Adrian Gubčo 23.02.2023 10:01

Z kancelárskej ikony rezidenčná. Sky Park Tower mení funkciu

Developer Alto Real Estate potvrdil informáciu, o ktorej sa v kuloároch špekulovalo už nejakú dobu: Sky Park Tower, rozostavaná výšková dominanta veľkého projektu Sky Park v bratislavskom downtowne, mení funkciu. Namiesto kancelárií bude obsahovať byty. Má ísť o dôsledok trhovej situácie.  

Zdroj: Alto Real Estate

Ako tvrdí developer, pre zmenu sa rozhodol po analýze aktuálnej situácie na trhu v segmente administratívnych budov v Bratislave. „Racionálne zhodnotenie trhu a najmä jednoznačná vôľa Alto Real Estate zachovať túto ikonickú architektúru nás priviedlo k rozhodnutiu, že stavbu budeme musieť v súlade s aktuálnym územným plánom zmeniť na primárne bytovú výstavbu,“ vysvetľuje CEO Alto Real Estate Rastislav Valovič. Potvrdzuje, že sa podoba veže už od posledného prezentovaného dizajnu výrazne meniť nebude.

Investor pripomína, že dlhodobo komunikoval, že výstavba Sky Park Tower sa bude odvíjať od aktuálnej situácie na realitnom trhu. To sa do veľkej miery odrazilo aj na odsúvaní výstavby, keďže zámer mal potrebné povolenia k dispozícii už predtým. Pre firmu však bol kľúčový vplyv výrazného nárastu stavebných nákladov za ostatné 2 roky, zbrzdeného rastu nájomného v segmente kancelárií v kontexte aktuálnej neobsadenosti existujúcich priestorov v Bratislave a trend miery očakávanej výnosnosti realitných aktív v celej Európe. To má podľa neho priamy dopad na úspešnú realizovateľnosť takýchto projektov.

K ďalším faktorom prirátava markantné zvýšenie úrokových sadzieb a zmena politiky bánk pri financovaní výstavby nových administratívnych projektov v dôsledku inflácie. Na trhu je podľa developera badateľný trend zmenšovania nájomcov pri ich sťahovaní do nových priestorov, čo súvisí aj s akcelerovaným trendom „home officeov“, ktoré urýchlila pandémia COVID. Táto situácia môže trvať dovtedy, kým nedôjde k väčšiemu vyváženiu dopytu a ponuky, a následnej korekcii tržného nájomného.

Alto oznamuje túto informáciu v rovnakom čase, kedy veľké americké korporácie ohlasujú návrat do kancelárií a neúspech konceptu práce z domu. Napriek tomu sa zdá, že rozhodnutie už padlo. Z veže sa tak stane obrovská bytovka. Zástupcovia developera už komunikujú so Zaha Hadid Architects a pripravujú zadanie na zmenu funkcie. Následne sa zahája projekčné práce a povoľovacie konanie súvisiace so zmenou stavby pred dokončením.

Na aktuálnom stavenisku budú do leta prebiehať ešte tie rozbehnuté stavebné práce, ktoré sú napriek plánovanej zmene realizovateľné v zmysle vydaných právoplatných povolení. Prebiehať by tak mal výkop stavebnej jamy. Veža mala mať v zmysle pôvodného projektu päť podzemných podlaží. Počet nadzemných podlaží sa pravdepodobne zmení, keďže rezidenčné podlažia majú nižšiu svetlú výšku oproti kancelárskym.

Developer dodáva, že Sky Park je obľúbený rezidenčný súbor, čo potvrdzuje aj vývoj v prípade štvrtej obytnej veže. „Aj z tohto projektu už je však väčšina bytov predaná, do predaja nám ostáva v tomto a budúcom roku uvoľniť len pár desiatok bytov. Pôjde väčšinou o prémiovejšie byty na vyšších poschodiach. Aj vzhľadom na pretrvávajúci záujem o produkt tohto typu dáva zmysel ponúknuť záujemcom alternatívu vo forme konverzie Sky Park Tower na byty,“ upozorňuje CEO Alto Real Estate Rastislav Valovič.

Stavba už dosiahla plnú výšku 31 podlaží, intenzívne prebiehajú práce na fasáde, aj vo vnútri stavby, v tomto roku sa plánujú ukončiť aj záverečné práce na bytoch. Stavbu plánuje začať odovzdávať klientom, po právoplatnej kolaudácii, v roku 2024 (čo je opäť zmena oproti doteraz prezentovaným termínom o rok neskôr). V budúcom roku sa tak upravená časť downtownu výrazne rozšíri. So Sky Park Residence 4 sa otvorí aj ďalšia časť verejných priestranstiev v jeho okolí. V susedstve sa zas dokončí projekt Metropolis od Mint Group.

Zdroj: Alto Real Estate

O tom, že developer uvažuje nad zmenou funkcie budovy, sa hovorilo už dlhšie, hoci doteraz Alto odmietalo čokoľvek potvrdiť. Nie je jediné. Podobné špekulácie sa šírili aj v súvislosti s inou pripravovanou kancelárskou vežou v downtowne. Jej developer zatiaľ navonok plány nemení.

Ide o trend, ktorý nastavil už HB Reavis. Situácia na kancelárskom trhu, kedy je celková miera neobsadenosti priestorov nad 10%, pričom v dohľadnej dobe budú dokončené ďalšie rozsiahle kancelárske súbory, nenahráva vzniku obrovských administratívnych veží. Aj taká firma, ako HB Reavis – ktorá nikdy rezidencie nerealizovala a prezentuje sa ako poskytovateľ pracovných priestorov – preto pristúpila k zmene prístupu. Medzičasom sa síce z Bratislavy stiahla, jej projekty však už v meste zostanú a preberie ich niekto iný. Je len málo pochybností o tom, že ostanú rezidenčnými.

Najväčšiu obavu v prípade Sky Park Tower tvoria zásahy do architektúry. Alto Real Estate nedávno predstavilo aktualizovanú „slovakizovanú“ podobu veže, ktorá však stále pripomína kancelársky objekt. Typický slovenský zákazník ale požaduje balkóny alebo loggie, a to aj pri výškových budovách. Vo veternom meste, ako je Bratislava, ide o holý nezmysel, čo vidno aj v downtowne – príliš mnoho balkónov na okolitých vežiach je zasklených. Prípadné loggie na Sky Park Tower by viedli k totálnej deštrukcii jej výrazu.

Snáď tak bude platiť, že žiadne výrazné úpravy už netreba očakávať. Sky Park Tower je verejnosťou možno ešte očakávanejšia veža ako prvý mrakodrap, neďaleká Eurovea Tower od JTRE. Bolo by tragické, keby sa nový ambiciózny developer prezentoval jej postupným zohavovaním. Doplnenie balkónov alebo loggií by bolo výraznou zmenou a rozhodne nie pozitívnou.

Pozrite si výstavbu Sky Parku a Sky Park Tower vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.