Branislav Petrus 21.10.2022 09:34

Koniec zdražovania? Ceny bytov dosiahli podľa odborníkov strop

Nárast cien nehnuteľností sa na Slovensku zastavil. Zdražovanie je podľa odborníkov u konca a trend by sa mal zachovať aj v štvrtom kvartáli 2022. Ponuka voľných bytov a domov na predaj tak postupne rastie. Výnimkou nie je ani hlavné mesto, kde je cítiť mierny nárast počtu ponúk. V čom ale zmenu nevidieť, je cena, ktorá si v metropole stále drží úroveň 3.868 eur za meter štvorcový bez DPH.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Uvedená suma predstavuje 13 % nárast v porovnaní s minulým letom. Priemerná cena zohľadňuje nižšie ceny v projektoch na začiatku predaja, ktoré vyvažujú vyššie ceny v rozostavaných projektoch a projektoch s viac ako polovicou bytov predaných.

„Momentálne evidujeme, že sú projekty vypredané v priemere na 70 % a najväčší záujem bol v projektoch, ktoré spustili predaj v uplynulom štvrťroku, a to z dôvodu najpriaznivejších cien. Práve predaj v projektoch, ktoré sa začali predávať v druhom a treťom kvartáli, tvoril takmer polovicu všetkých predaných bytov,“ približuje situáciu na trhu Filip Žoldák z realitnej kancelárie HERRYS.

Znižujúci sa dopyt a počet predaných bytov nie je prekvapujúci

Z hľadiska realitného trhu, dopyt po bývaní niekoľkonásobne prevyšuje ponuku. Ako uvádzajú posledné štatistické údaje z minulého roka, Slovensku chýba viac ako 400-tisíc bytov na uspokojenie dopytu po bývaní.

Medzikvartálne je pokles počtu predaných bytov v novostavbách na štandardnej úrovni. Odborníci v RK HERRYS však v porovnaní s minulým rokom evidujú prepad o 40%. Dôvodom sú rastúce ceny nehnuteľností, rast úrokových sadzieb, inflácia, reštrikcie NBS, ale aj neistota, spôsobená vývojom cien energií.

Druhá polovica roka 2022 bude poznačená nepriaznivým hospodárskym rastom, ktorý sa neustále spomaľuje. To do výraznej miery zasiahne aj realitný trh, keďže sa zníži kúpyschopnosť obyvateľstva. Primárnym dôvodom poklesu počtu transakcií tak je opatrnosť zo strany kupujúcich, ale ako aj zo strany developerov.

Graf 1: Voľné byty v ponuke. Zdroj: Herrys

Ceny bytov v Bratislave by sa mali udržať na súčasnej úrovni

Priemerná cena trojizbového bytu v Bratislave už presiahla 225-tisíc eur bez DPH. To znamená, že ak klient nemá našetrených minimálne 45-tisíc eur, prostredníctvom hypotekárneho úveru by si takúto investíciu dovoliť nemohol. V porovnaní s cenou komerčných prenájmov sú však mesačné náklady za hypotéku a správu bytu stále nižšie.

Podľa RK HERRYS, ponuka bytov vystačuje na 1,5 roka. Celkovo je v ponuke 1.896 voľných bytov v developerských projektoch. Leto prinieslo približne 400 nových bytov, čo predstavuje 30% všetkých bytov v novostavbách. Ponuka bytov síce rastie, nie však z dôvodu veľkéej výstavby. Dôvodom, prečo možno tento trend pozorovať už druhý kvartál po sebe, je skutočnosť, že byty ostávajú pri málom záujme v ponuke dlhšie. To spôsobuje mylnú predstavu, že ponuka reálne rastie, pričom reálne nové byty pribúdajú len zriedkavo.

Viacerí odborníci sa zhodujú na názore, že byty narazili na cenový strop. Ceny začínajú stagnovať, ale potenciál rastu odhalí až vývoj dopytu v nasledujúcom období. Realitný trh bude aj naďalej ovplyvňovaný ekonomickou a trhovou sitáciou, napríklad vysokým nárastom nákladov na výstavbu, mierou vypredania projektov, nízkou ponukou a znepokojujúcou úrovňou inflácie, ktorá sa momentálne pohybuje na úrovni 14%.

Graf č. 2: Voľné byty podľa okresov. Zdroj: Herrys

Investičné nákupy sa zmršťujú

Spomínaná inflácia, vojna na Ukrajine, znižovanie reálnej mzdy a veľa iných faktorov vedie k špecifickému vývoju rezidenčného trhu. Prognózovanie je preto pri súčasnej situácii nemožné a strašiakom ľudí sa stala neistota a pesimizmus ohľadne budúcnosti.

Rovnaký názor zastáva aj odborník na reality FinGO.sk Viktor Obtulovič. Tvrdí, že kúpa nehnuteľnosti bude pre mnohých Slovákov nedosiahnuteľnou métou. Aj preto sa môže stať prenájom v očiach kupujúcich sympatickejšou alternatívou pred zvažovaním kúpy vlastnej nehnuteľnosti.

K situácii sa vyjadril aj Filip Žoldák z RK HERRYS, ktorý avizuje zvyšujúci sa trend podielu kupujúcich investičných bytov. Investori podľa neho dôverujú v bratislavský trh novostavieb. Zároveň dodáva, že investori sa vyhýbajú nákupom na sekundárnom trhu. Opačnú krivku vidieť na strane záujemcov o vlastné bývanie, kde na sekundárnom trhu evidujú nárast nákupov starších bytov. Otázne však je, či sa oplatí viac kúpa nehnuteľnosti na vlastnú potrebu alebo investíciu.

Všetko však nasvedčuje tomu, že pri daných cenách realít dostanú výhodu tí, ktorí sa rozhodnú pre kúpu nehnuteľnosti pre vlastnú potrebu. Situácii napomáha fakt, že dopyt po kúpe zoslabol, a to hlavne v Bratislave. Transakcie prebiehajú v menších objemoch a pomalšie, čo môže podľa obchodnej riaditeľky realitnej spoločnosti LEXXUS Kataríny Melník spôsobiť aj menší záujem o kúpu investičných bytov. Ponuka nehnuteľností určených na predaj by sa preto mala na jeseň zvýšiť, čoho dôsledkom bude čiastočný pokles cien z dôvodu vyššieho tlaku na predaj nehnuteľností. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.