Adrian Gubčo 09.08.2022 11:44

Blížia sa ceny bytov k svojmu stropu? Štatistiky NBS prinášajú opatrné náznaky

Rast cien nehnuteľností sa začína mierne spomaľovať. Vyplýva to z najnovšieho komentára Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá analyzovala ponukové ceny nehnuteľností na bývanie v druhom štvrťroku 2022. Rast bol pritom najrýchlejší v Žilinskom, Banskobystrickom a Trnavskom kraji, kým Bratislavský kraj rástol pomalšie.

Ilustračný záber

Ako vyplýva z dát NBS a podkladov od spoločnosti United Classifieds, ponukové ceny nehnuteľností na bývanie v 2. štvrťroku 2022 vzrástli o 6,4 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Medziročný rast predstavuje 25,5 %. Celoslovensky tak priemerná cena rezidenčných nehnuteľností dosahuje 2.671 eur na meter štvorcový (nárast o 161 eur). Dôležitou zmenou je pokles podielu Bratislavského kraja na celkovom náraste.

Priemerná cena nehnuteľností v Bratislavskom kraji tak dosiahla 3.430 eur za meter štvorcový. Oproti predošlému štvrťroku narástla o približne 5%. Tieto čísla sú do veľkej miery v súlade so štatistikami spoločnosti Bencont, hoci táto sa zameriavala len na novostavby. Podľa Bencontu totiž medzikvartálne ceny bytov stúpli o 5,3%. Analytici zároveň predpokladajú spomalenie rastu – to sa však musí potvrdiť až v treťom štvrťroku.

Bencont vidí sa spomalením rastu horšiu náladu v ekonomike. V istom ohľade mu dávajú za pravdu aj údaje NBS, ktoré zaznamenávajú stále veľký počet nových úverov na nehnuteľnosti – a to aj napriek zvyšujúcim sa úrokovým sadzbám. Ľudia sa tak snažia kupovať, kým sú podmienky ešte ako-tak priaznivé. Do budúcna to ale také ružové byť nemusí.

NBS totiž očakáva určitý pokles dopytu. „Predikcia makroekonomického vývoja naznačuje, že pokles reálnych príjmov v spojení s rastom úrokových sadzieb by mali viesť k postupnému utlmovaniu aktivity na realitnom trhu,“ píšu analytici Národnej banky Slovenska. „Určité indície k tomu poskytujú aj detailnejšie údaje o ponukách nehnuteľností. V máji a najmä v júni evidujeme významne zvýšené množstvo inzerátov, ktoré sa v ponuke nachádzali už v predchádzajúcich mesiacoch.“ Dodávajú však, že to nie je dostatočná evidencia, čo vedie k nutnosti ďalšieho sledovania situácie.

V každom prípade sa potvrdzuje, že na realitnom trhu nastávajú po rokoch neprerušeného rastu pohyby, ktoré by mohli viesť k poklesu rastu, azda aj k stagnácii cien bytov alebo domov. Tento trend musia potvrdiť až ďalšie štatistiky, ktorých zverejnenie sa očakáva v októbri (v prípade NBS až v novembri). Ak sa tak stane, ceny bývania v Bratislave pre strednú triedu sa azda začnú približovať k svojmu aktuálnemu stropu – hoci dostupnosť aj naďalej poklesne, keďže Národná banka očakáva pokles kúpyschopnosti obyvateľstva.

Treba však pripomenúť, že stále nejde o praskanie cenovej bubliny. Na to by musela byť ponuka omnoho väčšia ako dopyt, čo sa stále nedeje. Práve naopak – nových bytov je málo, navyše mnohí developeri volia stratégiu postupného uvoľňovania bytov do ponuky. To im umožňuje nielen flexibilnejšie reagovať na ceny bývania, ale aj udržovať stálejší dopyt. Na trhu tak nebude dostupný maximálny potenciál rozostavaných bytov, čím sa ceny budú stabilnejšie držať na rastovej krivke – hoci nie tak prudkej ako v minulosti.

Ako-tak dostupnejších projektov sa v Bratislave predáva a pripravuje málo, ponuka je tak malá, čo tlačí ceny nahor. Zdroj: Cresco Real Estate

V Bratislave sa v dohľadnej dobe neočakáva, že by išlo do predaja veľa dostupnejších projektov. Výnimky sa budú nachádzať už tradične v Slnečniciach od Cresco Real Estate, kde ešte ostávajú voľné byty v časti Nad Mestom, alebo v Boroch od Penta Real Estate, ktoré postupne odhaľujú nové etapy. Niekoľko projektov by mohlo spustiť predaj v Devínskej Novej Vsi (napríklad Stockerka od Proxenty a menej pravdepodobne Rakyta od Lucronu), dopredávať sa budú byty v RNDZ v Rači od VI Group a v Ovocných Sadoch v Ružinove od J&T Real Estate. Tým sa ponuka „dostupnejších“ novostavieb v blízkej dobe vyčerpáva. Záujemcom tak ostávajú nehnuteľnosti v rámci sekundárneho predaja.

Nanešťastie, Bratislava nestíha odomykať nové zóny pre prestavbu rýchlejšie, preto sa nedá v najbližších mesiacoch až roku predpokladať zmena. Niektorí investori síce pripravujú veľké schémy (napríklad Lucron v Neste), ceny však prekonávajú to, čo by sa ešte dalo označiť ako všeobecne dostupné. S ohľadom na postupné pridávanie bytov do ponuky by muselo byť takýchto veľkých projektov veľa, čo znamená, že musí byť aj veľa území, kde sa môžu realizovať.

Veľká transformácia brownfieldov – bývalých výrobných plôch, dopravných areálov či hospodárskych družstiev – sa tak stáva kľúčovou úlohou v plánovaní a rozvoji Bratislavy. Mesto musí zmeniť príslušné kódy v Územnom pláne a hľadať spôsoby, ako jednotlivé zóny vyčistiť v prípade prítomnosti výraznej environmentálnej záťaže. Popritom musí žiadať aj určitú hustotu a mierku zástavby, dostatočne vysokú na to, aby prírastky bytov narástli v tisícoch ročne.

Prirodzeným partnerom by mal byť štát, ktorý má mať záujem na rozvoji hlavného mesta. Pre aktuálne vedenie krajiny je dostupnosť bývania navyše prioritou, čo chce riešiť masívnou výstavbou nájomných bytov. Za iných okolností by išlo o ideálnu situáciu, ktorá by mohla viesť k vyčisteniu a prestavbe rozsiahlych území a ich nahradeniu mestskými štvrťami s občianskou vybavenosťou a potrebnou infraštruktúrou. To si však vyžaduje spojenie konkrétnejšej vízie a hľadania spoločných záujmov – a to sa nedeje.

Väčšina ľudí s vôľou žiť v Bratislave tak bude pravdepodobne aj naďalej absolútne závislá od tenkej ponuky bývania, ktorého ceny klesať nebudú. Azda sa dosiahne maximálna hladina, pri ktorej bude ešte predstaviteľné pre priemerne zarábajúcich ľudí a domácnosti dovoliť si nový byt, hoci pôjde o „štandardný“ projekt na okraji mesta alebo staršiu nehnuteľnosť. Aktuálny vývoj však dáva len málo dôvodov na optimizmus.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.