Adrian Gubčo 11.10.2022 12:58

Kríza dorazila na rezidenčný trh. Zvýšenú dostupnosť bývania neprinesie

Aktuálna ekonomická a spoločenská situácia sa začína výrazne odrážať na bratislavskom realitnom trhu. Inflácia, zvyšujúce sa úrokové sadzby aj neistota narúša doterajší vývoj, ku ktorému patril vysoký rast cien, masívne predaje či klesajúca ponuka. Najnovšie zistenia analytikov z Bencont Investments vyvolávajú otázky, či nedôjde k zníženiu cien bytov.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ako konštatujú analytici, leto 2022 prinieslo zníženú aktivitu na trhu. Nešlo však len o tradičný letný útlm, ale aj o vplyv klesajúcej dostupnosti bývania v dôsledku zvyšujúcich sa úrokových sadzieb. Počas tretieho štvrťroka sa predalo len 250 bytov v novostavbách, čo je jedno z najnižších čísel od vypuknutia realitnej krízy po roku 2008. Dôsledkom bol len mierny rast cien predaných bytov, stabilizácia cien ponúkaných bytov a zväčšenie počtu voľných bytov.

Na konci septembra sa tak na trhu s novostavbami nachádzalo 2.418 voľných bytov, čo je nárast ponuky o 33% medzikvartálne a 13% medziročne. Priemerná cena voľných bytov dosiahla 4,9-tisíc eur za meter štvorcový. Medziročne ide o výraznú zmenu – 20%, posledný kvartál sa však na tomto raste podieľa len 0,4%.

Ponuku bytov rozšírili nové projekty alebo etapy existujúcich projektov najmä v okresoch Bratislava III, IV a V. Ceny výraznejšie vzrástli v okresoch Bratislava II a III, kde prišli do predaja exkluzívnejšie projekty. Existujúce developmenty nejak výrazne nezdražovali. V priemere najlacnejšie byty sú v okrese Bratislava IV, kde je zároveň najväčšia ponuka. Cena za meter štvorcový je 4.267 eur. Najmenšia ponuka a najvyššie ceny sú v Bratislava I, kde sú takmer dvojnásobné (8.425 eur za meter štvorcový). Priemerný byt sa dá v Bratislave dnes kúpiť za 301-tisíc eur vrátane MHD DPH. Dôsledkom súčasnej situácie je pokles priemernej podlahovej plochy voľných bytov, čo je spojené s posilňovaním trendu výstavby menších bytov.

Predaných bytov bolo za tretí kvartál 2022 len 247, čo je pokles o 50% oproti predošlému štvrťroku a oproti letu 2021 o 61,5%. To však nezastavilo rast cien predaných bytov, ktoré dosiahli 4.611 eur za meter štvorcový s DPH. Ceny predaných bytov sa tak ťahali za voľnými bytmi, keď sa z ponuky postupne vypredávajú byty s podpriemernou cenou. Najpredávanejšími ostávajú dvojizbové byty, nasledované trojizbovými a jednoizbovými. Priemerná cena predaného jednoizbového bytu presiahla 152-tisíc eur, dvojizbového 225-tisíc eur, trojizbového 330-tisíc eur a štvorizbového 551-tisíc eur.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Podľa Bencontu aktuálna situácia v Bratislave pripomína vývoj aj v zahraničí. „Prudký pokles počtu predaných bytov v Bratislave korešponduje s vývojom v iných krajinách, kde tiež prichádza výrazné ochladenie aktivity na realitnom trhu,“ hovorí Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Primárnym dôvodom zmeny sú úrokové sadzby, ktorých nárast je reakciou centrálnych bánk na infláciu. Prudký rast úrokových sadzieb šokovo dvíha mesačné splátky nových hypoték a tým pádom rastie podiel výdavkov na bývanie k celkovým výdavkom domácností. Tie sú už aj tak zvýšené v dôsledku inflácie, čo prudko znížilo dostupnosť bývania v Bratislave i vo zvyšku Slovenska či Európy.“

Vďaka euru nie sú hypotekárne sadzby na Slovensku také vysoké ako v Česku, Poľsku či Maďarsku. Podľa Bencontu dokáže priemerne zarábajúci pár ešte stále hypotéku utiahnuť. Pokles sadzieb v budúcnosti, po oteplení ekonomiky, pod úroveň 1% však netreba očakávať. Aktuálnou je skôr iná otázka. „Pri prudkom poklese dopytu sa opäť objavuje otázka, či príde k prepadu cien bytov,“ pripomína Bruchánik. „Na jednej strane sa toto riziko zvýšilo, ak by bol znížený dopyt po novom bývaní dlhodobou záležitosťou, zatiaľ čo ponuka by naďalej rástla. Viacero faktorov však hovorí proti poklesu cien bytov.“

K týmto patrí normálna úroveň hypotekárnych sadzieb, ktorým sa kupujúci prispôsobia, ďalej rast cien vstupov - pozemkov, stavebných materiálov a prác – ako aj stále obmedzená nová ponuka. „Aj napriek miernemu nárastu ponuky v treťom štvrťroku je bytov stále málo a vydávané stavebné povolenia nenaznačujú, že by sa to malo zmeniť. Väčšinu projektov, ktoré sú v povoľovacom procese zastrešuje niekoľko veľkých developerov. Tí, ak zacítia riziko zníženého predaja, novú výstavbu spomalia,“ tvrdí analytik Bencont Investments.

Odborník dodáva, že v Bratislave je stále prítomných množstvo kupujúcich s veľkým objemom vlastných zdrojov, ktorých inflácia ani rast sadzieb zásadne neovplyvní. Práve naopak – kúpa nehnuteľností môže slúžiť ako ochrana pred infláciou. „Kvôli týmto faktorom neočakávame pokles cien nehnuteľností, no zároveň si myslíme, že vysoká inflácia, energetická kríza a všeobecná negatívna nálada v hospodárstve zabránia výraznému oživeniu dopytu. Na nasledujúci rok preto očakávame zastavenie rastu cien novostavieb, resp. pokles medziročného tempa rastu na úroveň do 5 %,“ uzatvára Rudolf Bruchánik. 

Súčasný vývoj tak prináša otrasy na trhu, netreba však očakávať, že by došlo k radikálnym zmenám – určite nedôjde k „prasknutiu realitnej bubliny“. Táto totiž podľa všetkého nie je v Bratislave prítomná. Pravdepodobným scenárom je celkový pokles dostupnosti bývania, a mierny nárast ponuky, no nie tak výrazný, aby to do budúcna trh výraznejšie ovplyvnilo. Aktuálny šok môže byť len dočasnou udalosťou, podobne, ako ňou bola pandémia. Po jeho odznení sa aktivita opäť rozbehne, no s menším počtom potenciálnych kupujúcich.

Ak sa má niečo zmeniť, je potrebné rozbehnúť ďaleko rozsiahlejšiu výstavbu nových, relatívne dostupných bytov v lokalitách, ktoré majú dobré spojenie verejnou dopravou do centra Bratislavy. To sa však podľa posledných signálov v najbližších rokoch udeje len vo veľmi obmedzenej miere. Hlavné mesto Slovenska sa tak v tomto smere nejako zásadne nezmení: aj naďalej sa v ňom bude stavať a budú pribúdať byty, len nebudú určené pre všetkých. Súčasťou jeho rozvoja tak bude aj naďalej obrastanie mesta novými predmestiami, ktoré budú kvalitu života vnútri mesta znižovať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.