Adrian Gubčo 01.03.2023 12:56

Americký spôsob rozvoja. Predmestia Bratislavy rastú, snahy o zmenu nebadať

Hlavné mesto Slovenska sa v posledných rokoch viditeľne rozvíjalo. Pri pohľade z nadhľadu to však bol vývoj, viac pripomínajúci americké mestá ako európske. Dôkazom je masívny rast predmestí (suburbov) a s tým súvisiacej infraštruktúry. Nanešťastie sa nezdá, že by sa to malo čoskoro zmeniť, čo súvisí predovšetkým s mimoriadne nízkou dostupnosťou bývania.

Autor: Adrian Gubčo / YIM.BA

Zlá dostupnosť bývania ako katalyzátor rozvoja predmestí

Nové bývanie v Bratislave je finančne nedostupné tak pre ľudí, ktorí v nej žijú, ako i pre tých, ktorí sa usadili na jej predmestiach. Konštatuje to organizácia Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), ktorá analyzovala rezidenčné motivácie obyvateľov mesta i predmestí. Vychádzala pritom z alarmujúceho porovnania, podľa ktorého sa medzi sčítaniami obyvateľstva v rokoch 2011 a 2021 počet obyvateľov mesta zvýšil len o 6,4%, kým v obciach najbližšie k Bratislave o 76,4%.

Veľká väčšina nových obyvateľov sú prisťahovalci. Zo skúmanej vzorky – 800 ľudí z Bratislavy a okolia – sa takmer polovica opýtaných v metropole nenarodila, rodení Bratislavčania tvorili len 54 % populácie. Ešte výraznejšie je prisťahovalectvo v okolí hlavného mesta, kde rodení obyvatelia predstavujú iba 37 %, ostatní sa prisťahovali.

Samosprávy, predovšetkým bratislavskú, by títo ľudia mali podľa IURu zaujímať – v prípade zmeny trvalého pobytu predstavujú významný zdroj príjmov do miestnej kasy. „Ak vezmeme do úvahy, že obyvatelia suburbov realizujú veľkú časť svojich aktivít práve v Bratislave, kde ale neplatia dane, môžeme povedať, že rast suburbov prebieha na úkor hlavného mesta,“ hovorí výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek. Problémom však je, že mnohí potenciálni obyvatelia si trvalý pobyt nezriadia, lebo jednoducho nemajú peniaze na to, aby si vlastné bývanie v Bratislave mohli dovoliť.

Prieskum podľa IURu potvrdil, že rozvoj Bratislavy brzdí nízka dostupnosť bytov v hlavnom meste. Až 89% respondentov totiž nesúhlasí s tvrdením, že byty v hlavnom meste sú pre priemerného Bratislavčana dostupné. Podobne vnímajú aj možnosť kúpy bytu v prípade ich detí. Vysoké ceny limitujú aj výmenu starého bytu za nový. Zlú situáciu priznávajú prakticky všetci bez ohľadu na vek, rodinný stav, vzdelanie či miesto bydliska. Pri výbere bývania v Bratislave je podľa nich nutné robiť kompromisy.

Najväčší pesimisti, čo sa týka zlepšovania situácie, sú členovia rodín s deťmi a ľudia žijúci v podnájme so spolubývajúcimi. Finančnú dostupnosť bytov vnímajú ako najväčší problém tí, ktorí žijú doma s dospelými deťmi. Práve rodiny s deťmi patria k najvýznamnejším cieľovým skupinám, smerujúcim na rozrastajúce sa bratislavské predmestia.

Veľké predmestia – veľké problémy pre Bratislavu

Väčšina obyvateľov okolitých obcí do Bratislavy pravidelne dochádza za prácou či štúdiom. Potvrdil to aj prieskum. Najväčšia časť respondentov potvrdila, že tak robí denne. Tých, čo navštívia Bratislavu menej ako raz týždenne, je len 26,6%. Medzi najčastejšie dochádzajúcich patria rodiny s deťmi a vysokoškolsky vzdelaní ľudia. Častejšie do Bratislavy dochádzajú noví obyvatelia satelitov, najmenej dôchodcovia a ľudia s nižším vzdelaním.

Až 78% obyvateľov predmestí pritom priznáva, že pri dochádzaní stoja v zápchach. To, že „autá cezpoľných“ upchávajú dopravu v meste si myslí 65,5% Bratislavčanov.

Obyvatelia suburbov priznávajú, že občianska vybavenosť (vrátane škôl) je v Bratislave lepšia než v mieste ich bydliska (iba 19% si myslí opak). Napriek tomu je takmer 70% z nich presvedčených, že im v suburbe v porovnaní s Bratislavou nič nechýba. „Tento rozpor sa dá vysvetliť tým, že obyvatelia predmestí si už zvykli na to, že za prácou či za zábavou cestujú pravidelne do Bratislavy a sem vozia do škôl aj svoje deti. Nemajú preto pocit, že doma im niečo chýba, keďže pravidelne využívajú infraštruktúru Bratislavy, v ktorej však neplatia dane,“ vysvetľuje Suchánek.

Aj preto väčšine opýtaných zo satelitných obcí ich bývanie vyhovuje. Za hlavné výhody považujú život mimo mestského ruchu, možnosť mať väčší dom (byt), ako by si mohli dovoliť v Bratislave, ale aj priatelia a známi v okolí. Veľká časť z nich by sa už do Bratislavy sťahovať nechcela. „Tieto skutočnosti naznačujú, že satelity sú pre mnohých lacnejšou alternatívou k Bratislave, ktorej služby však vo veľkej miere využívajú. Dá sa povedať, že Bratislava už o ľudí, ktorí z nej odišli, prišla,“ naznačuje Suchánek.

IUR konštatuje, že suburby svojou ústretovejšou politikou (v porovnaní s hlavným mestom) voči výstavbe nového bývania dosiahli stav, kedy im rastie obyvateľstvo, ktoré v nich odvádza dane, no množstvo aktivít realizuje práve v Bratislave, ktorej infraštruktúru využíva.

Bratislavčania podporujú výstavbu

Inštitút urbánneho rozvoja sa v prieskume pýtal aj na postoje ľudí k (rezidenčným) novostavbám. V porovnaní so staršími panelovými domami ich za lepšie považuje 50% opýtaných žijúcich v paneláku a 73% tých, ktorí v paneláku nebývajú. Hlavným benefitom novostavieb je podľa prieskumu ich vyššia estetika, energetická efektívnosť, lepšie parkovanie a nižšie náklady na opravy. Problémom ale ostáva ich nedostupnosť.

Suchánek varuje, že v tomto smere sa situácia zhoršuje. „So zdražovaním hypotekárneho financovania sa tento problém ešte prehlbuje,“ upozorňuje. „Dlhé a komplikované procesy aktualizácií územného plánu, získavania záväzných stanovísk a v niektorých prípadoch nečinné stavebné úrady prispeli k tomu, že Bratislava premeškala obdobie, počas ktorého si mohli jej obyvatelia obstarať bývanie za výhodnejších podmienok. Každé omeškanie projektu totiž znamená pre koncového klienta vyššie ceny.“

Podľa odborníka z IURu predmestia ťažia z obštrukcií, ktoré mesto a mestské časti výstavbe kládli. Úspech Bratislavy v priťahovaní obyvateľov bude v budúcnosti podľa IURu záležať od dostupnosti bývania. Pripomína, že podobne uvažuje už aj vedenie Hlavného mesta, citujúc strategický plán Bratislava 2030: „Prístup k stabilnému a kvalitnému bývaniu je základným predpokladom šance na dobrý život. Vďaka mestskej bytovej politike a citlivému územnému rozvoju dokáže mesto zabezpečiť dostupné dlhodobé bývanie pre všetky skupiny obyvateľstva, ako aj bývanie pre ľudí v núdzi.“

IUR, ktorého členmi sú aj developerské spoločnosti, však pripomína, že zlepšenie dostupnosti bývania nie je možné bez výstavby dostatočného množstva nových bytov. Intenzívnejšia výstavba bytov pre rôznorodé skupiny obyvateľov v hlavnom meste bude podľa inštitútu kľúčová pri množstve individuálnych rozhodnutí, či sa stať obyvateľom Bratislavy alebo jej okolia – a tieto rozhodnutia rozhodnú aj o výške príjmov pre mesto, príp. nákladoch bez daňovej protihodnoty.

Inštitút urbánneho rozvoja uzatvára, že situácii by mala napomôcť nová stavebná legislatíva, ktorá vstupuje do platnosti už od 1. apríla 2024. Dovtedy však bude mesto pokročiť v rýchlosti vydávania záväzných stanovísk, pokiaľ chce zaručiť vysokú mieru verejnej kontroly a súlad výstavby s verejným záujmom.

Pohyb smerom k Európe

Faktom je, že kľúčové európske metropoly rastú – či už ide o Londýn, Paríž, Kodaň, Viedeň, Varšavu alebo Prahu. Všetky sa potýkajú s prílevom nových obyvateľov a vyvíjajú snahy, aby im zabezpečili bývanie v kvalitných štvrtiach, ktoré zároveň prispejú aj k oživeniu mesta ako takého. Novú podobu tak získavajú brownfieldy, prístavné zóny alebo rôzne nevyužité priestory. Praha napríklad avizuje, že pripravuje na premenu priestor s potenciálom pre vznik druhého Brna.

Bratislava a Slovensko akoby kráčali pospiatky. Hoci verbálne mesto podporuje transformáciu brownfields, príslušné zmeny územných plánov trvajú pridlho a sú podmienené požiadavkami, ktoré nemajú oporu v legislatíve. Štát medzičasom avizuje výstavbu projektov nájomného bývania, medzi nimi však majú byť aj „satelitné mestečká“ s desiatkami tisíc obyvateľov. Popritom realizuje mohutné diaľničné projekty v čase, kedy mesto nemá dobudovanú základnú koľajovú infraštruktúru.

Výsledkom je do veľkej miery organický proces, ktorý vzdialene pripomína vylievanie sa amerických miest do krajiny. Hoci v USA či v Kanade sa lokálny sprawl (sídelná kaša) rozkladá na oveľa väčších územiach a žije v nich omnoho väčší podiel obyvateľstva, určité paralely vidno aj tu. Development je aj na Slovensku spojený so vznikom súvisiacej vybavenosti v podobe predmestských nákupných centier, supermarketov, golfových ihrísk a zábavných rezortov. Nie je vylúčené, že v budúcnosti príde aj na vznik predmestských kancelárskych parkov a miestnych mikrocentier.

Hoci bez podpory štátu má v určitých ohľadoch Bratislava zviazané ruky, nie je pravda, že nemôže veľa robiť – práve naopak, kľúčové rozhodnutia sú v jej rukách. Mesto môže otvoriť rozsiahle územia pre výstavbu, ktoré prinesú zefektívnenie územia, skompaktnenie mesta, zvýšenie využívania verejnej dopravy a viac daňových príjmov. Slovenská metropola sa môže vydať európskou cestou. Musí však vystáť prvotný politický tlak a začať podporovať rozvoj, aj keď jej vedenie od toho marketingoví mágovia odhovárajú.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.