Adrian Gubčo 05.03.2021 13:27

Park City na predmestí Bratislavy získava konkrétne kontúry

Keď píšem o zdražovaní cien bytov v Bratislave v dôsledku obmedzenej výstavby, mnohokrát hovorím o tom, že tento dopyt sa prejaví rastom predmestí. V okolí Bratislavy ročne pribudnú veľké počty bytov a domov, väčšinou v relatívne malých projektoch. Medzi nimi sú však aj skutočné megazámery – najmä projekt Park City, ktorý teraz odhalil svoju prvú časť.

Zdroj: Starland Holding / EIA

So suburbanizáciou sa na Slovensku, predovšetkým v okolí Bratislavy, stretávame v podstate od 90-tych rokov 20. storočia. Za socializmu bola výstavba v predmestských obciach tlmená (samozrejme, za predpokladu, že modernistické sídliská nepovažujeme za špecifickú podobu suburbií), po nástupe ekonomiky voľného trhu sa však otvorila cesta k novým formám priestorového rozvoja sídiel. Podľa Martina Švedu a Pavla Šušku, geografov a autorov monografie SuburBAnizácia, spočiatku išlo len o doménu ekonomicky silnejších, ktorí takto demonštrovali svoj majetok aj túžbu po komfortnom živote vo vlastnom rodinnom dome.

V 21. storočí sa však objavil nový fenomén – do výstavby na predmestiach vstúpili developeri, ktorí využili klesajúcu dostupnosť bývania v metropole a začali budovať veľkomierkové projekty pozostávajúce zo stoviek domov. Podľa analýzy geografov sa v rokoch 2000-2015 vybudovalo na predmestiach 39,5-tisíc bytových jednotiek (vrátane domov). Medzičasom, priamo v meste to bolo len 34,7-tisíc bytov. Najviac sa rozvíjali obce v tesnej blízkosti Bratislavy (podľa intenzity výstavby – počtu bytov na tisíc obyvateľov), medzi ktorými vyniká Chorvátsky Grob. Tu pribudlo až 1,6-tisíc nových bytov, koncentrovaných predovšetkým v časti Čierna Voda.

A práve v tejto časti Chorvátskeho Grobu sa pripravuje dosiaľ aj najväčší suburbanizačný projekt v histórii Bratislavy aj Slovenska. Tento zámer nie je nijakým tajomstvom – už v roku 2008 tu začala aktivity rozbiehať spoločnosť Grunt, ktorá na časť územia usporiadala architektonickú súťaž, ktorej sa zúčastnila dokonca aj architektonická kancelária súčasného primátora. Neskôr tieto aktivity prebrala firma Starland Holding, ktorá má podľa zistení portálu Aktuality.sk blízke vzťahy s finančnou skupinou J&T. Tá to odmieta, faktom ale je, že do developmentu investovala prostredníctvom svojich bánk.

Konkrétna príprava na výstavbu Park City prebieha už niekoľko rokov. Plánom je vybudovať tu novú masívnu štvrť s bývaním, kancelárskou a retailovou zónou, vedecko-zdravotníckou zónou a logistikou. Investor scelil rozsiahle pozemky o výmere viac ako 284 hektárov a vybudoval časť technickej infraštruktúry. Zásadnou pomocou bude vybudovanie križovatky Triblavina, čím zóna získa napojenie na diaľnicu D1, ale aj dokončenie prvej časti diaľnice D4. Na základe nekonkrétnych plánov, naznačených v Územnom pláne Bratislavského samosprávneho kraja sa píše aj o vzniku železničnej trate a zastávky. To vedie Starland k rečiam o vynikajúcom dopravnom spojení.

Prípravné práce podnietili developera k ďalšiemu kroku: odhaleniu vcelku konkrétnej podoby prvej časti projektu, ktorá by sa mala realizovať v rezidenčnom sektore VII.A – nazvanej Park City Living. Umiestnený je juhozápadne od ulice Javorová Alej v časti Čierna Voda. Zámerom je teda vznik rezidenčnej zóny s prislúchajúcou občianskou vybavenosťou komerčného aj verejného charakteru. Špecifikom je jej enormný rozsah – naplánované sú tu doslova tisíce bytov a parkovacích miest.

Základná urbanistická schéma je tvorená dvomi typmi zástavby:  prvou sú polootvorené uličné bloky, radené pozdĺž osi Javorovej Aleje s aktívnym parterom a „kolonádou“ a piatimi, maximálne šiestimi nadzemnými podlažiami (s najvyšším podlažím ustúpeným) a zelenými vnútroblokmi. Druhým typom sú bodové bytové domy v rozvoľnenej zástavbe, zoskupené do dvojíc až pätíc, spojené podzemnými garážami. Podlažnosť bude na úrovni štyroch až piatich podlaží, občianska vybavenosť bude umiestnená v sérii samostatných „kioskov“, umiestnených v rámci veľkého parku, do ktorého bude zástavba zasadená. Developer hovorí o škôlkach, školách, zdravotníckych zariadeniach, zariadeniach sociálnych služieb či kultúrnych centrách.

Daná štruktúra vzdialene pripomína niektoré časti projektu Slnečnice – Viladomy, no s tým rozdielom, že navrhovaná zóna je omnoho väčšia. Developer uvádza, že dokáže fungovať ako samostatná štvrť. Navrhovaných je tu až 3.077 bytov, z toho 692 bude jedno- či dvojizbových (do 60 m2), 2.298 trojizbových (do 90 m2) a 47 4- a viacizbových. Na tento počet bytov bude pripadať, aj s vybavenosťou, 4.997 parkovacích miest. Na teréne bude len 120 z nich. Zámer je predkladaný v dvoch variantoch, druhý (odporúčaný) sa vyznačuje väčším rozsahom zelených plôch či lepším odvádzaním dažďových vôd.

Developer oslovil pre návrh urbanizmu a architektúry kanceláriu Siebert + Talaš, známu z viacerých významných bratislavských projektov. Investovať plánuje až 250-300 miliónov eur, čím sa zaradí medzi najdrahšie komerčné investičné projekty na Slovensku. Výstavbu by chcel v optimálnom prípade zrealizovať medzi rokmi 2023-2026.

Situácia projektu v preferovanom variante. Zdroj: Starland Holding / EIA

Hoci sa v rámci YIM.BA bežne nevenujem projektom, ktoré sú za hranicou bratislavského katastra, tento je tak významný, že si zasluhuje pozornosť. Vznik troch tisíc bytov – a to len v prvej etape celého Park City – ovplyvní aj život metropoly. V prvom rade, možno až desaťtisíc obyvateľov, ktorí budú žiť v prvej časti developmentu, bude mestu chýbať. Títo ľudia budú nielen platiť dane inde, ale nebudú ani v takej miere oživovať verejné priestranstvá, podporovať prevádzku zariadení a obchodov a podieľať sa na živote Bratislavy. Na druhej strane, pracovne či študijne na ňu budú pravdepodobne naviazaní – a tým budú tvoriť aj náklady.

Narozdiel od bratislavských plánov, nepredpokladám, že by sa mali vyskytnúť nejaké zásadné prekážky pri povoľovaní tohto zámeru. Hoci aj v Chorvátskom Grobe očividne kriticky vnímajú absenciu občianskej vybavenosti v rámci nových projektov, Starland prichádza s prísľubom, že takúto vybavenosť – ktorá môže slúžiť aj obyvateľom v podrozvinutej Čiernej Vode – zriadi. Súčasné polia, kde má projekt vyrásť, budú aktivisti brániť len sotva. Navyše, obci prinesie projekt neskutočné príjmy, za ktoré bude schopná mnoho vlastných zámerov zrealizovať aj sama.

Otázkou tak ostáva, či tento projekt znesie trh. S ohľadom na enormné ceny a nízku dostupnosť bývania v Bratislave, čo už oficiálne pripúšťa aj Magistrát, to však pravdepodobne nie je veľmi zložitá otázka. Hoci sa aj v meste pripravujú veľké projekty, považované za dostupné – Slnečnice, Bory, Ovocné Sady, výhľadovo Nesto alebo Nové Vajnory – bývanie v Čiernej Vode bude pravdepodobne oveľa lacnejšie. V niektorých prípadoch môže byť navyše na prvý pohľad aj atraktívnejšie.

Developer totiž odhalil s dokumentáciou aj lákavé vizualizácie, ktoré zobrazujú veľmi súčasne vyzerajúcu architektúru, plne v súlade s požiadavkami dnešného typického zákazníka. Urbanistická štruktúra je nevhodná, no projekt obsahuje veľa zelene, dosť parkovania, nejaké služby, cyklotrasu aj dobré automobilové napojenie. Súčasťou projektu je predpríprava pre zriadenie verejnej dopravy. Železnica je ešte nadlho nepravdepodobná, ak sa však uvažuje v dlhodobom horizonte, raz by sem mala prísť – snáď aj investor zriadi priestorovú rezervu.

Treba pripomenúť, že táto prvá etapa zámeru nebude najväčšia. Starland Holding totiž vlastní aj masívne pozemky východne od Javorovej Aleje, nazvané sektor VI.A. V prípade, že sa obdobnou štruktúrou zastavia aj toto územie, nie je celkom nereálne uvažovať možno až s 30-tisíc obyvateľmi celého Park City. Mohli by sa vyskytnúť pochybnosti, či sa dá také množstvo bytov vôbec naplniť, no s ohľadom na aktuálny ekonomický vývoj, ktorý podporí mobilitu smerom do metropoly, to však nie je nereálne. V samotnom meste zatiaľ klesá objem plôch, disponibilných pre rezidenčnú výstavbu.

Zdroj: Starland Holding / EIA

Predmestie Bratislavy tak čaká ďalšia veľká zmena a projekt, o ktorom sa dlho špekulovalo, sa blíži realite. Jeho dosah pre mesto – Bratislavu, lebo z Chorvátskeho Grobu sa stane nové mesto – bude skôr škodlivý. Ide však o priamy dôsledok všetkých krokov a chýb, ktoré sa v súčasnosti v prípade rozvoja metropoly robia: blokovania výstavby, falošného aktivizmu, pomalosti zmien Územného plánu, podpory mamutích stavieb slúžiacich individuálnej automobilovej doprave, stopnutia povoľovania apartmánov či neschopnosti dať Bratislave financie, ktoré potrebuje.

Výsledkom je presun mnohých potenciálnych obyvateľov na predmestia. Bývanie je tu lacnejšie a za rovnakú sumu sa dá zakúpiť oveľa väčší byt alebo dokonca dom. To láka mnohých ľudí, ktorí nie vždy rátajú aj so sekundárnymi nákladmi: na dopravu, so strateným časom, na zdravie (predpokladá sa, že obyvatelia predmestí majú v priemere horší zdravotný stav kvôli nedostatku pohybu) a i. Na konci dňa však ľudia potrebujú bývať a v obciach okolo Bratislavy nachádzajú to, čo v metropole nie.

To všetko prichádza v dobe klimatickej krízy, kedy sa zvyšuje hodnota voľnej krajiny, potrebná je ochrana biodiverzity, rastie význam existencie energeticky úsporného bývania a zdieľania zdrojov, a vo vyspelých spoločnostiach sa preferuje tlmenie automobilovej dopravy a využívania fosílnych palív. V Bratislave a na Slovensku sa však, ako zvyčajne a napriek všetkým prísľubom a proklamáciám, robí presný opak. Netreba sa však čudovať. Keď mesto a štát nemá žiadnu víziu, nehovoriac o vôli ju dodržiavať, potom je odsúdené na robenie chýb – a následne aj ich splácanie, ktoré nepochybne príde.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.