Adrian Gubčo 16.07.2021 18:05

Ceny za novostavby presiahli štyritisíc eur za meter štvorcový

Priemerná cena novostavieb v Bratislave prekonala po prvý krát hranicu 4-tisíc eur za meter štvorcový. Ceny tak aj naďalej pokračujú vo výraznom raste, pričom záujem trhu o nové byty neochabuje. Ide o prejav oživovania ekonomiky po útlme, ktorý nastal v priebehu minulého roka. Tieto a ďalšie trendy prináša najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments.

Ilustračný záber

Analytici z Bencontu uvádzajú, že ponuku bytov bratislavských novostavieb, predávaných z prvej ruky, tvorilo ku koncu júna 2.485 bytov. Ponuka oproti predošlému štvrťroku mierne narástla, keďže developeri do nej nasadili nové stovky bytov. Celkovo sa v meste predávajú rezidencie v 94 projektoch, resp. etapách jednotlivých projektov. Aj napriek tomu ceny výrazne narástli.

Priemerná jednotková cena voľných novostavieb narástla až na 4.010 €/m², čo je medziročný rast na úrovni 13,7 %. Medzikvartálny rast dosiahol 8,2 %. Najsilnejší rast zaznamenali okresy Bratislava II a Bratislava IV, kde však pribudlo 80% celej novej ponuky. Išlo zároveň o relatívne drahšie projekty, čo sa výrazne podpísalo na priemerných cenách. Najlacnejším ostáva okres Bratislava III (priemerná cena 3.356 €/m²), keďže tu sa predávajú najmä byty v okrajových polohách. Najdrahšou je tradične Bratislava I, kde stojí meter štvorcový v novostavbe okolo 6,5-tisíc eur.

Bencont taktiež upozornil na fakt, že tempo rastu absolútnych cien bytov nie je také vysoké – typický kúpený byt dnes stojí okolo 248-tisíc eur, čo je o 6,7% viac ako pred rokom. Znížila sa totiž priemerná výmera novokúpených bytov a do ponuky boli nasadzované skôr menšie jednotky. Bratislava III je kvôli projektom na okraji mesta najlacnejšia aj v absolútnych číslach, priemerná cena kúpeného bytu bola takmer 191-tisíc eur.

Pri reálne predaných bytoch dosiahla priemerná cena 3.695 €/m², čo je medziročne nárast o 12,1%. Podobnosť nárastu cien ponúkaných aj predaných bytov vedie analytikov ku konštatovaniu, že trh je ochotný nárast ešte akceptovať. Druhý štvrťrok roka 2021 bol navyše druhý najsilnejším po 3Q 2020, keď sa predalo 810 bytov. „Vzhľadom na veľkosť ponuky sa jedná o jeden z najsilnejších predajov za posledné roky a hovorí o tom, že pri aktuálnom dopyte by ponuka nevydržala ani jeden rok,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments, Rudolf Bruchánik. Najviac sa predávali dvojizbové byty, tesne nasledované trojizbovými.

Daný vývoj vedie analytikov k presvedčeniu, že na príčine je nedostatok bytov. Oživenie trhu reaguje na oživenie ekonomiky, kedy klienti investujú do nehnuteľností. Za „lacnejší“ je označovaný byt v cene 3-3,5-tisíc eur za meter štvorcový, pričom tieto sa míňajú mimoriadne rýchlo. Nové projekty aj v strednom segmente začínajú predávať s cenami, ktoré prekračujú úroveň 3,5-4-tisíc eur za m². Bencont Investments nepredpokladá, že by malo dôjsť ku zmenám – vydávaných stavebných povolení je aj naďalej málo, povoľovacie procesy viaznu a navyše sa zvýšili ceny stavebných materiálov.

„Pokles alebo stagnáciu cien nehnuteľností tak na základe spomínaných faktorov očakávať nemôžeme,“ zhŕňa Rudolf Bruchánik. „Môžeme však očakávať spomalenie tempa rastu cien nehnuteľností, keďže dochádza k zhoršeniu dostupnosti bývania tým, že úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch už neklesajú a mzdy rastú tretinovým tempom oproti nehnuteľnostiam. Pre zväčšujúcu sa časť obyvateľstva sa tak ceny bývania v Bratislave stávajú nedostupnými a strana dopytu tak bude narážať na limit kúpyschopnosti.“ V roku 2021 sa tak očakáva celkový rast v intervale 10-15%, ktorý by sa mohol začať postupne spomaľovať – ak nenastanú zmeny na strane ponuky.

Analýza Bencont Investments potvrdzuje predpoklady o postupne sa znižujúcej dostupnosti bývania, zničujúcej predovšetkým pre mladších ľudí a rodiny, ktoré sú pracovne s Bratislavou spojené. Bývať však musia, preto je jedinou voľbou odchod z Bratislavy do jej blízkeho okolia. Vzpruhou pre rozvoj suburbanizácie je dokončenie časti rýchlostnej cesty R7, ktorá v dohľadnom čase získa aj svoj posledný kľúčový úsek pri vjazde do Bratislavy. Juhovýchodné predmestia tak budú mať excelentné automobilové spojenie do centra metropoly.

Developeri na dopyt reagujú a v blízkych obciach sa postupne predstavujú nové a nové projekty. Aktualizované satelitné snímky odhaľujú postupný záber pôdy a rozparcelované bývalé poľnohospodárske plochy, nahrádzané kobercovou zástavbou rodinných domov. Katastrofálna je situácia v Rovinke, Dunajskej Lužnej, Hviezdoslavove, Tomášove a ďalších obciach, kde pribúdajú stovky nových domov a bytov bez adekvátnej súvisiacej infraštruktúry.

Medzičasom sa Bratislava sústredí na menšie projekty nájomných bytových domov, pričom pomaly sa blíži k zisku povolení pre prvý zámer: prvú etapu obytného súboru na Muchovom námestí v Petržalke. Development, prebraný po súkromnom investorovi, už žiada o územné rozhodnutie. Necelá stovka bytov, ktorá tu vznikne, však veľa nezmení. Nanešťastie, ani v prípade ostatných plánovaných schém nie je výhľad natoľko optimistický, byty začnú vo väčšom rozsahu pribúdať až o niekoľko rokov, opäť ale len v desiatkach či maximálne stovkách ročne. Toľko nestačí.

Kľúčové je teraz otvoriť pre development viaceré bratislavské brownfields, predovšetkým tie, ktoré sú územným plánovaním definované ako určené pre občiansku vybavenosť (alebo výrobu!). Tá je v Bratislave v podstate saturovaná, na rozdiel od bývania. Ide o vhodnejší spôsob vstavby ako záber voľných plôch na okraji mesta (greenfield development) a omnoho vhodnejší ako suburbanizácia. Nanešťastie, Magistrát v otázke zmien Územného plánu napreduje len pomaly. Dlhoočakávané Zmeny a doplnky 07 by mohli byť optimisticky schválené do konca tohto roka, ďalší balík zameraný na nájomné bývanie pri veľkom optimizme na konci leta budúceho roka.

Predtým však bude mesto musieť zvládnuť diskusiu s obyvateľmi a miestnymi zastupiteľmi o vhodnosti umiestnenia nájomných bytov. Aj keď nejde o žiadne sociálne byty, neexistuje žiaden predpoklad, že by mali vznikať getá, a nepríde ani k záberu vzácnej parkovej zelene, len ťažko sa dá zvládnuť mnohokrát iracionálny odpor občanov. Zvlášť pred voľbami pôjde o vysoko výbušnú tému. Nie je nepredstaviteľné, že mesto túto tému odloží až na povolebné obdobie.

Ako však vidíme z nových a nových analýz, každý mesiac znamená citeľné zdraženie bývania. Každý odsun tak prináša o čosi horšiu dostupnosť a viac ľudí, ktorí z Bratislavy odídu. Strata ľudského kapitálu je obrovskou a mnohokrát nenapraviteľnou chybou. Mesto ju ucíti viac a nedokáže ju na konci dňa napraviť ani lepším verejným priestorom, ani viac vysadenými stromami. Navonok bude mesto krajšie, bude však len vyprázdneným ihriskom pre bohatších, ktorých kríza dostupnosti na prvý pohľad nezasiahla.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.