Adrian Gubčo 18.04.2023 11:17

Čakanie na lepšie časy. Realitný trh naďalej stagnuje

Za celú druhú polovicu roka 2022 sa v Bratislave predal len minimálny počet bytov v novostavbách a začiatok roka 2023 na tom nič nezmenil. Podľa najnovšej analýzy Bencont Investments, k stagnujúcim cenám sa navyše pridáva stagnujúca ponuka. Napokon, prakticky nemenná ostáva aj cena. Trh je tak v umŕtvenom režime, čo sa nemusí zmeniť ešte niekoľko mesiacov.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Ako uvádza Bencont Investments, na trhu sa v novostavbách predalo za prvý kvartál roka 2023 len 197 bytov, čo je podobné číslo ako v treťom a štvrtom štvrťroku 2022. Ide o mimoriadne nízky počet, ktorý však odzrkadľuje náladu na trhu. Reagujú aj developeri, ktorí aktuálne nenasadzujú nové byty do ponuky. Ku koncu prvého štvrťroka 2023 tvorilo ponuku novostavieb v Bratislave 3.229 voľných bytov v rámci 78 projektov. Oproti koncu roka 2022 sa celková ponuka zvýšila len o 20 bytov a za celý štvrťrok pribudlo asi len 200 nových bytov.

Bencont vysvetľuje, že si tým investori nechcú kanibalizovať vlastné predaje. „Ide o prirodzený vývoj, keď developeri v dôsledku slabého predaja nezvyšujú ponuku o nové etapy, ktorými by konkurovali svojej už existujúcej ponuke,“ píšu analytici. Dôsledkom slabého predaja je koniec rastu cien. Zo sledovaných údajov vyplýva, že priemerná cena voľných bytov predstavovala 4.930 eur/m² vrátane DPH, čo je medzikvartálny rast o 0,25%. Medziročný rast klesol na 6,4%.

Najlacnejšie sa novostavby predávali v okrese BA IV pri priemernej cene 4.315 eur/m², najdrahšie neprekvapivo v Bratislave I pri priemernej cene 7.412 eur/m². Novostavby v okresoch BA II, BA III a BA V sa v priemere ponúkali za cenu okolo 4.800 – 5.000 eur/m² vrátane DPH.

Postupne klesá priemerná rozloha bytov, ktoré dosiahli úroveň 60 metrov štvorcových, čo je medziročný pokles o 6,9%. Menšiu rozlohu mali zvyčajne aj byty, ktoré v poslednom kvartáli pribudli v ponuke. „To potvrdzuje trend projektovania menších bytov kvôli nižšej priemernej absolútnej cene,“ pripomína Bencont. Priemerná cena bytu je dnes 296-tisíc eur s DPH.

O čosi vyššia je priemerná cena predaného bytu. Tá dosiahla 307-tisíc eur vrátane DPH, pričom priemerná rozloha predaných bytov predstavovala 68 m². Priemerná cena predaných bytov dosiahla 4.833 eur/m², čo v medziročnom porovnaní predstavuje nárast o 20%, zatiaľ čo v medzikvartálnom pokles o 1,43%. Analytici však pripomínajú, že vzorka 197 bytov je príliš malá.

Bencont vidí za aktuálnou situáciou jasné dôvody. „Značne oslabený dopyt sa dal očakávať, keďže sa veľa nezmenilo ani na faktoroch, ktoré k nemu vedú,“ konštatuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments. „Úrokové sadzby sú prirodzene významnou príčinou, keďže predražujú financovanie kúpy bytu... Nárast úrokovej sadzby o 3 percentuálne body spôsobil pri nezmenenej cene bytu nárast mesačnej splátky hypotéky o takmer 50%, čo je pre kupujúcich obrovský šok – najmä vzhľadom k tomu, že k takejto zmene došlo v priebehu jedného roka.“

Bruchánik pripomína, že na situáciu vplýva aj ekonomická neistota s vysokou mierou inflácie, ktorá je podľa neho primárnou príčinou vysokých sadzieb. „Popri tom dochádza k poklesu cien starších bytov, čo mnohých kupujúcich navádza k vyčkávaniu, či neklesnú aj ceny novostavieb. Všetko tak vedie k prostrediu, v ktorom záujemci kúpu bytu zvažujú omnoho dlhšie,“ vysvetľuje.

V praxi však pokles cien bytov v novostavbách napriek slabším predajom neočakáva. „Proti tomu hovorí viacero faktorov. Sú to najmä výrazne vyššie ceny stavebných nákladov, ktorých korekcia zatiaľ nie je v dohľade, silný trh práce, nízka zlyhanosť úverov v bankách, ktorá budú brániť núteným výpredajom a dlhodobý nedostatok bytov v Bratislave, ktorá je najrýchlejšie sa rozvíjajúcim regiónom na Slovensku,“ vymenúva.

Bruchánik dodáva, že ponuka bude stagnovať aj naďalej. Taktiež upozorňuje, že v z dôvodu rastu miezd v dôsledku inflácie napokon ceny bytov reálne klesli, aj keď nominálne nie. Z tohto dôvodu môže očakávať zlepšovanie dostupnosti nových bytov.

Trh sa však aktivuje až o niekoľko mesiacov. „K miernemu oživeniu môže prísť koncom leta, do kedy sa v prípade úspešného boja proti inflácií môžeme dočkať aj prvých znížení úrokových sadzieb na hypotékach, ktoré dostupnosť bývania popri rastúcich mzdách ešte zvýšia. Nemyslím si ale, že by takéto mierne oživenie malo viesť k nárastu cien bytov a v roku 2023 tak v Bratislave očakávame pokračovanie stagnácie cien novostavieb,“ uzatvára Rudolf Bruchánik.

Bratislavský realitný trh je tak teraz v útlme. To však neznamená, že developeri nie sú aktívni – hoci sa teraz toľko bytov do ponuky nenasadzuje, čas využívajú na prípravu nových zámerov, ktoré budú mať v prípade oživenia k dispozícii pre čo najrýchlejší štart kampaní. Možno tak súhlasiť s odporúčaniami odborníkov, ktorí naznačujú, že kupovať by mali v súčasnosti najmä tí, ktorí nevyhnutne potrebujú nové bývanie.

Tí ostatní musia dúfať, že súčasná kríza sa v dohľadnej dobe skončí a dôjde k celkovému oživeniu ekonomiky a poklesu inflácie a úrokových sadzieb. V tom čase by sa mohli na trh možno „vyliať“ aj stovky a tisíce nových bytov a aktivovať sa odložený dopyt.

Alternatívou sú odlišné koncepty bývania, predovšetkým nájomné bývanie. Hlavné mesto, štát a postupne aj súkromní investori potvrdzujú svoj zvyšujúci sa záujem na rozvoji nájomného bývania. To je v Bratislave značne podrozvinuté, či už ide o verejnú alebo súkromnú ponuku. Vidno to napokon na cenách – kým ceny bytov na predaj stagnujú, výška nájmov stúpa. Radikálnu zmenu situácie majú priniesť tisíce nájomných bytov od štátu, detaily o prvých projektoch však zatiaľ známe nie sú.

Napriek celkovo zlej situácii sa zdá, že existujú dobré predpoklady o budúcom masívnom rozšírení ponuky bývania v Bratislave. Druhou otázkou ostáva jeho dostupnosť. Mierny optimizmus zo strany analytikov môže byť teoreticky predčasný. Vývoj totiž nebude závisieť len od úrokových sadzieb, ale aj od celkovej ekonomickej a spoločenskej situácie, ktorá sa môže – ako sa ukazuje v posledných rokoch – zmeniť veľmi rýchlo.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.