Adrian Gubčo 23.01.2023 16:15

Zlé správy sa potvrdzujú: Bývanie v Bratislave dostupnejšie nebude

Po rokoch rastu cien bytov priniesli posledné mesiace zásadný zlom: rast sa konečne zastavil, v niektorých prípadoch ceny bytov klesli. K tomu sa navyše rozšírila aj ponuka, v prípade novostavieb dokonca zdvojnásobila. Úvahy, že to prinesie zvýšenie dostupnosti bývania, sa však ukazujú ako nepresné – môže to byť aj úplne opačne.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Zlé správy potvrdzuje kvartálna analýza realitnej kancelárie Herrys, ktorá sa zameriavala na trh nových bytov. Ako konštatuje Herrys, zlomovým okamihom na trhu nehnuteľností v roku 2022 nebola ani vojna na Ukrajine, ani energetická kríza, ale zvýšenie úrokových sadzieb komerčných bánk. Dôsledkom toho je pokles predajov nových bytov aj bytov na sekundárnom trhu. Práve to treba hľadať za rozšírením ponuky – novoprichádzajúce byty sa jednoducho nekupovali.

Ponuka narástla tak v prípade novostavieb aj starších bytov. Ponuka v novostavbách aktuálne predstavuje 2.693 bytov v 88 developerských projektoch. Pri súčasnom tempe predajnosti to vystačuje na 1,5 roka. V uplynulom kvartáli pribudlo približne 1.111 nových bytov v 13 projektoch a etapách existujúcich projektov. Ponuka podľa podkladov Herrysu rastie už tretí kvartál po sebe. Existujúcim predajom dominujú dvojizbové byty, rovnako ako ponuke – takýchto bytov je 45%. Trojizbové tvoria 24,2%.

V prípade sekundárneho trhu klesala ponuka do marca minulého roka, odvtedy však nepretržite stúpa. Odvtedy sa zdvojnásobila na viac ako 4.300 bytov, z toho tretinu (1,4-tisíc) tvoria novostavby. Priebežne z ponuky ubudne o 10% menej bytov ako do nej príde. Mesačne pribudne približne 2,5-tisíc bytov. Výsledkom je, že namiesto priemerných 19 dní za začiatku minulého roka sa dnes byt predá v priemere až za 41 dní. Predajom dominujú trojizbové byty.

Jednoznačne sa tak ukazuje citeľný pokles dopytu, zvlášť oproti úrovni spred leta či predchádzajúcich rokov. Medzikvartálne sa síce zvýšil o 25% (v novostavbách sa predalo 427 bytov), medziročne však pri 1.992 predaných bytoch poklesol o 40%. 19 projektov nezaznamenalo žiaden predaj dva kvartály po sebe. Polovica predaných bytov patrila do Bratislavy III. Slabý bol predaj v Bratislave V, teda predovšetkým v Petržalke.

Pokles dopytu sa odrazil na vývoji cien. Podľa Herrysu pri novostavbách medzikvartálne narástli v priemere o 0,7% a medziročne o 11,67%. Priemerná cena tak dosahuje 3.895 eur za meter štvorcový bez DPH. Ponukové ceny klesli v poslednom štvrťroku v Bratislave V o 5,61%, v Bratislave III však stúpli v priemere o 8,17%. Tu bol zaznamenaný aj najväčší medziročný nárast o 23,66%, v Bratislave II bol zas najmenší – 5,69%.

Na sekundárnom trhu bolo možné sledovať od polovice roka zreálňovanie (teda pokles) cien, medziročne však nehnuteľnosti aj tak zdraželi v priemere o 7,32%. Aktuálna priemerná cena sa pohybuje na úrovni z prelomu februára a marca 2022. K decembru dosahovala približne 3.789 eur za meter štvorcový.

Čo sa týka budúceho vývoja, odborníci nehovoria o prudkom zdražovaní ani zlacňovaní. „U nových bytov vývoj cien závisí od toho, ako budú rásť úrokové sadzby, ako sa to premietne do celkovej dostupnosti úverov a potrebnej výšky vlastných finančných prostriedkov,“ priblížil Filip Žoldák, partner v RK Herrys. „Z pohľadu developerov skôr predpokladáme, že ak budú chcieť zvýšiť tempo predaja, budú musieť ponuku zatraktívniť v podobe nejakého balíka (pivnica, parkovacie miesto, kuchyňa v cene a pod.) alebo ojedinele budú ponúkať aj cenové zvýhodnenia tak, ako to pozorujeme už dnes (časovo limitované ponuky a iné).“

U predajov na sekundárnom trhu je cenový vývoj o čosi dynamickejší, nie však výrazne. „Zo štatistík sekundárneho trhu vyplýva, že kým na začiatku roka by ste tých, čo zlacnili svoju ponuku, spočítali na prstoch jednej ruky, na konci roku tak urobili už stovky predávajúcich. Priemerné zlacnenie však neprekročilo -5%,“ upozorňuje Žoldák. „Podľa našich skúseností sa v procese vyjednávania o kúpe bytov ešte cena mierne upravuje smerom nadol (+- 5%), neplatí to však v každom prípade.“ Byty ostávajú na trhu dlhšie v dôsledku rozšíreniu ponuky.

Výsledkom tak bude pravdepodobne stagnácia cien. Odborníci pritom vychádzajú z predpokladu o raste úrokových sadzieb a zároveň aj predpokladu rastu nominálnych miezd. Pri sekundári môže situáciu ovplyvniť naliehavosť, s akou potrebuje predávajúci byt predať. Výraznejšiemu poklesu však môže zabrániť fakt, že výhodným sa stáva prenájom bytov.

Zdroj: Herrys

Ide o logický dôsledok súčasného vývoja na nájomnom trhu. Ponuka na trhu s prenájmom sa od marca 2022 prepadla o 55%. Z ponuky ubudli rovnomerne všetky kategórie bytov, pričom ceny nájmov narástli v priemere až o 35%.

Ponuka sa neznižovala len v dôsledku väčšieho dopytu, ale aj celkovo menším počtom bytov pribúdajúcich do ponuky na prenájom. Kým v prvej polovici roka bolo každý mesiac v priemere k dispozícii 2.700 nových ponúk, v druhej polovici už len 1.200 každý mesiac. Trhu s prenájmami dominujú dvojizbové byty, ktorých je v ponuke najviac (až 40%) a je o ne najväčší záujem.

Na týchto štatistikách sa podpísalo viacero faktorov. „Pokles ponuky bytov na prenájom je výsledkom nielen zvýšeného dopytu zo strany vojnových utečencov, ale aj celkovo zníženej dostupnosti vlastného bývania. Tá pri štandardnom byte o výmere 50m² klesla až na úroveň z roka 2013,“ popisuje Martin Marsina, partner v RK Herrys. Minimálne nejakú dobu tak bude platiť, že kúpa nového bytu bude ekonomicky menej výhodná, čo je dané zvýšením miery úrokových sadzieb.

„Splátka úveru na bývanie tvorí v priemere 35% z čistého príjmu domácnosti tvorenej dvomi ľuďmi s priemerným čistým platom v Bratislave, bez nákladov na „služby a energie“, pripomína Marsina. „Pri takto nastavenom trende možno naďalej očakávať zvýšený dopyt a prenájmy majú predpoklad ďalšieho rastu ceny, až do momentu kedy sa splátka úveru a výška prenájmu nevyrovnajú.“ Pomer bol najnižší v roku 2018, kedy tvoril asi len 23% z čistého príjmu. Najvyšší nárast zaznamenal práve v minulom roku.

Ceny za priemerný prenájom sa v priebehu roka radikálne zvýšili. Kým vo februári to bolo v priemere 748 eur (hodnota je počítaná agregovane za všetky byty všetkých veľkostí, stavu a lokality), v decembri už 1.014 eur. Pri dvojizbových bytoch, ktoré predstavujú 40% celej ponuky, rast nájomného dosiahol 24,41%.

Zdroj: Herrys

Potvrdzujú sa tak informácie, ktoré publikovala už pred niekoľkými dňami spoločnosť Bencont. Rast cien sa síce zastavil a zväčšila sa aj ponuka, netreba si však robiť nádeje, že to znamená zlepšenie dostupnosti bývania. Práve naopak, mnoho ľudí teraz bude odkázaných na bývanie v podnájmoch. Výška nájmov ale bude rásť, čo môže časť obyvateľov vytlačiť do iných lokalít (do istej miery tak môže nastať gentrifikácia).

V tejto chvíli je trh v pomerne zlej situácii, kedy síce chýba dostatok bytov na predaj, zároveň ale dočasne aj dopyt. Zároveň chýba dostatok bytov na podnájom, pričom absentujú komplexnejšie produkty v podobe nájomných bytov, či už súkromných alebo verejných. Postupne sa plánujú prvé schémy, reálnymi sa však stanú až o niekoľko rokov. Aktuálna situácia by aspoň mohla teoreticky presvedčiť niektorých developerov a investorov, aby sa tomuto segmentu venovali vo zvýšenej miere.

Pre bežného klienta ide každopádne o nepriaznivý výhľad. Mnoho ľudí pravdepodobne odloží predaj a bude dúfať v stabilizáciu a pokles inflácie a následne aj pokles úrokových sadzieb. Z realitného prostredia však zaznievajú jednoznačné signály, že úroky pod 1% už netreba očakávať – išlo o anomáliu, ktorá sa nezopakuje. Kedy k stabilizácii dôjde, je nateraz neznáme.

Z dlhodobého hľadiska je zrejmé, že problémy s dostupnosťou bývania v Bratislave zlepší len masívnejšia výstavba nových bytov, či už pôjdu do priameho predaja, alebo budú mať charakter nájomných bytov. Pokiaľ ich realizáciu v tejto chvíli developeri odkladajú, treba súčasné obdobie využiť aspoň na prípravu územných plánov a regulácie. V čase, keď sa trh opäť oživí, tak nebude nič stáť v ceste rozšíreniu ponuky. V opačnom prípade ostane slovenská metropola nedostupným mestom, čo je predpokladom k zhoršeniu kvality života a v prípade Bratislavy aj konkurencieschopnosti.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.