Adrian Gubčo 16.01.2023 18:23

Najhoršie od krízy. Rezidenčný trh ochladol, zlepšenie sa neočakáva

Uplynulý rok bol na rezidenčnom trhu spojený s vážnymi otrasmi, ktoré zasiahli vývoj cien aj predajov. Po rokoch rekordných rastov cien aj silných predajov došlo k výraznému ochladeniu. Konštatujú to vo svojej najnovšej správe analytici Bencont Investments.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Začiatok roka 2022 sa niesol v znamení odznievania pandémie koronavírusu COVID-19, ale aj začiatku vojny na Ukrajine. Ekonomickú a spoločenskú situáciu zasiahla aj rastúca inflácia, energetická kríza a rast hypotekárnych sadzieb, ktoré si vypýtali daň na nálade kupujúcich aj trhu. Investori a kupujúci odpovedali poklesom záujmu o kúpu nových nehnuteľností, ktorých ceny tak začali po dlhých rokoch stagnovať.

Vyplýva to z najnovšej analýzy spoločnosti Bencont Investments. Ako uvádzajú analytici, ponuku bytov v rámci novostavieb tvorilo ku koncu roka 2022 v Bratislave 3.209 bytov v 75 projektoch. Za rok 2022 sa tak ponuka zvýšila o 33% a nad úroveň 3.000 sa dostala prvýkrát od roku 2018. Priemerná cena týchto bytov sa pohybovala na úrovni 4.900 €/m², rovnako ako v druhom a treťom štvrťroku 2022. Medziročný rast dosiahol 15,2%, k tomu však prispel najmä prvý polrok – v druhom polroku sa ceny prakticky nezmenili. Na druhej strane, pokles cien nenastal.

Analytici pripomínajú, že k najvyššiemu medziročnému rastu cien došlo v okrese Bratislava III, kde sa cena bytov zvýšila až o 33 % na 4.826 €/m² vrátane DPH. Dané to je cenami existujúcich bytov v Rači alebo štartom predaja v nových drahších projektoch v Novom Meste. Najpomalšie rástli ceny v okrese Bratislava V, a to len o 6,3 %, hoci tu už prudko narástli v roku 2021. Najdrahšou mestskou časťou ostáva Bratislava I s priemernou cenou 7.445 €/m² vrátane DPH.

Priemerná absolútna cena bytov v bratislavských novostavbách tak dosiahla 296-tisíc eur vrátane DPH. Medziročne sa tak zvýšila o 10%, čo je dôsledkom kombinácie rastu ceny na štvorec o 15% a poklesu priemernej rozlohy o 5%. Byty v okresoch BA II-BA V sa v priemere predávali za 268- až 286-tisíc eur vrátane DPH. Priemer v starom meste bol pri sume 512-tisíc eur takmer dvojnásobný, čo má za následok vyššia jednotková cena, ale aj o 20% vyššia plocha bytov. Tá sa v priemere za Bratislavu koncom roka pohybovala na úrovni 61 m² (rok predtým to bolo 64,5 m²).

Bencont za posledný kvartál roka 2022 zaznamenal len 215 predaných bytov, čo je nižšie číslo aj oproti tretiemu kvartálu. Za celý rok sa predalo 1.519 bytov – najmenej od finančnej krízy v roku 2008. V prvom polroku sa pritom predaje zdali celkom silné, keď sa predalo viac ako tisíc bytov. Priemerná cena predaných bytov dosiahla 4.900 €/m², čím dobehla ceny voľných bytov. Spomalil sa predaj väčších bytov, preferujú sa menšie, čo analytici považujú jednoznačne za prejav nižšej kúpyschopnosti.

V Bratislave V narástli ceny v roku 2022 najmenej. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Podľa Bencontu nie je tento vývoj prekvapivý. Posledné roky možno pozorovať klesajúcu dostupnosť bývania, hoci dopyt bol vďaka nízkym úrokovým sadzbám a hospodárskemu rastu vysoký. Šok v podobe vojny, energetickej krízy a masívnej inflácie ale musel priniesť podľa odborníkov reakciu v podobe rastu úrokových sadzieb.

Dôsledkom bude ešte výraznejšie zhoršenie dostupnosti bývania. „Úrokové sadzby majú na realitný trh obzvlášť významný vplyv, keďže ide o sektor ekonomiky, ktorý je charakterizovaný vysokou mierou zadlženia,“ upozorňuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Nárast úrokových sadzieb z 1% na 4 % spôsobí rovnaký rast mesačnej splátky 30-ročnej hypotéky ako nárast kúpnej ceny nehnuteľnosti o 50 % pri nezmenenej úrokovej sadzbe.“ Ľudia, ktorí predtým dosahovali na hypotéku sami, dnes potrebujú spoludlžníka.

Bruchánik predpokladá, že podobná nálada na trhu – a s tým aj stagnácia cien – bude pokračovať, keďže ľudia očakávajú recesiu. „Investíciu do bytu tak odkladajú, kým nenaberú väčšiu istotu, že sa jeho cena po kúpe neprepadne. V tomto bode vyčkávania sa dnes už nachádzame a dopyt po bytoch ochladol aj na strane tých, ktorí nemusia väčšinu ceny financovať úverom.“

Analytici Bencont Investments si všimli, že v niektorých oblastiach dochádza k poklesu cien nehnuteľností. Pri Bratislave sú však opatrní. „Nemyslíme si však, že toto bude prípad novostavieb v Bratislave. Tá je špecifická dlhodobým nedostatkom bytov oproti mestám ako napríklad Praha alebo Viedeň. To, že aktuálne dochádza k rastu ponuky bytov nemusí byť znakom blížiaceho sa prepadu cien,“ vysvetľujú.

V blízkej dobe predpokladajú, že realizovať a predávať sa budú rozbehnuté projekty. Nové projekty sa však budú odsúvať, čím sa zníži aj prísun nových bytov. Dopyt sa podľa nich oživí až keď sa vyhliadky ekonomiky zlepšia, úrokové sadzby poklesnú, inflácia sa zníži a kúpyschopnosť bývania sa zlepší v dôsledku rýchlejšieho mzdového rastu než rastu cien bytov. „Na rok 2023 Bencont Investments predpokladá pokračovanie stagnácie cien novostavieb v Bratislave,“ uzatvárajú analytici.

Hlavné mesto chce začať aktívnejšie meniť Územný plán, teraz má ideálnu šancu. Zdroj: Bratislava - hlavné mesto SR

Najbližší rok sa tak v metropole bude niesť v znamení mimoriadne nízkej dostupnosti bývania. Ide o zlú situáciu pre tých, ktorí plánovali v tomto roku kúpu nového bývania, prípadne musia túto otázku akútne riešiť. Aktuálne podmienky nevyhovujú podľa všetkého žiadnej strane. S ohľadom na situáciu je to však samozrejmé.

Šťastím v nešťastí je časový priestor, ktorý môže mesto využiť na prípravu na budúcnosť – na obdobie, kedy sa napätá situácia uvoľní a opäť nastane obdobie pozitívneho výhľadu hospodárskej situácie. Vtedy sa opäť naštartuje rezidenčný trh a na trh sa dostanú odložené projekty. Dovtedy by mohol byť vyriešený alebo vo vysokom štádiu riešenia problém mesta v podobe nedostatočných kapacít pre rozvoj bývania v meste, daný neaktuálnym Územným plánom.

Hlavné mesto potrebuje čo najskôr odomknúť pre výstavbu nové územia – ideálne brownfieldy a prieluky – aby mohli developeri začať s prípravou nových schém a v čase ekonomického oživenia dodávať násobné počty bytov pre klientov, ktorí odkladali nákupy. Podľa konzervatívnych odhadov Bratislava potrebuje 40-tisíc nových bytov. Pri súčasnom tempe a disponibilite plánu ich získa za niekoľko desaťročí. To je však priveľa.

Obdobia kríz môžu byť aj obdobím príležitostí pre tých, ktorí sú pripravení. Po kríze totiž príde oteplenie a hospodárstvo sa opäť naštartuje. Pre Bratislavu by to malo znamenať dodávanie tisícok nových bytov vo vysokej dynamike – a spolu s tým aj zvyšovanie dostupnosti bývania.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.