Adrian Gubčo 12.04.2021 12:54

Ceny bytov narástli a opäť trhajú rekordy

Napriek tomu, že sme v priebehu posledných mesiacov boli svedkami ťažkého priebehu pandémie koronavírusu COVID-19, na vývoji na rezidenčnom trhu to nič nezmenilo. Ceny novostavieb aj naďalej rastú, pričom sa dynamika nárastu ešte zvýšila. Kupujúci aj developeri už očividne očakávajú koniec pandémie, kým ponuka nových bytov klesá

Tieto trendy vyplývajú z pravidelnej medzikvartálnej analýzy spoločnosti Bencont. Podľa analytikov, ku koncu prvého kvartálu roka 2021 tvorilo ponuku novostavieb ponúkaných developermi 2.209 bytov v 94 projektoch. Ponuka sa tak oproti štvrtému kvartálu 2020 prepadla o približne tri stovky bytov. Pokles je podľa Bencontu spôsobený nedostatkom nových projektov aj vysokým dopytom, ktorý neklesá napriek rastu cien. 

Cena novostavieb tak medziročne vzrástla o 6,6 % na 3 706 €/m² (vrátane DPH), čo je rekordná úroveň – nikdy dosiaľ neboli byty v Bratislave tak drahé. Medzikvartálny rast bol na úrovni 3,1%. Takéto tempo sa naposledy vyskytlo v prvom kvartáli roku 2020, teda v podstate pred pandémiou. Analytici sa domnievajú, že to možno prisúdiť najmä obmedzenej ponuke, ktorá je zas daná zdĺhavým povoľovacím procesom jednotlivých projektov. Cenami tak hýbu aj jednotlivé developmenty, napríklad Slnečnice alebo Bory, ktoré postupne zvyšujú ceny, napriek tomu sa dobre predávajú.

Pri detailnejšom pohľade na ponúkané byty, priemerná obytná plocha ponúkaných bytov ostala nezmenená na úrovni 67,44 m². Najväčšie byty sú ponúkané v Bratislave IV, najmenšie v Bratislave III. Priemerná absolútna cena dosiahla 236-tisíc eur a priemerná cena dvojizbového bytu je na úrovni 187-tisíc eur. Podľa Bencontu sa postupne šplhá k 200-tisíc eurám. 

Len mierne odlišne vyzerajú štatistiky predaných bytov. Aj tu dosiahla priemerná cena rekord, keď dosahuje 3.450 €/m² vrátane DPH. Za prvé tri mesiace roku 2021 sa predalo 708 bytov, čo je oproti minulosti menej – menšia je však aj ponuka. Dôležité je podotknúť, že oproti ponuke sú predaje vysoké, čo podľa Bencontu potvrdzuje vysoký dopyt. Najviac sa predávali dvojizbové byty (43% predaných bytov), rastú trojizbové (z 24% na 28%) a dobré čísla si zachovávajú aj štvorizbové. Priemerná cena predaného dvojizbového bytu dosiahla 184-tisíc eur, trojizbového 242-tisíc eur a štvorizbového 342-tisíc eur. 

Výšku cien Bencont ilustruje na príklade Sky Parku, ktorý išiel pred štyrmi rokmi do predaja za ceny, za ktoré sa dnes dá sotva kúpiť novostavba na okraji Bratislavy. Podľa analytikov je kľúčové pôsobenie dopytu a ponuky. Strana dopytu je podporovaná silným pracovným trhom v meste, očakávaným rastom miezd, nízkymi úrokovými sadzbami a oživením dôvery kupujúcich, ktorí už nečakajú na niektorými predikovaný prepad trhu. Na strane ponuky je zas pokračujúcim faktorom nedostatok nových bytov. Ceny tak budú rásť aj naďalej. 

„Narastajúca cena bytov je pre slabšie zarábajúcu časť obyvateľstva Bratislavy ťažko prekonateľnou prekážkou, no ponúkajúci nemajú dôvod znižovať ceny, pretože v rade na kúpu bytu stojí vždy ďalší záujemca,“ hovorí hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Ceny podľa neho vytláčajú ľudí nielen na okraje mesta alebo na predmestia, ale odrádzajú aj absolventov, aby ostávali v Bratislave. Tí potom mieria do svojich domovských okresov. Bratislava tým môže prísť o konkurencieschopnosť a atraktivitu pre prilákanie nových obyvateľov. 

„Problém s nedostatočným množstvom nových bytov treba odstrániť čo najskôr, pričom jediným efektívnym a dlhodobo udržateľným riešením je zmena územného plánu a výrazné zjednodušenie a skrátenie povoľovacieho procesu pre získanie stavebných povolení,“ hodnotí Bruchánik a dodáva, že rast môže byť v tomto roku masívny. „Tempo rastu bytov na rok 2021 tak naďalej predikujeme na úrovni 5-10%, pričom prvý štvrťrok ukázal, že 10% vôbec nemusí byť nereálne očakávanie“.

Vývoj na trhu novostavieb v Bratislave. Zdroj: Bencont

Obavy analytikov, že mnoho absolventov po doštudovaní opustí Bratislavu a bude mieriť nielen do zahraničia, ale aj do svojich domovských regiónov, nemusia byť také prehnané. Hoci je metropola jednoznačným lídrom vo výške zárobkov, produktivite práce a rozsahu pracovného trhu, v prípade kvality života má silnú konkurenciu. Mnohé mestá, napríklad Trnava, Nitra, Trenčín a ďalšie, robia v poslednom období výrazné pokroky. To môže lákať mnohých talentovaných ľudí a byť základom budúceho rozvoja. 

V tomto smere existujú aj paralely so zahraničím. Hoci sú v mnohých ohľadoch podmienky Veľkej Británie diametrálne odlišné, katastrofálna dostupnosť bývania v Londýne motivuje mnohých ľudí, aby ostali žiť v iných mestách. Liverpool, Birmingham, Leeds a predovšetkým Manchester zažívajú enormný rozvoj. Pokiaľ sa iné slovenské mestá postavia otvorene k investíciám (čo je prípad Nitry, kde sa pripravuje nový územný plán a development vo veľkej zóne Párovské lúky), môžu skutočne zachytiť množstvo obyvateľov, ktorí by inak uprednostnili život v Bratislave. Pre menšie mestá to je výhoda, pre Bratislavu však strata. 

Hoci je pri všetkých diskusiách o dostupnosti bývania, cenách alebo výstavbe prirodzené hovoriť, že to je len záležitosť developerov, ide o veľmi prvoplánový postoj. Na konci dňa je každá obdobná debata o ľuďoch a možnostiach, ako dokážu obohatiť mesto a život v ňom. Práve ľudia sú to, čo definuje mesto – nie budovy, ulice, námestia, cesty, parky a podobne. Sú to obyvatelia, ich aktivity a spôsob ich moderovania, ktoré rozhodujú o výslednej kvalite života a kvalite mesta ako takého. Pokiaľ nie je mesto otvorené k tomu, aby v ňom dokázali rezidenti, súčasní alebo budúci, žiť plný život, nastanú problémy. 

Presne to sa deje v Bratislave. Neustále sa opakuje, že mesto má vynikajúci potenciál, mohlo by dosiahnuť životnú úroveň popredných metropol a mať európsku kvalitu. Súčasťou toho je však otvorený prístup k rozvoju. Mladí aj prichádzajúci ľudia tu stále chcú žiť, ale nemajú kde. Územný plán sa skutočne dostáva vo svojej dnešnej podobe na hranu možností, stavebné konania sú neúmerne dlhé, finančné možnosti samosprávy obmedzené a štát vystupuje ako absolútny ignorant voči potrebám obyvateľov. Čo tieto negatíva spája, je absencia vízie budúcnosti metropoly, bez ktorej bude neustále prešľapovať na jednom mieste.

Ak si mesto a niektorí z kľúčových aktérov neuvedomia, že ak má naplniť svoj potenciál, musí akceptovať potrebu svojho rastu, budem každé tri mesiace prinášať nové a nové príspevky o tom, že ceny stúpajú a dostupnosť bývania klesá. Je síce pravda, že aj po okamžitom zavedení reforiem by sa tieto prejavili až po rokoch. Tieto zmeny však prichádzajú len veľmi pomaly. Nové zlepšenia sa zavádzajú a presadzujú len veľmi opatrne a mnohé nápady sú vopred odmietané, napríklad Stavebný zákon, kde je samosprávami kritizovaná jedna z najmenej problematických častí. 

Bratislava je tak možno na niekoľko rokov odsúdená na rast cien – kým tieto nedosiahnu strop. Namieste sú však obavy, že tento strop bude tak vysoko, že aj pre relatívne dobre zarábajúcich ľudí zo strednej triedy budú novostavby úplne neprístupné. Dôsledky takého stavu by Bratislava pocítila veľmi ťažko. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.