Adrian Gubčo 09.02.2023 16:57

Magistrát má problém: Posudzovanie výstavby musí dramaticky urýchliť

Jedným z veľkých problémov stavebného rozvoja a výstavby v Bratislave je rýchlosť (alebo skôr pomalosť) úradov pri jej posudzovaní. Týka sa to aj bratislavského Magistrátu, ktorý sa k zámerom vyjadruje vo forme tzv. záväzných stanovísk. Ak neurýchli proces ich vydávania, hrozí, že nové projekty budú prechádzať aj bez jeho vyjadrenia.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Každý projekt, ktorý sa v Bratislave pripravuje, od technickej infraštruktúry, cez dopravné stavby, rodinné domy až po veľké developmenty, musia prejsť posúdením súladu s Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislavy. Tento súlad posudzuje Magistrát a jeho príslušné oddelenia, pričom sa vyjadrujú vo forme záväzného stanoviska. Kladné stanovisko znamená, že investor môže pokračovať v ďalších stupňoch povoľovacieho procesu – v územnom a stavebnom konaní, ktoré prebieha na stavebných úradoch v príslušných mestských častiach.

Tak to funguje dnes, už čoskoro sa ale všetko zmení. Príčinou je nová stavebná legislatíva, ktorá vstupuje do platnosti 1. apríla 2024. Ako upozorňuje organizácia Inštitút urbánneho rozvoja (IUR), združujúca aktérov v developmente, výstavbe a architektúre, pre Bratislavu to znamená nutnosť výrazne zrýchliť vydávanie stanovísk – až trojnásobne. Dnes to trvá približne pol roka. Nový zákon však umožňuje toto stanovisko vydať za maximálne 90 dní.

IUR sa opiera o svoje dáta. Ešte predtým však pripomína sľuby vedenia mesta stransparentniť a zrýchliť celý proces. V roku 2018 sa primátor Bratislavy Matúš Vallo o aplikácii, ktorá mala priniesť poriadok do procesov, vyjadril, že „...v prvom rade je potrebné určiť jasné pravidlá, konkrétne lehoty a nastaviť procesy. Bez toho bude nová aplikácia zbytočná, lebo bude žiadateľom len signalizovať, koľko mesiacov ich žiadosť mešká, rovnako ako doteraz“. IUR dnes tieto slová konfrontuje s realitou.

Inštitút priznáva, že mesto má formálne definované pravidlá ako má vyzerať žiadosť o záväzné stanovisko a jej prílohy, rovnako umožnilo aj podávanie žiadostí a príslušnej dokumentácie elektronicky.  Nie sú však jasne definované a zverejnené pravidlá v oblasti požiadaviek mesta nad rámec územného plánu a v niektorých bodoch je nejasný aj územný plán a jeho interpretácia (napríklad v prípade výkladu balkónov a loggií a otázky, či ich započítavať do podlažnej plochy bytu). V prípade lehôt IUR konštatuje, že k zásadnému posunu nedošlo. Urýchlilo sa vydávanie stanovísk pri drobných stavbách a infraštruktúre, inak sa ale nezmenilo nič – a nestanovili sa ani lehoty.

V tomto smere sa dokonca situácia skôr zhoršuje. V úvode volebného obdobia dobiehal magistrát množstvo nahromadených žiadostí z minulosti, čo sa odzrkadlilo na dlhších lehotách (315 dní v roku 2019). Neskôr nastalo určité zrýchlenie (151 dní v roku 2021), v roku 2022 však bol podľa IUR badateľný opäť výrazný nárast času, ktorý Magistrát potreboval na vydanie záväzných stanovísk (v priemere 234 dní).

Hlavné mesto sa bráni tým, že investori podávajú nekvalitné, resp. nekompletné podania, ktoré je nutné dopĺňať, čím sa trvanie prirodzene predlžuje. Analýza ale dokázala, že pri nedopĺňaných žiadostiach bola priemerná lehota ich vydania nižšia, naďalej ale ostáva vysoká (129 dní v roku 2021) a v roku 2022 narástla (212 dní). Nutnosť dopĺňania je podľa IURu spôsobená nejasným výkladom územného plánu, ako aj vopred neznámymi požiadavkami mesta, ktoré ich navyše mení. Pri elektronických podaniach je doplnenie možné len opätovným podaním žiadosti, takže nie je viditeľná celá dĺžka procesu, len posledné podanie.

IUR upozorňuje, že pre mesto nastane od 1. apríla komplikácia, keďže zákon stanovuje 60-dennú lehotu vyjadrenia v prípade štandardných projektov a 90 dní pre vyhradení stavby. Na stanoviská doručené po lehote sa nebude prihliadať a stavebný úrad bude mať za to, že mesto nemá pripomienky. Ostáva tak už len 14 mesiacov, aby Hlavné mesto strojnásobilo rýchlosť pri vydávaní záväzného stanoviska.

V opačnom prípade hrozí, že sa mesto zodpovedne nevyjadrí k pripravovaným investičným projektom. Obavy vyjadruje aj IUR. „Ostáva dúfať, že Bratislave sa podarí súvisiace procesy optimalizovať. Len tak bude hlavné mesto naďalej schopné relevantne sa vyjadrovať k jednotlivým projektom vznikajúcim na jeho území,“ uvádza Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbánneho rozvoja a dodáva: „Inštitút urbánneho rozvoja je pripravený zintenzívniť spoluprácu s hlavným mestom SR pri nastavení korektných a jasných procesov v súlade s novou legislatívou.“  

Bratislava potrebuje rýchlejšie vydávať záväzné stanoviská, v opačnom prípade možno budú prechádzať projekty, ktorých súlad s verejným záujmom nebol dostatočne preverený. Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Význam záväzných stanovísk po vstupe novej legislatívy do platnosti výrazne vzrastie. Pre mesto, resp. samosprávu, totiž pôjde o jediný spôsob, ako ovplyvniť podobu výstavby v Bratislave. Doteraz mohli do projektov v podstate zasiahnuť aj mestské časti, keďže štatutármi stavebných úradov boli starostovia a starostky. Po novom sa ale táto kompetencia vracia späť na štát. Samosprávam ostane len územné plánovanie a záväzné stanoviská.

Ak teda budú prechádzať projekty bez toho, aby ich mesto riadne posúdilo, reálne hrozí, že budú vznikať developmenty, kde je krajne otázny ich súlad s Územným plánom. Situácii by napomohlo, keby bol tento lepšie pripravený. Jeho súčasná abstraktná podoba umožňuje pomerne široký výklad, čo je napokon aj dôvod, prečo trvá posudzovanie tak dlho. Je však len málo pravdepodobné, že sa v tomto smere niečo za najbližších 14 mesiacov zmení. Výnimku tvoria len zmeny a doplnky plánu, tie ho ale menia len v detailoch a nie v princípoch.

Pred Magistrátom je tak náročná úloha, ktorá bude spočívať pravdepodobne vo zväčšení alebo skvalitnení kapacít a zlepšení organizácie práce na úrade. To platí minimálne do momentu, kedy nevzniknú úplne nové modely, ktoré umožnia rýchlejšie posudzovanie – digitalizácia plánu, zavedenie digitálnej dvojičky Slovenska, prípadne prijatie úplne nového Územného plánu. Podľa optimistických odhadov je však toto reálne najskôr v roku 2030 – ak vôbec. Nie je známe, v akej fáze je jeho príprava. Napriek tomu, že sa o ňom hovorí posledných desať rokov, zverejnený ešte nebol ani len návrh zadania.

Aktuálna situácia každopádne ukazuje, že Magistrát túto tému výrazne podcenil. IUR má nepochybne svoje záujmy, jeho členmi sú koniec-koncov aj developeri, čísla však neklamú – skutočne sa nepodarilo až tak radikálne pohnúť s rýchlosťou posudzovania projektov. V tomto momente to je viac problémom pre mesto, ako pre investorov. Tí budú už čoskoro vo veľkej výhode, keďže lehoty a postupy, dané novým Zákonom o výstavbe, môžu skrátiť povoľovací proces z niekoľkých rokov na maximálne niekoľko mesiacov.

Pre Bratislavu a jej ďalší rozvoj je tak zvýšenie dynamiky posudzovania záväzných stanovísk absolútne strategickou úlohou. Ak sa táto situácia zvládne dobre, odmenou bude rýchlejšie povoľovanie novej výstavby, vrátane budovania mimoriadne potrebných bytov (a to aj napriek súčasným trhovým otrasom) a projektov, ktoré sú v súlade v Územným plánom (a teda verejným záujmom). Ak sa Magistrátu však zmeny zvládnuť nepodarí, zelenú budú dostávať aj projekty, ktorých výhodnosť pre kohokoľvek iného okrem investora bude diskutabilná až žiadna (potom je tu ešte tretia možnosť, a síce že mesto bude automaticky dávať negatívne stanovisko, to by však bola najhoršia možnosť). A to nie je smer, ktorým by sa Bratislava mala uberať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.