Adrian Gubčo 15.07.2022 12:33

Ceny bytov rastú napriek spomaleniu ich predaja

Dopyt po nových bytoch v Bratislave sa spomaľuje, napriek tomu ich ceny pokračujú v raste. Medziročne narástli o viac ako 20%, medzikvartálne o 5,3%. Priemerné a aj absolútne ceny tak opäť prekonali ďalšie rekordy a „magické“ hranice. Vyplýva to z analýz spoločnosti Bencont, ktorá však očakáva spomalenie rastu.

Ilustračný záber

Ako uvádza Bencont, na konci druhého štvrťroku 2022 bolo v bratislavských novostavbách v ponuke 1.816 bytov v necelých 80 projektoch, resp. ich etapách. Oproti predošlému kvartálu sa tak mierne zvýšil počet ponúkaných bytov, medziročne však klesol až o 27%. Ponuka sa tak približuje historickým minimám. S ohľadom na stále vysoký dopyt to vedie k rastu cien. Aktuálne presahuje priemerná cena ponúkanej novostavby v Bratislavy 4.880 €/m² vrátane DPH, čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 21,7%.

V priemerných cenách výrazne čnie Staré Mesto (Bratislava I), kde priemerná cena bytu v novostavbe prekonáva 8-tisíc eur s DPH na meter štvorcový. V ostatných okresoch je to medzi 4.066 (Bratislava III) až 4.773 eurami (Bratislava V) na meter štvorcový. Prírastky v ponuke zaznamenali len Bratislava II a Bratislava V, v iných okresoch žiadne signifikantné prírastky nenastali. Znížila sa ale priemerná rozloha ponúkaných bytov (na 62,6 m²), keďže v ponuke pribudli najmä menšie byty. Tie sú populárnejšie, keďže klesá schopnosť ľudí uplatiť väčšie byty. Cena priemerného ponúkaného bytu totiž presiahla hranicu 300-tisíc eur.

Ďalším dôsledkom tak môže byť aj mierny pokles dopytu, ktorý zatiaľ možno v určitej miere pozorovať. Ako zaznamenáva Bencont, počet predaných bytov klesol na 491, čo medziročne predstavuje pokles o 39%, zatiaľ čo medzikvartálne predaj poklesol o 13%. Predáva sa tak najmenej bytov od začiatku pandémie alebo od roku 2014, treba však zároveň pripomenúť, že v súčasnosti je ponuka oveľa menšia (oproti roku 2014 dvojnásobne menšia). Nižší dopyt každopádne neobmedzil rast cien predaných bytov, ktoré dosiahli 4.417 eur na meter štvorcový vrátane DPH. Medziročne to je nárast o 19,5%, medzikvartálne o 9,9%.

Ľudia však aj naďalej, hoci v menšej miere, kupujú. Najčastejšie to sú dvojizbové byty, ktoré predstavujú asi polovicu predaných bytov, nasledujú trojizbové (ktorých podiel sa za posledné roky znížil z 30% na 21%) a jednoizbové, ktoré tvoria asi 20% predaných bytov.

Podľa Rudolfa Bruchánika, hlavného analytika Bencont Investments, súvisí aktuálna situácia – teda mierny pokles predaja – s aktuálnou zhoršenou náladou v hospodárstve. „Hlavným dôvodom je inflácia, ktorá na Slovensku v júni prekročila 13 % a dosiahla najvyššiu úroveň od roku 2000. Prudký rast zaznamenali aj úrokové sadzby, ktoré sa pri 5 ročných fixáciách ťahajú smerom k 3 %,“ vysvetľuje. „Na kúpu nehnuteľnosti a splátku hypotéky tak ostáva menšia časť príjmov, pričom mesačná splátka hypotéky v dôsledku vyšších cien nehnuteľností a úrokových sadzieb rastie.“ Bruchánik dopĺňa, že v roku 2019 bola priemerná splátka hypotéky na dvojizbovom byte v novostavbe 414 eur, pri dnešných cenách a úrokových sadzbách táto suma vzrástla na 780 eur.

Výsledkom aktuálnej situácie je znížený dopyt, čo by malo viesť k zníženiu cien. Na druhej strane ale aj naďalej panuje veľký nedostatok bytov, pričom sa ani nezdá, že by sa to malo zmeniť – vydaných povolení na nové projekty je príliš málo. Developeri predávajú bez problémov z papiera, preto nemožno očakávať podobnú situáciu ako v roku 2008.

Ohľadne ďalšieho vývoja Bruchánik pripúšťa, že rast cien bol vyšší oproti odhadom, zároveň ale predpokladá, že ceny už tak prudko rásť nebudú. „Na rok 2022 sme predpokladali tempo rastu cien bytov o 5 - 10 %. Sme v polovici roku a máme za sebou už nárast o 14 %,“ hovorí, no pripomína pokles kúpyschopnosti. „Očakávame, že developeri zaujmú opatrnejší prístup a skokové zvyšovania cien už realizovať nebudú. V druhom polroku tak očakávame skôr stagnáciu, resp. nízky jednociferný rast cien bytov v Bratislave.“

Drahé bývanie v meste bude ľudí ešte viac vyháňať na predmestia, navyše aj s pomocou štátu

Najnovšie dáta od Bencontu zapadajú do celkového kontextu zvyšujúcich sa cien a celkovo zhoršujúcej sa situácie, ktorá nepraje nielen ľuďom, hľadajúcim bývanie, ale dokonca ani investorom. Ako vo svojej analýze píše európska brokerská spoločnosť ProfitLevel, rast cien bývania výrazne predlžuje návratnosť pri investičných bytoch určených na prenájom. V Bratislave sa návratnosť jednoizbového bytu v centre mesta predĺžila od januára do júna 2022 o viac ako štyri roky na 30,5 roka. Slovenská metropola tým predbehla Varšavu či Budapešť a o polovicu znížila rozdiel oproti tradične nedostupnej Prahe.

Bratislava sa jednoducho stáva mimoriadne nedostupným mestom, kde bude bývanie v lepšie situovaných lokalitách onedlho prístupné len medzi vyššiu a azda vyššiu strednú triedu. Dá sa však pochybovať, či táto tvorí väčšinu obyvateľstva. Ostatní ľudia so záujmom o bývanie, zvlášť pre rodinu, budú odkázaní na horšie časti mesta alebo na predmestia. Developeri im v tomto radi vyjdú v ústrety, o čom svedčia plány na výstavbu nových štvrtí v predmestských mestách a obciach. Nanešťastie, týka sa to aj tých obcí, ktoré doteraz nemajú dobudované kvalitnejšie spojenia s mestom vo forme verejnej dopravy alebo nedisponujú dostatočnou občianskou vybavenosťou, ktorá by saturovala dopyt zo strany novousadlíkov.

Hlavné mesto na túto situáciu reaguje len veľmi obmedzenými snahami o rozvoj nájomného bývania. Do konca desaťročia má pribudnúť len 1.600 nových bytov, čo problémy nerieši. Omnoho ambicióznejší je štát, ktorý avizuje výstavbu desiatok tisíc nájomných bytov. Časť z nich by mala určite vzniknúť aj v Bratislave alebo – lepšie povedané – pri Bratislave. Všetko nasvedčuje tomu, že množstvo bytov vznikne v „satelitnom mestečku“ pri križovatke Triblavina.

Kríza dostupnosti bývania sa tak bude riešiť spôsobom, ktorý vyrieši jeden problém a ďalšie spôsobí. Do veľkej miery to súvisí s tým, že bratislavský Územný plán nie je v tejto chvíli výraznejšie pripravený na vznik veľkých obytných štvrtí. Rezervy síce existujú v Petržalke alebo na Záhorskej nížine, tieto už ale držia v rukách developeri, ktorí ich budú rozvíjať dlho a postupne.

Ak teda niekto očakáva pokles cien bývania v Bratislave alebo nebodaj prasknutie realitnej bubliny, bude musieť čakať ešte veľmi dlho. Aktuálne pohyby na trhu asi nezmenia celkový rastový trend. Ten bude trvať, kým bude metropola ekonomicky silným migračným centrom, kde bude ponuka omnoho menšia ako dopyt. Navyše sa zdá, že zodpovední zastupitelia si závažnosť tejto témy uvedomujú len málo. Preto nemožno v najbližších rokoch očakávať, že sa z Bratislavy stane skutočne dostupnejšie mesto.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.