Adrian Gubčo 27.01.2022 17:19

Aktivita na realitnom trhu neustáva ani napriek rastúcim cenám, bytov je aj naďalej nedostatok

Ceny nových bytov v Bratislave rastú aj naďalej. Neustále tak prekonávajú rekordné hodnoty, mimoriadna je aj medziročná miera nárastu cien. Problémom ostáva nedostačujúca ponuka nových bytov bez perspektívy zlepšenia situácie. Odborníci sa tak zhodujú na zhoršení dostupnosti bývania. Obavy zároveň vyvoláva predpokladanie zvýšenie úrokových sadzieb.

Ilustračný záber

Nové analýzy priniesla spoločnosť Bencont aj realitná kancelária Herrys. Obe firmy sa zhodli na veľkom raste cien aj výraznom poklese ponuky. Ako uvádza Bencont, ponukové ceny v novostavbách dosiahli koncom roka 2021 priemernú úroveň 4.256 eur za m² vrátane DPH. Nárast cien za rok 2021 tým pádom dosiahol 18,4 %, čo je najvyšší medziročný rast cien bytov v Bratislave od roku 2008. Koncom roka tak bolo na trhu na predaj dostupných už len niečo málo cez 2-tisíc bytov v 65 developerských projektoch. V poslednom štvrťroku pritom ceny výrazne poskočili, až o 4,5%. Do ponuky prišli byty v strednom segmente, ktorých cena sa však priemerne pohybuje na úrovni 3,9-tisíc eur za m².

Herrys narába s mierne odlišnými číslami. Pripomína, že počas posledného kvartálu pribudlo na trhu viac ako tisíc bytov. Tým sa počet dostupných bytov na konci kvartálu vyšplhal na viac ako 1,7-tisíc. Priemerná cena novostavieb prekročila podľa Herrysu 3,5-tisíc eur za m², čo predstavuje priemerný medziročný nárast 17%. Rast cien bol najvýraznejší v Bratislave V, kde sa ceny zvýšili o 33%, najmenší v Bratislave II, kde to bolo 13%. Bencont pri Bratislave V narába s nárastom až 44%. Extrémny nárast je daný vstupom projektu Nesto na trh, ktorý je jedným z mála ponúkaných projektov na pravom brehu Dunaja.

Bencont sa vo svojej analýze bližšie pozrel na parametre ponúkaných aj predávaných nehnuteľností. Priemerne drahý byt v Bratislave sa koncom roka ponúkal za 267-tisíc eur vrátane DPH. Priemerná absolútna cena tak medziročne vzrástla o 14,1%, čo je pomalšie tempo rastu v porovnaní s jednotkovými cenami. Dôvodom je nižšia priemerná rozloha voľných bytov, ktorá koncom roku 2021 dosahovala 64,5 m², bola teda o 4,2 % nižšia ako koncom roka 2020. Najväčšie byty sa ponúkali v Bratislave I, pričom vďaka cene presahujúcej 7-tisíc eur za meter štvorcový bola priemerná cena bytu cez pol milióna eur.

Najpredávanejšími bytmi sú však už tradične dvojizbové, ktorých priemerná jednotková cena sa pohybovala na úrovni 3.861 eur za m² vrátane DPH. Oproti tretiemu kvartálu tak ostali ceny viacmenej rovnaké, medziročne však vzrástli o pätinu. Priemerná absolútna cena predných bytov sa vyšplhala na 243-tisíc EUR, zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov dosahovala 64 m². Najdrahšie v prepočte na meter štvorcový vychádzajú jednoizbové byty, najlacnejšie trojizbové.  

Herrys zas upozornil na fakt, že po novostavbách je tak obrovský dopyt, že len 1% celkovej ponuky tvoria dokončené byty. Aktuálne sú podľa realitky dostupné ponuky bytov v 67 registrovaných projektoch, pričom 46 z nich má v ponuke 15 alebo menej bytov a len 10 projektov má v ponuke viac ako 50 bytov. Najviac voľných bytov je v okresoch Bratislava I a Bratislava II – čo pravdepodobne súvisí s prítomnosťou drahších developmentov, ktoré sa nepredávajú tak rýchlo. Napriek tomu, cena nemusí byť kľúčový faktor. „Z aktuálnej dostupnej ponuky bytov a vývoja rastu cien usudzujeme, že pre kupujúceho nie je prioritou najnižšia cena, ale sústreďuje sa na najlepšiu ponuku,“ hovorí Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys. „Vidíme to aj na tom, že na konci štvrtého kvartálu zostali v ponuke práve aj tie lacnejšie byty.“

Bencont s Herrysom sa zhodujú v predpoklade ďalšieho rastu cien, keďže ho ovplyvňuje zásadný faktor – nedostatočná ponuka, čo sa tak skoro nezmení. Herrys očakáva, že ceny ešte porastú a prírastok novej ponuky bude len minimálny. Spôsobené to bude pretrvávajúcimi problémami v stavebnej produkcii, lehotách získavania povolení, raste cien stavebných materiálov a nákladov ako aj komunálnymi voľbami. Okrem toho dodáva, že mnohých projektoch sa ceny zvyšovali už v prvých týždňoch roku 2022 napriek hrozbe spomalenia predaja. „Doterajší vývoj na trhu síce motivuje developera stavať, ale takmer vôbec nepredávať. V Herrys teda usudzujeme, že sa dostupnosť nového bývania bude naďalej len zhoršovať,“ zhŕňa situáciu Filip Žoldák.

Podobne to vidí aj Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Bratislava ako aj iné slovenské mestá má vážny problém na úrovni ponuky, keď v dôsledku zdĺhavých povoľovacích procesov a zastaralého územného plánu dochádza k poklesu počtu voľných bytov na historické minimá,“ konštatuje. Nízka ponuka, pokles konkurencie a makroekonomické faktory vedú k medziročnému rastu na úrovni 20%. R. Bruchánik však nevidí priestor na korekciu cien – bublina podľa neho nevzniká.

V dôsledku nízkej ponuky, očakávania pozitívneho ekonomického vývoja (aj napriek rastu úrokových sadzieb, ktorý však nebude dramatický), inflácie, kvôli ktorej budú ľudia vkladať peniaze do nehnuteľností, a rastu cien pozemkov, stavebných prác a materiálov, sa očakáva ďalší rast. Nemal by byť už taký výrazný, Bencont odhaduje do 10%, v každom prípade to ale prinesie zhoršenie dostupnosti bývania. Najmä mladí ľudia tak budú podľa Bruchánika odkázaní na prenájom.

Nesto je dnes jedným z mála ponúkaných projektov v Bratislave V. Zdroj: Lucron

Ide o neprekvapivé správy a potvrdenie posledných trendov, ktoré nedávajú veľa dôvodov pre optimizmus. Mnohé projekty, ktoré sú momentálne na trhu, v skutočnosti necielia na veľmi široké skupiny obyvateľstva – ide o luxusné developmenty, ktoré sú prístupné len pre klientov, ktorí aj tak nemajú problém s riešením bytovej otázky. V prípade zvyšných projektov, ktoré sú určené pre strednú triedu, je konkurencia nízka, keďže ide o zopár schém. Štartovacie a dostupné bývanie je dnes takmer neexistujúcou kategóriou.

Mnohí ľudia sú tak dnes skutočne odkázaní na podnájmy, kde síce v dôsledku pandémie nastal pokles cien, no nie natoľko radikálny. Komerčné nájmy v Bratislave ale ostávajú pre mnohých ťažko dosiahnuteľnou métou. Práve pre tieto skupiny obyvateľstva by mali byť k dispozícii dotované, resp. mestské nájomné byty. Hlavné mesto ani mestské časti však už majú existujúce jednotky zaplnené a čakatelia si na ich uvoľnenie počkajú neúmerne dlho. Prvé desiatky bytov začnú pribúdať, s výnimkou rekonštrukcií už existujúcich, no „vybývaných“ jednotiek, optimisticky v roku 2023, alebo skôr 2024.

Dobrou správou je, že Magistrát Hlavného mesta SR Bratislavy začína chápať, že skutočným riešením krízy je odomknúť dvere súkromným investorom. Potrebné je zmeniť Územný plán tak, aby bolo možné stavať byty tam, kde to dnes funkčná regulácia neumožňuje. Magistrát však plánuje tieto zmeny spoplatniť – developeri majú „nadhodnotu“, ktorá im vznikne vďaka tomu, že budú môcť vybudovať viac bytov, odviesť mestu v podobe bytov za symbolické sumy. Pilotné zmeny sa už pripravujú a mali by byť predmetom najbližších zmien a doplnkov územného plánu. Schvaľovať sa budú ku koncu roka, pravdepodobnejšie však až na začiatku budúceho kvôli voľbám.

Tie predstavujú riziko, keďže sa zo zmien a doplnkov územného plánu môže stať politicky výbušná téma. Viacero lokalít, pre ktoré sa navrhuje zmena funkčnej regulácie, je považovaných za kontroverzných z hľadiska umiestňovania nových bytov či zástavby. Zmeny a doplnky zároveň schvaľujú zastupitelia, ktorí nebudú riskovať nezvolenie tesne pred voľbami. Veľká časť politikov sa zároveň do funkcií dostala na základe proklamovaného boja proti developerom a výstavbe, čo je ďalšie riziko pre hladké úpravy plánu.

Mesto je tak v problematickej situácii, čo navyše zhoršuje svojimi vlastnými snahami o prehnanú participáciu s verejnosťou – vrátane tej časti verejnosti, ktorá je apriori proti výstavbe. Cieľom mesta je „zvýšiť dôveru v samosprávu, ktorá ochraňuje verejný záujem“. Najvyšším verejným záujmom je však vysoká kvalita života, priamo spojená s dostupnosťou bývania. Pre mesto by tak bolo najlepšie, keby s verejnosťou diskutovala len v minimálnej miere, stavala a dynamicky dodávala projekty v takej kvalite, že ony samotné budú príkladom zlepšovania úrovne lokalít a garanciou ochrany (inak nedostatočne definovaného) verejného záujmu. Snahy o širokú komunikáciu poskytujú platformu pre vyjadrenie sa aj pre chronických NIMBYs a populistických politikov.  

V každom prípade sa ukazuje, že Bratislava potrebuje byty, a to rádovo v desiatkach tisícoch (staršie konzervatívne odhady hovoria o 40-tisíc bytoch). Pri aktuálnom tempe ich však ledva získa do polovice tohto storočia. V rovnakom čase plánuje Brno takmer zdvojnásobiť svoju populáciu, Viedeň preskočí métu 2 milióny obyvateľov a stane sa najväčším nemecky hovoriacim mestom a Budapešť zrealizuje veľké projekty, ktoré ju pripravia na masívny rozvoj počas 21. storočia. Odpor k výstavbe a náročnosť zmien Územného plánu môže Bratislavu odsúdiť na obrovské zaostávanie – alebo možno aj úpadok. Súčasná konjunktúra nemusí trvať večne.

Budúce generácie obyvateľov Bratislavy si potom možno budú kriticky spomínať na obdobie, kedy sa mesto dotýkalo veľkosti, no nakoniec ju odmietlo – kvôli ľudskej malosti.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.