Adrian Gubčo 14.04.2022 14:11

IUR kritizuje Územný plán, bráni výstavbe bytov

Bratislave chýbajú desaťtisíce bytov, ktorých absencia vedie k rastu cien nehnuteľností. Ich vzniku však bráni Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy, ktorý umožňuje len veľmi obmedzenú výstavbu viacpodlažných bytových domov. Namiesto toho otvára možnosti pre vznik ďalších nákupných centier. Vo svojej najnovšej analýze to konštatuje Inštitút urbánneho rozvoja (IUR).

Ilustračný záber

Ako uvádza IUR, v bratislavskom územnom pláne je pre viacpodlažnú bytovú zástavbu v rozvojových územiach (označených pod kódom 101) určených necelých sto hektárov plôch. Malopodlažná bytová zástavba (kód 102) však má k dispozícii až 1.150 hektárov, teda až desaťnásobok. „Tento typ budov je pritom vhodný predovšetkým na predmestia, či pre vzdialenejšie bratislavské štvrte ako sú Devínska Nová Ves, Vajnory alebo Dúbravka. Územný plán Bratislavy ju však presadzuje aj priamo v centre či v takzvanom vnútornom meste,“ upozorňuje výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja Juraj Suchánek.

Najvýraznejšie je to cítiť v mestskej časti Nové Mesto, kde je pre viacpodlažné bytové domy určených nula hektárov rozvojových území, pre nízkopodlažnú výstavbu je to ale 133 hektárov a pre občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu (kancelárske komplexy a nákupné centrá) 60 hektárov. Lokálna vybavenosť má k dispozícii necelý hektár. Nula hektárov má bývanie k dispozícii aj v Starom Meste, v Karlovej Vsi necelých 1,4 ha, v Ružinove 16,76 ha a v Petržalke 60,56 ha.

Nové bytovky tak vznikajú predovšetkým v stabilizovaných územiach, kde je však podľa IURu povoľovanie výstavby omnoho náročnejšie. V Novom Meste je pre ňu vyčlenených takmer sto hektárov, v Ružinove cez dvesto a v Petržalke necelých 280 hektárov. Investori však musia rátať s tým, že nemôžu budovať také rozsiahle projekty, príp. využívať nezastavané plochy (greenfieldy), ale vstupujú do území so stabilizovaným charakterom. Ten musí ostať zachovaný, preto sa povoľujú najmä dostavby, prístavby či nadstavby existujúcich budov. Novostavby sa posudzujú prísnejšie.

IUR dopĺňa, že Územný plán vôbec nešetrí kódom 201, teda občianskou vybavenosťou celomestského a nadmestského významu. Pod týmto kódom sa skrývajú nákupné centrá alebo kancelárske kampusy, teda spôsoby využitia územia, po ktorých už nie je po pandémii podľa Inštitútu dopyt. IUR pritom cituje aj samotného primátora Bratislavy Matúša Valla, ktorý sa na decembrovom zasadnutí Mestského zastupiteľstva vyjadril, že „...byty v Bratislave treba a najmä po otvorení posledného mega obchodného domu je saturácia obchodných priestorov tak veľká, že developeri ich proste nevedia stavať, nevedia užívať.“ Pre vybavenosť pod kódom 201 je v pláne určených takmer 1.200 hektárov územia.

Riaditeľ IURu vidí hlavné riešenie v dynamizácii prijímania zmien Územného plánu. „Hlavné mesto skrátka potrebuje významne urýchliť zmeny územného plánu a umožniť skutočný rozvoj rezidenčnej výstavby. Nekonanie len podporí ďalšiu výstavbu v satelitných obciach so všetkými súvisiacimi problémami,“ tvrdí Suchánek. Pripomína, že obyvatelia Bratislavy to môžu najvýraznejšie cítiť na dopravnej situácii – na Račianskej ulici tvoria údajne až 60% automobily z pribratislavských satelitov. V 35-tisíc automobiloch po nej denne prejde 55-tisíc ľudí, kým vo verejnej doprave 40-tisíc.

Suchánek uzatvára, že metropola potrebuje predovšetkým odvahu k aktívnejšej úprave Územného plánu. „Príležitostí na to má mnoho, len sa nesmie báť aktuálne stavebné pozemky preklasifikovať na funkcie, po ktorých je dopyt. Rovnako netreba zabúdať na brownfieldy. Obnovu priemyselnej výroby v nich si nik nepraje. Aj tu je rozumnejšie budovať multifunkčne projekty ponúkajúce vhodný mix bývania a lokálnej občianskej vybavenosti, namiesto monofunkčných kancelárskych komplexov či nákupných centier.“ IUR tvrdí, že vo výstavbe bytov bráni Bratislava sama sebe.

Sýta červená farba je na výkrese Územného plánu najviditeľnejšia. Ide o občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Analýza IURu je užitočná v zmapovaní rozsahu pozemkov, teoreticky využiteľných v prospech obytnej zástavby. Známy je tak potenciál pre bytovú výstavbu, ktorá by bola nepochybne užitočnejšia, ako ďalšie nákupné centrá alebo kancelárske kampusy. Zmena funkčnej definície rozvojových plôch by zároveň otvárala priestor pre rozvoj väčších projektov – takých, ktoré sú v dnešných stabilizovaných územiach do veľkej miery nepredstaviteľné. Vypĺňanie prieluk alebo dotváranie urbanistických štruktúr je samozrejme prospešné, spoločne však neposkytujú dosť miesta pre riešenie problémov Bratislavy s nedostatkom bývania.

IUR ďalej správne upozorňuje na potenciál brownfieldov. Podľa urbanistickej štúdie Brownfieldy na území hlavného mesta Bratislavy, ktorú vypracovalo Hlavné mesto, dnes nevyužívané bývalé priemyselné plochy majú veľkosť Lamača v jeho katastrálnych hraniciach. Lamač síce nie je veľkou mestskou časťou, napriek tomu je jeho plocha dostatočne veľká na to, aby pokryla významnú časť Starého Mesta, Ružinova a Nového Mesta – ako to veľmi názorne zobrazuje grafika od developera Corwin. Brownfieldy tak pokrývajú územie, kde by mohli vzniknúť štvrte pre desaťtisíce ľudí.

Mesto síce problém vníma, reaguje však pomaly. Obmedzený rozsah zmien Územného plánu, ktorý ukazujú aj aktuálne Zmeny a doplnky 08, je daný snahou o adekvátne zaťaženie existujúcej infraštruktúry. Vedenie Bratislavy sa totiž obáva, že v prípade, že by otvorilo rozsiahle územia pre výstavbu, nestihli by sa dobudovať materské školy, základné školy, zdravotnícke zariadenia, domovy sociálnych služieb, kultúrne objekty alebo verejné priestory v prijateľnom rozsahu. Mesto ani mestské časti nemajú dostatok financií na ich výstavbu a prevádzku. Preto sa preferuje pomalá transformácia v menšom počte lokalít, aby samospráva stíhala reagovať na zvýšený dopyt po službách.

Ide do istej miery o pochopiteľný postoj, nijako však nerieši kritickú situáciu v oblasti dostupnosti bývania. Postupne môžu pribudnúť nové byty (po ZaD 08 sa otvorí priestor pre vznik necelých 6-tisíc bytov), tieto však budú, spoločne s dnes disponibilnými plochami, pribúdať dlho. Vychádzajúc zo starších odhadov, že Bratislava potrebuje okamžite minimálne 40-tisíc bytov (a len pre dnešnú populáciu), ide o minimálnu pomoc.

Výzva IURu pravdepodobne ostane nevypočutá, rovnako ako podobné výzvy zo strany developerov a iných aktérov v územnom rozvoji. Kritici určite nezabudnú pripomenúť, že aj IUR samotný je organizáciou, v ktorej majú bratislavskí developeri významné slovo. Snahy o urýchlenie výstavby bytov preto majú mať jediný cieľ – zarobiť. Odpor voči ich výstavbe však stavebný rozvoj nezastaví, akurát sa nebude sústrediť v Bratislave, ale v jej okolí. Mesto a jeho obyvatelia budú čeliť rastúcim problémom, ktoré sa tak jednoducho a skoro (do istej miery nikdy) nevyriešia.

Vyzerá to do veľkej miery ako neriešiteľná situácia. V istom ohľade to tak aj je, lebo súčasný systém fungovania územného a strategického plánovania, samosprávneho členenia, financovania verejnej správy a jej legislatívnych kompetencií jednoducho neumožňujú, aby sa Bratislava rozvíjala ako metropola a v súlade s jej potenciálom. Nanešťastie sa zdá, že pokiaľ je hĺbková zmena Územného plánu náročná, zmeny v ostatných smeroch sú z kategórie nepredstaviteľných. Bratislava trpí chorobou nezáujmu štátu o jej rozvoj, katastrofálna dostupnosť bývania je jej príznakom.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.