Adrian Gubčo 06.04.2022 17:21

Ceny bývania sú podľa NBS v rizikovom pásme cenovej korekcie

Ceny bývania naďalej rastú vysokým tempom. Podľa poslednej analýzy ekonomického a menového vývoja z dielne Národnej banky Slovenska (NBS) navyše dosiahli úroveň, kedy sú vo vysokom riziku cenovej korekcie. Inými slovami, podľa analytikov NBS je možné prasknutie realitnej bubliny. Možno tak v Bratislave v dohľadnej dobe očakávať pokles cien bývania?

Ilustračný záber

Zatiaľ posledný prehľad NBS o vývoji cien bývania sa viaže na posledný kvartál roku 2021. Z celoslovenského hľadiska sa ceny zvýšili oproti predošlému štvrťroku o 6,6% a medziročne až o 22,1%. Najvyšší rast vykázal okrem Prešovského kraja Bratislavský kraj, kde ponukové ceny vzrástli za štvrťrok o 7,7% a medziročne o 25,1%. Tento údaj zahŕňa všetky nehnuteľnosti, teda byty aj domy, vrátane novostavieb aj starších jednotiek. V poslednom štvrťroku 2021 dosahovali úroveň 3-091 eur za meter štvorcový. Výrazne narástli ceny domov, a to najmä v okrese Pezinok.

Ako NBS konštatuje, vysoký rast je daný najmä pretrvávajúcim dôsledkom poklesu ponuky počas pandémie. V roku 2020 klesol počet začatých bytov, čo sa začalo meniť až v druhom kvartáli 2021. Dnes by tak malo byť rozostavaných takmer 80-tisíc bytov, čo je druhý najvyšší počet rozostavaných bytov v histórii. Opäť ale treba pripomenúť, že ide o celoslovenský údaj, preto nemožno automaticky prebrať aj predpoklad NBS o blížiacej sa cenovej stabilizácii. Medziročne narástli aj ceny nájmov (o 2,6%), oproti predpandemickému obdobiu sú stále nižšie o 15%.

Dôsledkom aktuálneho vývoja je postupné zhoršovanie dostupnosti bývania, pričom Bratislavský kraj patrí v tomto smere opäť k najhorším. Veľmi nepomohol ani vývoj úrokových sadzieb, rovnako ako mzdový vývoj. Súčasná situácia vedie k zvýšeniu kompozitného indexu (založeného na porovnávaní cien nehnuteľností a ich základných teoretických fundamentov – viac tu) na hodnotenie vývoja cien bývania – dostal sa tak do pásma vysokého rizika cenovej korekcie. Podľa analytikov NBS tak hrozí spľasnutie realitnej bubliny (hoci tento výraz už nepoužíva).

NBS pokračuje, že viaceré indikátory a signály naznačujú relatívne prehrievanie trhu a možnosti korekcie cien nehnuteľností: rastúca stavebná produkcia, zvyšovanie úrokových sadzieb alebo celkový nárast neistoty na trhu. Naposledy obdobná situácia nastala v roku 2008-2009, keď vypukla svetová hospodárska kríza a celý realitný trh sa vo svojej predkrízovej podobe zrútil.

Oproti minulosti je však situácia diametrálne odlišná, na čo upozorňujú analytici významných bánk, oslovení Denníkom E. Zhodujú sa, že vývoj cien nehnuteľnosti na slovenskom trhu je nezdravý, zároveň však upozorňujú na náročnosť predpovedí. Zvlášť to platí v Bratislave, kde aj napriek neistote v súvislosti s vojnou na Ukrajine ostáva dopyt omnoho väčší ako ponuka. Tá je dokonca najnižšia v histórii merania. Pokles cien je tak nepravdepodobný.

Reálnejším scenárom je skôr spomalenie rastu cien, stagnácia, prípadne opatrné zlepšovanie dostupnosti, pokiaľ rast miezd či inflácia predbehnú rast cien nehnuteľností. Dopyt ostane vysoký, zvlášť ak začnú trh ovplyvňovať desaťtisíce potenciálnych utečencov, ktorí budú na Slovensku (a to asi najmä v Bratislave) hľadať trvalejšie útočisko. Dopyt môže poklesnúť, pokiaľ sa začne výraznejšie prejavovať rast životných nákladov a nárast úrokových sadzieb. Na druhej strane, to môže byť aj motivátorom nákupov nehnuteľností, keďže sa ľudia budú takto snažiť o uloženie úspor alebo získať čo najvýhodnejšie hypotéky.

Zhrnutím, v Bratislave v dohľadnej dobe pravdepodobne žiadna korekcia nehrozí, práve naopak. Z desiatok tisícov rozostavaných bytov bolo na začiatku roka 2021 v Bratislave len 13,7% (presnejšie 10,5-tisíca zo 76-tisíc) a z dokončených na konci roka 2021 9,2% (1,9-tisíc z 20,6-tisíc). V metropole tak jednoducho vzniká málo bytov na to, aby dokázalo uspokojiť záujemcov o nové bývanie. Mimochodom, v ostatných okresoch Bratislavského kraja, teda prakticky v suburbiách Bratislavy, bolo v roku 2021 dokončených 2,9-tisíc bytov.

V Bratislave sa stále nedarí rozostavať vyšší počet bytov. Ilustračný záber

Informácie od NBS tak treba brať v celoslovenskom a nie v bratislavskom kontexte. Hlavné mesto bude s vysokou pravdepodobnosťou aj naďalej čeliť rastu cien. Čitatelia, ktorí by chceli vyčkávať na ohlasovanú cenovú korekciu, by to robiť nemali – inak sa jej v dohľadnej dobe nedočkajú a namiesto toho budú čeliť čoraz drahším nehnuteľnostiam. Už dnes stojí sídliskový byt z druhej ruky podobne, ako novostavba v centrálnych častiach Bratislavy pred piatimi či šiestimi rokmi. Rokmi to bude len horšie.

Vinník je jednoznačný. Je ním slabá produkcia nových bytov, keďže sa zhoršujú možnosti pre ich výstavbu. Vo vnútornom meste sa developeri dostávajú na hranu toho, kde sa dá v zmysle Územného plánu ešte stavať. Ak to aj je možné, nové byty patria spravidla do nadštandardného segmentu, čo nerieši bytovú otázku desiatok tisíc ľudí, ktorí potom smerujú do bytov, dokončovaných na predmestiach. Tam totiž priestor pre výstavbu je. Development podporujú zastupitelia v očakávaní ziskov z daní a poplatkov za rozvoj, preto sú schopní aj expresne meniť územné plány. V Bratislave je nová výstavba strašiakom.

Hlavné mesto sľubuje zmenu, ktorú prinesie schválenie najnovších Zmien a doplnkov Územného plánu 08. Tie sú zamerané predovšetkým na odblokovanie území pre výstavbu nájomných bytov. Mal by sa vytvoriť potenciál pre výstavbu približne 1.360 mestských nájomných bytov plus 140, ktoré mestu odvedú developeri. Tým sa totiž otvorí cesta pre výstavbu približne 4.410 bytov. Celkovo tak bude môcť vzniknúť necelých 6-tisíc bytov. Aj keby sa ale všetky začali stavať naraz, dokončené nebudú skôr ako o päť rokov.

Je celkom možné, že v tom istom čase budú v ponuke tisíce (lacnejších) bytov na predmestí – len v Čiernej Vode by mohla byť už dávno rozostavaná a čiastočne aj dokončená schéma Park City, kde bude len v prvej etape 3-tisíc bytov. Výhľadovo by tu po dokončení celého developmentu mohlo žiť aj 30-tisíc obyvateľov. Ide o tých istých ľudí, o ktorých môže Bratislava prísť – ľudí, ktorí by prinášali do ulíc vitalitu, podporovali lokálne prevádzky a služby alebo prispievali k znižovaniu nákladov na správu územia jeho efektívnejším využívaním. Čierna Voda navyše nie je jediná v očakávaní veľkej výstavby.

V Bratislave musí skôr či neskôr prísť zmena prístupu, keďže ceny nehnuteľností dosiahnu neúmerne vysokú úroveň a dôsledky suburbanizácie budú čím ďalej neúnosnejšie. Dovtedy ale príde k nenapraviteľným chybám a k obrasteniu mesta pásom riedkej zástavby (sídelnou kašou). Metropola si zarába na drahé problémy, na ktorých riešenie bude mať len obmedzené prostriedky. Kto ale odkladá veci na neskôr, nemôže dopadnúť inak.

V najhoršom scenári by sa mohlo stať, že nakoniec ceny bývania v metropole naozaj výraznejšie poklesnú. Nebude to však kvôli desaťtisícom nových bytov, ale preto, lebo poklesne aj záujem o život priamo v Bratislave, zaťaženej zápchami, znečistením, bez prostriedkov na vlastný rozvoj a údržbu a bez pouličného života. Táto vízia budúcnosti by nemusela byť taká nerealistická, ako sa dnes na prvý pohľad môže zdať.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.