Adrian Gubčo 03.11.2021 17:35

Ceny bytov narástli na primárnom aj sekundárnom trhu, nájmy po raste stagnujú

Bývanie sa v Bratislave stáva čoraz drahším. Okrem bytov v novostavbách sa zvyšujú aj ceny pri bytoch z druhej ruky. Medzičasom, výška nájmov po prudkom prepade po spustení pandémie medziročne narástla, no aktuálne stagnuje. Celkový rast cien nehnuteľností sa zas vracia k priemeru z posledných rokov. Vyplýva to z analýz Národnej banky Slovenska (NBS), ako aj súkromných spoločností.

Ilustračný záber

Nové informácie o situácii na trhu zverejnili v posledných dňoch NBS, Bencont aj realitná kancelária Herrys. Všetci sa zhodujú na trende celkového rastu cien, ku ktorému došlo počas posledného štvrťroka (3Q 2021). Podľa NBS, medzikvartálne sa na celoslovenskej úrovni rast spomalil na 3,4%, čo je zhruba na úrovni priemerného medzikvartálneho rastu od roku 2019. Podiel Bratislavského kraja na celkovom raste sa síce znížil, aj naďalej však zostáva s prehľadom najvyšší. Medziročný rast dosiahol 18,4%.

Tento rast sa odráža nielen pri novostavbách, ale aj pri bytoch z druhej ruky alebo pri starších bytov. Ako ukazuje analýza spoločnosti Bencont, v medziročnom porovnaní narástla cena takýchto bytov v Bratislave o 15,3% - dosahuje tak 3.192 eur na meter štvorcový. Oproti predošlému štvrťroku ide síce len o nárast na úrovni 0,5%, úlohu však okrem dnes zatiaľ otázneho spomaľovania rastu mohlo zohrať dovolenkové obdobie. 15,3% každopádne ostáva rekordným medziročným rastom.

Z druhej ruky sa tak dá byt kúpiť v priemere najlacnejšie v Bratislave IV, kde však aj tak dosahuje 2.942 eur na meter štvorcový (typický byt s výmerou 65 metrov štvorcových tak stojí okolo 187-tisíc eur). Najdrahšie je samozrejme Staré Mesto, resp. Bratislava I, kde dosahujú ceny úroveň 3.975 eur na meter štvorcový a priemerný byt s takmer 80 metrami štvorcovými stojí 309-tisíc eur. Tempo rastu, podobné ako pri novostavbách, viedlo analytikov Bencontu k rečníckej otázke, či sú ceny bývania v Bratislave ešte udržateľné, rovnako ako jeho dostupnosť.

Bencont však naznačuje, že áno. Spoločnosť tvrdí, že dostupnosť bývania vyjadrená ako pomer splátky hypotéky ku čistej mzde sa síce v Bratislave zhoršila, stále ale ostáva silná. Analytici vytvorili jednoduchý model, kde vzali do úvahy kľúčové faktory (ceny, platy, úrokové sadzby, mieru prefinancovania hypotéky, jej dĺžku a veľkosť bytu), z ktorého im vychádza, že po stagnácii v uplynulých rokoch začala približne v roku 2020 dostupnosť klesať. Za pravdu im dáva do istej miery aj NBS. Dostupnosť bytov sa v poslednom kvartáli zhoršila a týka sa to aj bývania vo všeobecnosti.

Analýza Bencontu pripúšťa určité obmedzenia a počíta najmä s tým, že sa nebude meniť výška úrokovej sadzby. Každopádne však konštatuje, že ľudia si ešte stále majú za čo kúpiť byt – ak sa k nemu dostanú. „Pre Bratislavu je obmedzujúcim faktorom, viac ako cena, nízka ponuka bytov, ktorá bude ďalej tlačiť na cenový rast a vytláčať potenciálnych obyvateľov mesta do okolitých obcí,“ upozorňuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „V roku 2021 predpokladáme zvýšenie cien nehnuteľností na úrovni okolo 15 %, zatiaľ čo v ďalších rokov v dôsledku zhoršenia dostupnosti bývania predpokladáme postupné zníženie tempa rastu na úroveň 5-10 %.“

Naznačuje to je aj NBS, podľa ktorej kompozitný index pre hodnotenie vývoja cien bývania je v pásme, indikujúcom riziko korekcie cien. V prípade bytov je však táto hodnota na pomedzí, čo naznačuje, že je ešte priestor pre rast aj prehrievanie trhu. Napomôcť tomu môže vysoká aktivita na realitnom trhu. Podľa vývoja úverov na nehnuteľnosti ostáva dopyt vysoký.

Kompozitný index pre hodnotenie vývoja cien bývania

V prípade prenájmov – ktoré možno považovať za alternatívu ku kúpe bytu – je situácia aktuálne o čosi stabilnejšia. Priemerná výška nájomného vrátane energií v Bratislave v treťom štvrťroku dosahovala 12,78 eur na meter štvorcový, za jednoizbový bratislavský byt sa tak v priemere platilo 484 eur. Pri dvojizbových bola cena 637 eur, trojizbových byt 823 eur. Medziročný rast bol na úrovni 10,75%.

Informáciu o stagnácii výšky nájmov potvrdzuje Herrys, ktorý vychádza z uzavretých nájomných zmlúv. Ako upozorňuje firma, minulý rok sa šplhala priemerná výška nájmu na 700 eur bez energií (pravdepodobne u dvojizbového bytu), v posledných mesiacoch cena stagnuje na výške okolo 610 eur bez energií. Realitná kancelária taktiež dodáva, že za posledné tri kvartály uzavrela celkovo najviac nájomných zmlúv v histórii, čo podľa nej svedčí o rastúcom záujme o nájmy. Dopyt bol rovnomerne rozložený počas všetkých troch kvartálov.

Herrys aj Bencont zhodne potvrdzujú, že najväčší záujem je o nájmy v Starom Meste, ktoré tvorí 30% trhu a 39% zmlúv Herrysu súvisí práve so Starým Mestom. Ďalšími populárnymi lokalitami sú Bratislava II a III, pravdepodobne kvôli Ružinovu a Novému Mestu. Preferovaná veľkosť bytu je dvojizbový, nasledovaný trojizbovým a jednoizbovým. Priemerná výmera prenajatých bytov je 59,5 metrov štvorcových. Realitná kancelária dopĺňa, že priemerný vek nájomcu je 32 rokov, pri prenajímateľoch je priemerný vek 45,5 rokov.

Ide o zaujímavý údaj, ktorý potvrdzuje, že sú to nielen čerství absolventi alebo mladé rodiny, ktoré nemajú vlastné bývanie a bytovú otázku riešia nájmami. Hoci je dostupnosť bývania, aspoň podľa odborníkov, stále relatívne slušná, otázkou je, či to neplatí najmä pri relatívne úzkej skupine veľmi dobre zarábajúcich obyvateľov Bratislavy, ktorí môžu z trhu vytláčať finančne menej zabezpečené skupiny.

Mesto sa tak môže stať menej dostupným pre väčšinu ľudí, kým existujúci a stenčujúci sa prúd bytov skupuje tá istá a čoraz bohatšia skupina obyvateľov či investorov. Nedostatočná ponuka a sprísňujúce sa podmienky ohľadne miery spolufinancovania nahráva týmto ľuďom do karát. Ich konanie je ekonomicky racionálne a nemá zmysel mu brániť. Napriek tomu treba trh otvoriť širšiemu počtu záujemcov o bývanie.

Vývoj mesačnej splátky hypotéky pri priemerne drahom byte v Bratislave o veľkosti 50 m². Zdroj: Bencont

Opäť sa ukazuje, ako potrebné pre Bratislavu je zvýšiť intenzitu prírastku nových nehnuteľností a predovšetkým bytov. Je paradoxné, že v meste, ktoré má také obrovské priestorové rezervy, je problém s dostatkom dostupných bytov. Prieluky, zbytočne nezastavané zvyškové plochy vo vnútornom meste aj na sídliskách a najmä brownfieldy sú ideálne pre zástavbu, kde by mohli vzniknúť desiatky tisíc nových rezidencií pre stovky tisíc obyvateľov. Napriek tomu vývoj k ich využitiu speje len pomaly.

Existujúce projekty sa v čoraz väčšej miere zameriavajú na nadštandardné bývanie, ktoré nie je pre mnohých ľudí efektívnou odpoveďou. Pre developerov však dáva ich výstavba väčší zmysel. Zvlášť to platí v prípade, že sú okrem vhodnej odpovede na trhové podmienky nútení splniť aj množstvo rozličných nariadení, noriem, vhodne odpovedať na regulácie a platiť za vyvolané náklady, doplnené o poplatok za rozvoj. Do toho sú mnohé projekty, vrátane kvalitných, konfrontované s obštrukciami, zdržaniami, nedodržiavaním lehôt a termínov, protestami a petíciami. To všetko prispieva k tomu, že byty sú drahšie a menej dostupné.

Aj keď to zatiaľ mnohí nevidia, aktuálny vývoj smeruje ku katastrofálnym dôsledkom. Dostupnosť bývania ovplyvňuje najmä dostupnosť nízky úrokových sadzieb, pokiaľ však nebude čo kupovať, s výnimkou trojice-štvorice projektov na okraji mesta, veľká časť strednej triedy jednoducho uprednostní bývanie na predmestí – alebo v Bratislave nebude žiť vôbec. Trnava, Poprad, Nitra alebo Žilina sa aktuálne rozvíjajú taktiež a pre mnoho ľudí vzniká aj tu uspokojivá alternatíva voči bývaniu v metropole.

Hlavné mesto Slovenska bolo príliš dlho spokojné so svojou neotrasiteľnou pozíciou ako ekonomického obra krajiny, čo sem bude večne lákať ľudský kapitál. Len aby sa neukázalo, že tento obor stojí na hlinených nohách.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.