Oproti prvému štvrťroku 2022 je to nárast o 1,07%, na tom sa však podpísali ešte prvé kvartály minulého roka. Pokles sa v posledných dvoch štvrťrokoch zvýšil. Ceny novostavieb sa už tretí štvrťrok v rade držia na rovnakej úrovni okolo 4.930 €/m².

Pri bližšom pohľade na byty, najvýraznejšie sa znížili ceny bytov v pôvodnom stave (o 5,72%) a ceny kompletne rekonštruovaných bytov (o 5,31%). Ceny novostavieb ponúkaných na sekundárnom trhu sa znížili o 3,72% na 3.965 €/m². Oproti kompletne zrekonštruovaným bytom sú novostavby ponúkané na sekundárnom trhu drahšie približne o 9%. Bencont pripomína, že takto sú ale štandardne označované aj 10- až 15-ročné budovy. Úplne nové projekty sú drahšie až o 37,6%.

Priemerná absolútna cena bytu dnes dosahuje približne 223.485 eur. Poklesla aj priemerná rozloha ponúkaných bytov, k čomu prispela väčšia ponuka menších bytov. Najlacnejší byt sa dá v priemere kúpiť v Bratislave V, kde pri rozlohe 59,56 metrov štvorcových vyjde na viac ako 197-tisíc eur.

Kým ceny mierne klesajú, nájmy prudko stúpajú. Medziročne narástla o 18,07%, dosahuje tak v priemere 14,94 €/m². Do nájomného sa v priebehu prvého štvrťroku podľa Bencontu naplno pretavil rast cien energií. Ponúkané byty na prenájom v prvom štvrťroku tak do ceny komponovali aj nové zvýšené zálohové platby za dodávky energií. Priemerné nájomné sa v prvom štvrťroku 2023 pohybovalo na úrovni 836 eur.

Analytici pripomínajú, že priemerná cena nájmu v kompletne zrekonštruovanom byte dosahovala 803 eur (pri priemernej rozlohe 57,46 m²) a priemerný nájom v čiastočne zrekonštruovanom byte 743 eur (55,9 m²). Novostavbu, prenajímanú z druhej ruky, bolo v prvom štvrťroku možné si prenajať v priemere za 923 eur (62,3 m²).

V týchto cenách je okrem cien energií zohľadnený aj rast dopytu – pre mnohých ľudí totiž ide o dostupnejšiu možnosť bývania oproti hypotéke pri súčasnej úrokovej miere.

Developer predpokladá, že súčasný vývoj bude ešte nejakú dobu pokračovať. „Na trhu naďalej pretrváva oslabený dopyt a určitá opatrnosť, nakoľko vysoká inflácia a ceny energií znižujú celkový disponibilný príjem potenciálnych kupcov,“ hovorí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Pri viditeľnom poklese cien je prítomná aj tendencia kupujúcich vyčkávať, či ceny nehnuteľností neklesnú ešte o niečo nižšie, čím by realizovali výhodnejší nákup.“

Transakcie tak dnes realizujú hlavne tí, ktorí potrebujú predávať alebo kupovať kvôli zabezpečeniu vlastného bývania. Investori skôr vyčkávajú na lepšiu situáciu. „Rok 2023 bude sprevádzať oslabený dopyt po nehnuteľnostiach z dôvodu vysokej inflácie, vysokých úrokových sadzieb a poklesu reálnych miezd,“ konštatuje Bruchánik. „V blízkej dobe očakávame, že ceny starších nehnuteľností môžu klesnúť do 3-5 %.“

Táto situácia by ale nemusela mať dlhé trvanie. „Dlhodobý klesajúci trend ale neočakávame a v druhej polovici roka 2023 predpokladáme skôr zastabilizovanie situácie. Tento názor opierame o predpoklad, že v druhej polovici roka by mohlo dôjsť k spomaleniu inflačného rastu, zatiaľ čo bude pokračovať nadpriemerný mzdový rast a úrokové sadzby by mohli dosiahnuť svoj vrchol a zastabilizovať sa,“ vysvetľuje R. Bruchánik.

Vďaka tomu by mala nastať vcelku nová situácia. „Dostupnosť bývania by sa tak po prudkom zhoršení v roku 2022 mala v roku 2023 zlepšiť,“ uzatvára analytik. V Bratislave sa pritom dostupnosť posledné roky vytrvalo zhoršuje.

Napriek tomu treba pripomenúť, že aj napriek zlepšeniu dostupnosti bude toto len mierne. Aj naďalej budú nehnuteľnosti najmä v novostavbách nedostupné pre veľkú časť potenciálnych klientov, vrátane kupujúcich zo strednej triedy. Tú okrem dostupnosti hypoték, inflácie či optimizmu na trhu ovplyvňuje aj dostatok voľných bytov. Nie je vylúčené, že sa ich počet kvôli odloženému dopytu čoskoro zvýši, otázne ale je, aká je udržateľnosť daného stavu.

Mesto môže aktuálne obdobie využiť na odomknutie väčšieho počtu území pre rezidenčnú výstavbu. Podľa známych informácií sa to do istej miery deje. V dohľadnej dobe by mali byť schvaľované Zmeny a doplnky Územného plánu 08, ktoré otvoria nové lokality pre vznik nájomných aj štandardných bytov. Okrem toho prebieha príprava aj na Zmeny a doplnky 11, kde bude takýchto miest omnoho viac.

Nové byty začnú na trh pribúdať až v horizonte niekoľkých rokov. Dovtedy to s dostupnosťou bývania nemusí byť také priaznivé, ako by sa mohlo zdať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.