Adrian Gubčo 22.04.2022 18:37

Hlavné mesto reaguje na IUR: Územný plán výstavbe nebráni, ide vám o vlastné záujmy

Minulý týždeň vydal Inštitút urbánneho rozvoja (IUR) závažnú správu, podľa ktorej je v bratislavskom Územnom pláne už len minimálna rezerva pre rozvoj bývania vo viacpodlažných bytových domoch. Územný plán tak podľa IURu „bráni výstavbe bytov“. Na analýzu zareagoval aj Magistrát. Podľa neho plán nikomu nebráni a za nespokojnosťou IURu je jeho prepojenie so súkromnými záujmami developerov.

IUR je odborné združenie, ktorého členmi sú viacerí aktéri v územnom rozvoji Bratislavy. Patria k nim aj významní bratislavskí developeri, ktorí sa výrazne podieľajú na rozvoji mesta. IUR pravidelne analyzuje situáciu v oblasti realitného vývoja, územného plánovania a stavebnej legislatívy. V poslednej správe poukázal na fakt, že v bratislavskom územnom pláne je pre viacpodlažnú bytovú zástavbu v rozvojových územiach určených už len necelých sto hektárov plôch.

To je veľmi pdostatná informácia. Bratislava čelí bytovej kríze, na ktorej riešenie by potrebovala desiatky tisíc nových bytov. Napriek tomu ale Územný plán uprednostňuje skôr malopodlažnú zástavbu (1.150 hektárov) alebo občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu (takmer 1.200 hektárov). V niektorých veľkých mestských častiach sa rozvojové plochy pre bytovky nenachádzajú prakticky vôbec, na druhej strane ale ostáva priestor pre budovanie rodinných domov a nákupných centier. IUR preto tvrdí, že musí nastať zmena v podobe odvážnejšieho prístupu k zmenám Územného plánu. Tie treba prijímať dynamickejšie. 

Proti tomu sa dá sotva niečo namietať. A predsa bola správa inštitútu podrobená tvrdej kritike – a to priamo zo strany Magistrátu a jeho vedenia. Ako tvrdí Hlavné mesto, Územný plán výstavbe nebráni, len jej nastavuje mantinely. Takisto hovorí, že vedenie mesta vo výstavbe nebrzdí nikoho, kto dodržiava koeficienty, funkcie a ďalšie parametre, ktoré ÚP definuje. Keďže jeho prioritou je kontrola rozvoja mesta a ochrana verejného záujmu, nespokojnosť je prejavom narušenia podnikateľských zámerov súkromných spoločností – ktorých má IUR zastupovať.

Mesto pokračuje, že IUR je záujmové združenie developerov a poukazuje na to, že inštitút je k Magistrátu kritický. Odmieta však vychádzať v ústrety investičným zámerom súkromných investorov. „Za vyjadreniami developerov prostredníctvom IUR preto vnímame aj nespokojnosť s tým, že mesto dôsledne dbá na dodržiavanie územného plánu, na čo v minulých obdobiach neboli možno zvyknutí. Robíme to však vo verejnom záujme, v záujme obyvateľov Bratislavy,“ uviedol primátor Bratislavy Matúš Vallo.

Magistrát v tlačovej správe dopĺňa, že aktuálne vedenie už dosiahlo schválenie dvoch balíkov Zmien a doplnkov Územného plánu (ZaD 06 a ZaD 07), ďalšiu dvojicu pripravuje a pracuje aj na úplne novom Územnom pláne. Takisto sa venuje zlepšeniu dostupnosti bývania. V tejto súvislosti vyhlásilo na začiatku roka výzvu na predkladanie žiadostí na zmenu územného plánu v prospech bývania (pravdepodobne ZaD 10 alebo 11). Územný plán sa však zmení len za podmienky, že developeri odvedú časť bytov („nadhodnotu zo zmeny ÚP) mestu, ktoré z nich následne spraví nájomné bývanie. Podľa zástupcov mesta ide o inovatívny a transparentný postup.

Magistrát zhŕňa, že ak sú developeri nespokojní, je to prirodzený dôsledok napĺňania verejného záujmu.

Magistrát absolútne zlyhal v napĺňaní vlastných plánov v oblasti zmien Územného plánu, napriek tomu kritizuje tých, ktorí na to poukazujú. Zdroj: Bratislava - Hlavné mesto SR

Reakcia Magistrátu je nebývalo tvrdá a do veľkej miery aj šokujúca. Hlavné mesto sa vyhlo férovému komentáru ku konkrétnym výhradám IURu, namiesto toho zaútočilo priamo na organizáciu. Poukazovaním na jej spojenie s developermi sa snaží odpútať pozornosť od objektívnych faktov a čísiel, ktoré IUR predkladá. Namiesto toho sa vedenie Bratislavy štylizovalo do polohy obrancov verejného záujmu a kritikov označilo za bojovníkov proti verejnému blahu. Zaštiťuje sa Územným plánom, ktorý je síce skutočne definovaný ako prejav verejného záujmu v rozvoji mesta, to ale neznamená, že sa nemôže meniť.

Ide o nešťastnú formu komunikácie s dôležitými aktérmi v rozvoji Bratislavy. Vedenie Magistrátu reaguje z pozície sily, lebo si dobre uvedomuje, že aj tí najkritickejší developeri radšej stíchnu, pokiaľ od úradu očakávajú vydanie záväzného stanoviska. Konania na Magistráte trvajú nezriedka veľmi dlho, sú spojené s mnohými (niekedy aj nezmyselnými) pripomienkami a požiadavkami a je nutné nimi prejsť, pokiaľ má investor záujem stavať alebo zhodnotiť svoj pozemok. Firmy tým strácajú peniaze, preto sa radšej snažia o pokiaľ možno čo najbezproblémovejšie vzťahy, ako by zbytočne provokovali.

V Bratislave tak ani zďaleka neexistuje partnerský vzťah medzi súkromným a verejným sektorom, o ktorý sa snažia vyspelé mestá. Len sotva sa hľadá spoločný konsenzus medzi jednotlivými aktérmi, pokiaľ to celkom nevyhovuje tomu, čo Magistrát sám označí za verejný záujem – hoci v skutočnosti ide väčšinou o politický záujem. Pravdepodobne to platí aj v tomto prípade. V prostredí polarizovanej Bratislavy, kde je slovo developer mnohými (aj v politickom zoskupení okolo primátora) považované za nadávku, vyjde z celej situácie Magistrát ako morálny víťaz. A to je pred voľbami dôležité.

Riešeniu problémov to nijako nepomôže. V skutočnosti si je vedenie mesta veľmi dobre vedomé, v akej komplikovanej situácii Bratislava je. Hoci tlačová správa Magistrátu hovorí o pokroku v aktualizáciách Územného plánu, v skutočnosti sa rýchlosť ich postupu ani zďaleka nepribližuje ambicióznym cieľom spred niekoľkých rokov. Odborníci, venujúci sa územnému plánovaniu (vrátane magistrátnych) otvorene konštatujú, že nový územný plán nebude mať Bratislava v tomto, a asi ani v ďalšom desaťročí. A informáciu o nedostatku rozvojových plôch pre bývanie potvrdil už v roku 2019 aj zástupca Magistrátu.

Reakcia Magistrátu je tak najmä politické stanovisko, ktoré iba zbytočne kazí vzduch a vnáša do vzťahov napätie. Vedenie mesta reaguje na kritiku, aj keď úplne konštruktívnu a vecnú, alergickým a arogantným spôsobom. Hrozí, že si tak znepriatelí pre Bratislavu enormne dôležitú vrstvu ľudí – podnikateľov, ktorí vytvárajú kľúčové ekonomické hodnoty a zamestnávajú desaťtisíce obyvateľov mesta. V prípade mnohých investorov to môže znamenať, že svoje aktivity jednoducho presunú inam. Viacerí developeri tak už urobili.

A zatiaľ Bratislava si pôjde po starom. Ceny bytov budú stúpať, predmestia budú rásť, cesty sa napĺňať, chodníky a prevádzky sa vyprázdňovať, podzemná voda znehodnocovať a kvalita života stagnovať. Presne to sa stáva, keď niekto zabúda, že ak sa bude vývoju brániť, nakoniec ho zmetie – na škodu všetkých.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.