Adrian Gubčo 06.03.2023 14:30

Radikálna zmena situácie. Trh v roku 2022 ovládli kupujúci

Uplynulý rok priniesol na realitnom trhu, predovšetkým rezidenčnom, výrazné zmeny. Kým donedávna jeho podobu udávali predovšetkým predávajúci – vrátane developerov – za posledné mesiace sa výrazne zlepšila pozícia kupujúcich. Vyplýva to z analýzy, ktorú spracovala spoločnosť Occam New Home s využitím dát od Erdo Portal.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Masívne ekonomické aj spoločenské turbulencie v priebehu minulého roka zatriasli aj realitným trhom. Ceny nehnuteľností donedávna bez prestávky rástli. Rast bol podporovaný silným dopytom v dôsledku nízkych hypotekárnych úrokov a nedostatočnou ponukou. Napriek silnému tlaku na výstavbu bytov sa tieto nedarilo dodávať v potrebnom množstve. Najviac to platilo v Bratislave, ktorá trpí zdĺhavými povoľovacími procesmi a rigídnym Územným plánom.

Inflácia a rast úrokov však situáciu zmenili. Dovtedy bolo bežné, že v oveľa lepšej vyjednávacej pozícii boli predávajúci, preto sa darilo aj investičným či špekulatívnym nákupom zo strany kapitálovo silných kupujúcich. V druhej polovici roka ale prišlo k zásadnému obratu. „V prípade sekundárneho trhu nebolo začiatkom roka ojedinelé licitovanie kúpnej ceny, koncom roka to už bolo zjednávanie,“ konštatuje Occam New Home.

Najmä v prípade sekundárneho trhu tak bolo možné badať pokles ceny. Pri novostavbách je vývoj mierne odlišný. „Bolo mimoriadne zaujímavé sledovať, že ceny na sekundárnom trhu v priebehu roka klesli, zatiaľ čo novostavby si svoju cenu držali aj napriek turbulenciám nielen na trhu s realitami,“ hovorí Jozef Šimek, partner spoločnosti Occam New Home.

Dané to je pretrvávajúcim nedostatkom bytov v novostavbách. Podľa analýzy sa výstavba koncentruje najmä v Bratislave a okolí – v minulom roku tvoril Bratislavský kraj 40% novej ponuky bytov v developerských projektoch. Inde je to slabšie. „V Košiciach, ako druhom najväčšom slovenskom meste, sa nachádza menej developerských projektov ako v podstatne menšej Trnave, Banskej Bystrici alebo v Nitre,“ poznamenal Ján Uhrin z Erdoportal. Napriek tomu ponuka narástla a oproti roku 2021 sa zvýšila o 20% (na 8,7-tisíc nových bytov celoslovensky).

Kým novostavby sa cenovo zastabilizovali (pokles alebo dokonca rast nastal len výnimočne), pri bytoch na sekundárnom trhu došlo k poklesu o 8,5% v Bratislave (na 3.725 eur za meter štvorcový) a v Košiciach o 8,3%. Developeri namiesto zlacňovania bytov ponúkajú rozličné „akcie“, napríklad zahrnutie parkovacieho miesta, pivničnej kobky alebo vybavenia v cene bytu. Ani to moc nepomohlo. „Za celý minulý rok sa predalo o 29% bytov menej ako v predchádzajúcom,“ pripomína Šimek. V Bratislave nastal pokles predajnosti o 39%.

Kupujúci sú tak dnes vo výhode, najmä v prípade predávajúcich, ktorí sa akútne potrebujú zbaviť svojej nehnuteľnosti. Predpokladom k tomu je ale dostatočný kapitál. V opačnom prípade vyčkávajú aj oni na vývoj najmä na hypotekárnom trhu.

Medzičasom developeri odkladajú predaje, pričom byty si podržia v prípade potreby aj dlhšie. Podľa informácií z prostredia developerských spoločností sa aktuálne obdobie využíva na aktívnu projektovú prípravu, aby boli v čase oteplenia trhu schopní poskytnúť dostatok bytov. O niekoľko rokov sa tak teoreticky na trhu môže objaviť naozaj široká ponuka nehnuteľností v rozličných lokalitách a typológiách.

Otázna je udržateľnosť takto zväčšenej ponuky. Tá vychádza z predpokladu, že sa otvoria ďalšie územia pre výstavbu bytov v dôsledku zmeny Územného plánu. Hlavné mesto avizuje, že prvý krok urobí už v priebehu tohto roka, kedy sa majú prijať Zmeny a doplnky Územného plánu 08. Zamerané sú síce na rozvoj nájomného bývania, zelenú však dostanú aj viaceré súkromné firmy, ktoré budú môcť realizovať rezidenčné schémy výmenou za niekoľko nájomných bytov v prospech mesta.

O niekoľko rokov však má dôjsť na omnoho významnejšie ZaD, ktoré otvoria desiatky území pre nové projekty. Podľa vedenia mesta sa tým odomkne možnosť vzniku tisícov až desaťtisícov bytov. To je v súlade s potrebami mesta, ktoré potrebuje minimálne 40-tisíc bytov, aby nasýtilo základný dopyt. Pokiaľ Bratislava nebude schopná vytvoriť podmienky pre ich vznik, výstavba sa pravdepodobne prenesie na predmestia – ako sa to už v súčasnosti deje.

Všetko tak nasvedčuje tomu, že ceny štandardných bytov – na primárnom aj sekundárnom trhu – dosiahli vrchol. Samé osebe to ale neznamená, že sú dostupnejšie. Zvýšenie hypotekárnych úrokov robí z vlastného bývania pre mnohých ľudí ešte vzdialenejšiu métu. Skutočným riešením je len masívne zvýšenie ponuky, aby museli developeri alebo predávajúci klientov oslovovať aj skutočne citeľným zlacňovaním alebo vyššou kvalitou. Rok 2022 i 2023 by v tomto smere mal byť radikálnym zlomom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.