Simona Schreinerová 21.07.2023 10:00

Divoké časy sú definitívne preč. Rezidenčný trh je stabilný, aktéri vyčkávajú

Pre realitný trh boli posledné roky turbulentné. Po období neustáleho rastu cien rezidenčných nehnuteľností a vysokom dopyte prišla stagnácia a prepad. Predaj bytov začal klesať v druhej polovici roka 2022 a tento trend pokračoval aj v úvode roka 2023. Pohľad na posledný štvrťok nie je veľmi optimistický. Konštatuje to Bencont Investments vo svojej najnovšej analýze.

Ilustračný záber. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Tendenciu klesajúcich cien potvrdila v prvom štvrťroku aj Národná banka Slovenska. Podľa jej štatistík ponukové ceny nehnuteľností na bývanie začiatkom roka 2023 poklesli o 3,9% v porovnaní s koncom roka 2022. Netýka sa to iba Bratislavy, ale všetkých krajov. V Košickom, Prešovskom aj Bratislavskom išlo o pokles o 4,2%. V marci boli cenové úrovne podľa NBS nižšie až o 7% oproti vrcholu v júli 2022. Národná banka dopĺňa, že v Bratislavskom kraji klesali ceny vo všetkých okresoch, najvýraznejší vplyv na celkovú cenu mali okresy Bratislava I a Bratislava V. Vo výsledku dosiahla priemerná ponuková cena úroveň 3.203 €/m². Klesajúci trend je viditeľný najmä na bytoch z druhej ruky, teda na sekundárnom trhu.

Počas druhého kvartálu roka 2023 neprišlo na rezidenčnom trhu v hlavnom meste k výrazným zmenám. Priemerná cena prekonala hranicu 5.000 €/m². V porovnaní s predchádzajúcim obdobím, v ktorom sa cena pohybovala na úrovni 4.900€/m², prišlo k miernemu zvýšeniu. Nejde však o hromadné zvýšenie cien bratislavských novostavieb, ale stalo sa tak kvôli novej ponuke nadštandardných bytov v centre mesta.

Podľa analýzy Bencont Investments ponuka voľných bytov mierne poklesla, a ostala v novostavbách tesne nad 3.000 voľnými bytmi. V druhom štvrťroku bolo v ponuke 3.044 voľných bytov v 75 projektoch. V porovnaní s prvým tohtoročným kvartálom nastal pokles o takmer 200 bytov. Podľa analytikov je to výsledok stiahnutia niektorých bytov z ponuky a malým prírastkom nových bytov. Väčšina nových bytov sa pritom otvorila v Portum Towers v downtowne a práve tie zvýšili aj priemernú cenu bytov.

Ak by teda v Bratislave nevznikli nadštandardné byty, ktoré sa zaradili na rezidenčný trh, zostali by priemerné ceny na úrovni z prvého štvrťroka. K zmene cien neprišlo medzikvartálne, ale ani medziročne. Priemerná absolútna cena bytov narástla na 311-tisíc eur, ak sa však neprihliadne k novej ponuke, zostáva na úrovni 303-tisíc eur. Ani v tomto smere teda neprišlo medziročne ani kvartálne k nárastu, ale ani k poklesu.

Podľa analýzy pokračuje trend v zmenšovaní rozlohy. Priemerná rozloha ponúkaných bytov dosiahla 61,57 m², čo predstavuje pokles o 1,8%. Menšie byty znamenajú aj nižšiu absolútnu cenu, ktorá je v mnohých prípadoch kľúčová. Keďže financovanie rezidenčných nehnuteľností je stále náročné, môže aj malý rozdiel v cene rozhodovať o tom, či si ho záujemca môže alebo nemôže dovoliť.

Aj v uplynulom štvrťroku boli najpredávanejšími bytmi dvojizbové, ktoré tvorili 42% predaných bytov. S podielom 26% nasledovali trojizbové, štvorizbové tvorili 14% podiel a rovnako na tom boli aj jednoizbové.

Dopyt no novostavbách zostal v tomto období nezmenený. Podľa analytikov sa v bratislavských novostavbách v uvedenom období predalo 187 bytov, čo je číslo podobné priemernému štvrťročnému predaju za posledný rok. Oproti priemernému predaju z rokov 2020-2021 sa jedná o pokles počtu predaných bytov o 70%. To len potvrdzuje, že rezidenčný trh sa stále nachádza vo fáze hlbokého prepadu dopytu. Priemerná jednotková cena predaných bytov dosiahla 4.742 €/m² s DPH, čo oproti prvému štvrťroku predstavuje mierny pokles o 1,88%, no medziročne naopak nárast o 7,36%. Priemerná absolútna cena dosiahla 305-tisíc eur s DPH, zatiaľ čo priemerná rozloha predaných bytov bola 65 m².

Obmedzená aktivita na bratislavskom rezidenčnom trhu pretrváva. Podľa analytika Rudolfa Bruchánika je dopyt brzdený sťaženými podmienkami financovania a negatívnym ekonomickým sentimentom. Úrokové sadzby hypoték prudko vzrástli z 1% na približne 4 – 4,5%, čo spôsobilo nezanedbateľné predraženie hypoték. V kombinácii s rastúcou infláciou aj dozvukmi energetickej krízy si drahšie hypotéky mnohí nemôžu dovoliť alebo ich to od hypotéky zatiaľ odradí.

Aktuálne obdobie naozaj príliš nepraje záujemcom o kúpu rezidenčnej nehnuteľnosti, takže čakanie na vhodnejší čas je zrejme logické a pochopiteľné. „Na sekundárnom trhu v Bratislave pritom od konca roku 2022 došlo k poklesu cien o zhruba 7,6%, preto mnohí očakávajú, že sa pokles cien pretaví aj na primárnom trhu s novostavbami a že tým pádom nehnuteľnosť kúpia lacnejšie“, konštatuje Bruchánik.

Na zmenu však čakajú aj developeri, z ktorých mnohí po spomalení predaja v roku 2022 reagovali zastavením nových projektov. Stagnujúca ponuka aj dopyt spôsobili, že sa počet voľných bytov za posledných deväť mesiacov nezvýšil a v druhom štvrťroku 2023 dokonca poklesol. Aktuálne sú developeri podľa Bruchánika v štádiu, kedy byty radšej podržia za aktuálne ceny, ako mali znížiť ceny a predať skôr.

Ceny novostavieb navyše ovplyvňuje aj výrazný rast ceny stavebných prác a pozemkov na výstavbu. Z tohto dôvodu mnohé developmenty ani nemajú priestor na znižovanie cien. Týka sa to najmä projektov, ktoré začali s výstavbou v roku 2021 a neskôr. Vstupu novej konkurencie na realitný trh, ktorá by mohla rozhýbať ponuky aj dopyt, bráni aj zdĺhavý povoľovací proces a nízky počet vydaných stavebných povolení. Tento problém sa však netýka iba posledného obdobia.

Stratégia vyčkávania na lepšie časy je pochopiteľná z pohľadu developerov aj kupujúcich. Vývoj rezidenčného trhu nielen v Bratislave bude závisieť od vývoja makroekonomickej situácie, ale aj inflácie. „Do konca roku 2023 však významné zmeny neočakávame a predpokladáme tak, že sa situácia nezmení a ceny budú aj naďalej stagnovať,“ uzavrel Bruchánik.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.