Adrian Gubčo 27.10.2023 18:12

Druhý najvyšší v Európskej únii. Bratislava chce nové mrakodrapy, prevýši ostatné metropoly

V Bratislave môže vzniknúť druhý najvyšší – dokonca z istého pohľadu aj najvyšší – mrakodrap v Európskej únii. Slovenská metropola smeruje nezadržateľne do výšky, pričom nová dominanta nebude osamotená. Developer J&T Real Estate (JTRE) potvrdzuje plány na vznik budovy mimoriadnej výšky, tým sa ale jeho mimoriadne plány nekončia.

Zdroj: J&T Real Estate

Nová strecha bratislavského downtownu

Bratislava prešla za posledné tri desaťročia radikálnymi zmenami. Azda najviac sa ale prejavili v priemyselnej lokalite východne od Dostojevského radu a Košickej ulice. Väčšina pôvodnej zástavby fabrík či skladov bola zrovnaná so zemou. Na ich mieste dnes postupne pribúdajú polyfunkčné komplexy s bývaním, kanceláriami či nákupnými centrami. Ich súčasťou sú aj výškové budovy, ktoré dominujú panoráme mesta.

Nešlo o neplánovaný vývoj. V skutočnosti sa už za minulého režimu plánoval presun centra mesta východným smerom, pričom práve na mieste vyústenia piateho bratislavského mostu cez Dunaj – neskoršieho Mostu Apollo – sa uvažovalo aj s vyššími budovami. Tieto plány boli potvrdené v 90-tych rokoch, keď mesto pod gesciou Hlavného architekta Petra Beňušku rozhodlo o umiestnení výškových budov práve v tejto oblasti.

Reálne však toto výškové centrum mesta začalo vznikať až v druhom desaťročí tohto storočia. Jedna za druhou začali pribúdať výškové budovy s výškou okolo sto metrov. Neprehliadnuteľná štvrť v rámci celého mesta si získala označenie downtown po vzore podobných lokalít v zahraničných, najmä severoamerických veľkomestách. Na rozdiel od nich ale séria podobne vysokých budov viedla ku vzniku mohutnej monotónnej „steny“, ktorá pri diaľkových pohľadoch pôsobí nevhodne.

Práve existencia tejto steny bola jedným z argumentov, ktorý využíval developer JTRE, keď obhajoval výšku pripravovanej dominanty projektu Eurovea II. Eurovea Tower je s 46 podlažiami a 160 metrami po atiku, resp. 168 metrami po architektonický vrchol jednoznačne najvyššou budovou mesta. Zároveň je natoľko vysoká, že výrazne prevyšuje všetky ostatné výškové budovy. Naostatok, ide o prvú budovu v Bratislave, ktorá spĺňa kritériá pre pomenovanie mrakodrap. Uznávanou hranicou pre mrakodrap je 150 metrov.

Dnes je Eurovea Tower v postate dokončená a vydobyla si zásadné miesto v panoráme metropoly. Pomáha k tomu aj jej umiestnenie na hrane dunajskej promenády. Samotný developer ale konštatuje, že jedna dominanta nedokáže vytvoriť žiadanú gradáciu v siluete mesta. Odkazuje pritom na štúdiu výškovej zonácie mesta, ktorá tvrdí, že výškové budovy v bratislavskom „downtowne“ je „potrebné formovať do skupinovej kompozície v podobe uceleného klastra za použitia princípu gradácie“.

To spoločnosti otvára dvere k uvažovaniu o ďalších vysokých vežiach. Namiesto toho, aby sa ale budúce projekty ťahali k Eurovea Tower, naznačil už na konci minulého roka iný prístup: to Eurovea Tower bude stupienkom k vyššiemu mrakodrapu. Namiesto predtým uvažovanej kancelárskej budovy East Tower tak prišiel s víziou tenkej rezidenčnej veže, kde sa hovorilo o výške až 250 metrov. V tom čase ale hovoril, že ide len o úvahu, ktorú je potrebné preveriť.

Developer odvtedy v úvahách pokročil. V spolupráci s kanceláriou GFI pripravil overovaciu štúdiu, nazvanú Urbanistická štúdia zóny Panorama City. „Doplnením kompozície výškovými budovami umiestnenými ďalej od Dunaja by sa presunulo ťažisko siluety do strednej časti „downtownu“. Vďaka tomu by bol vyváženejšie dosiahnutý kompozičný princíp výškovej gradácie,“ objasňuje filozofiu koncepcie architekt Radoslav Grečmal z ateliéru GFI. Developer tak má v rukách presnejšie čísla.

JTRE aj naďalej plánuje budovať na slovenské aj európske (resp. EÚ) pomery mimoriadne vysokú budovu. Štíhly mrakodrap na rohu Pribinovej a Košickej by mal dosiahnuť výšku až 260 metrov. To však nie je všetko. Jeho susedom by bol druhý mrakodrap, ktorý by mohol mať 180 metrov (alternatívne 137 metrov). „Prvý variant 260 a 180 metrov sa javí ako ideálne riešenie pre dosiahnutie gradácie výškových budov a kompozičnej harmónie v „downtowne“,“ hovorí Grečmal.

Jeden z najsilnejších developerov v Bratislave, ktorý už dokázal, že je schopný realizovať obrovské projekty, tak prináša víziu mimoriadneho developmentu. Z hlavného mesta Slovenska by sa stalo mesto s druhou najvyššou budovou v Európskej únii, pričom by ju predstihla len Varšava (kde najvyššiu budovu postavili tiež Slováci). Okrem toho by tu vznikla jedna z najhustejších koncentrácií mrakodrapov na kontinente.

Variant 1. Zdroj: J&T Real Estate

Rozvoj bývania a efektívne mesto

Developer zmenené plány vysvetľuje situáciou na trhu, ako aj snahou o efektívnejší rozvoj bratislavského downtownu. V súčasnosti tu však územnoplánovacia regulácia predpisuje umiestnenie občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Táto je ale saturovaná viacerými veľkými projektami v okolí, kým bývania je podľa neho nedostatok.

JTRE dokonca tvrdí, že hustota zaľudnenia je v lokalite nižšia ako na sídliskách. „Súčasná hustota obyvateľstva v modernom centre Bratislavy je nižšia, než je podľa urbanistov potrebná pre tvorbu mesta krátkych vzdialeností,“ podotýka Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE. „Naše hlavné mesto má na rozdiel od iných metropol paradoxne vyššiu hustotu obyvateľstva na periférii ako v centre, čo v kombinácii s radiálnym usporiadaním vytvára veľké dopravné zaťaženie. Pritom optimálna hustota pomáha nielen zlepšiť udržateľnosť životného prostredia, ale tiež ekonomickú udržateľnosť, efektivitu verejnej dopravy, zlacniť údržbu a obsluhu územia.“

Vychádza pritom z poznatkov, ktoré sumarizuje publikácia Hustota a ekonomika měst od kolektívu českých autorov, porovnávajúcich efektivitu jednotlivých typov zástavby na príklade Prahy. Z ich výskumu vyplýva, že existuje určité optimum, v rámci ktorého sú náklady na správu územia v súlade s požiadavkami na dostupnosť verejného priestoru, zelene aj služieb. Najlepšie ho dosahujú kompaktné blokové štvrte.

V tomto prípade je ho možné dosiahnuť vo forme výstavby dvojice veží, ideálne mrakodrapov. Vďaka nim by sa mohla zvýšiť hustota zaľudnenia na hektár na úroveň pražských blokových štvrtí. Vo vyššom mrakodrape (A) so 73 podlažiami by malo vzniknúť 56-tisíc metrov štvorcových plôch pre bývanie a 1.310 metrov štvorcových pre vybavenosť. V nižšom mrakodrape (B) by v oboch variantoch vzniklo približne 60,5-tisíc metrov štvorcových pre bývanie a okolo tisíc metrov štvorcových pre vybavenosť. Odlišovali by sa v zastavanej ploche, takže vyššia veža s 51 podlažiami by mala menší pôdorys oproti nižšej s 38 podlažiami.

Štúdia sa snaží vyhnúť presnému počtu bytov, hoci naznačujú ho iné dáta, napríklad počet parkovacích miest (509 pre vežu A a 704, resp. 715 pre vežu B) alebo zásobovanie elektrinou (teoreticky 468 bytov vo vyššom mrakodrape, 632 v menšom). Developer je presvedčený, že tu vznikne kvalitné bývanie. Súhlasí s tým aj architekt Tomáš Gulíšek, konzultant urbanistickej štúdie a šéf dizajnu v medzinárodnom ateliéri AE7, ktorý má bohaté skúsenosti s realizáciou mrakodrapov.

Podľa Gulíška sa dnes mení vnímanie života vo výškových budovách a mrakodrapoch. „Známe metropoly hľadajú príležitosti, ako vniesť novú kvalitu do mesta, a tento trend ovplyvňuje aj Bratislavu,“ upozorňuje. „Mikrokomunity sa začínajú orientovať vertikálne, prezentujúc úplne nový stupeň kvality bývania a životného štýlu. Výškové budovy reflektujú najnovší pokrok v technológiách, materiáloch a integrácii inteligentných systémov. Výnimočná výška motivuje dizajnérov k osobitnému prístupu, akým integrujú novostavby do mestského prostredia, zohľadňujúc polohu, dostupnosť a celkový koncept vybavenia a polyfunkčnosti.“

V tomto prípade ešte o architektúre nemožno hovoriť – ide stále len o urbanistickú štúdiu, dizajn budov nie je predmetom zadania. Teoreticky je tak možné, že možné budúce mrakodrapy budú nielen vysoké, ale aj na špičkovej architektonickej úrovni. Vylúčená pravdepodobne nie je ani perspektíva architektonickej súťaže – čo by bolo v prípade dobrej organizácie a kvalitných ateliérov určite prínosom.

Čo už ale teraz JTRE sľubuje, je obrovská dostupnosť služieb, zelene aj zvyšku mesta. V dôsledku nahradenia pôvodného East Tower mrakodrapmi sa má otvoriť pre vznik parku 7.300 štvorcových metrov. Developer tu sľubuje vznik „zelenej oázy“ s vodnými prvkami, oddychovými zónami pre deti i dospelých tienenými množstvom stromov, dažďovými záhradami, povrchmi umožňujúcimi vsakovanie a ďalšími prvkami na zadržiavanie vody v území. Návrh počíta s prepojením nového parku s jestvujúcim Panorama Parkom cez parter Toweru 115. Oba parky by mali navzájom komunikovať a spájal by ich rovnaký dizajnový jazyk.

Na margo asi najväčšej obavy, ktorou je dopravné zaťaženie, pripomína, že v lokalite je naplánovaná električková trať. Dopravné napojenie do a z garáže by bolo riešené prostredníctvom už existujúceho vjazdu a výjazdu na Pribinovej, ktoré obsluhuje stavby v rámci zóny Eurovea City. Cyklosieť je v bezprostrednom okolí z veľkej časti vybudovaná už dnes.

Developer tak uzatvára, že navrhované riešenie je ideálnou formou, ako transformovať územie. Prospieť má efektivite územia, rozvoju bývania či siluete mesta. Navyše má priniesť samospráve priame benefity – keďže predpokladom k realizácii je zmena Územného plánu, od investora sa očakáva určitá kontribúcia. Všetko nasvedčuje tomu, že by nemuselo ísť o nájomné byty, ale o príspevok na výstavbu základnej školy v zóne Mlynské Nivy – Západ. Napokon, naplánovaná je priamo na pozemkoch JTRE.

Variant 1. Zdroj: J&T Real Estate

Mrakodrapové srdce Európy

Práve podoba kontribúcie naznačuje, či je vízia developera z hľadiska povoľovania realizovateľná. Mesto naplánovalo školu na pozemkoch spoločnosti, pričom súčasné znenie Územného plánu tu umožňuje pomerne hustú zástavbu. Developer by určite tak ochotne s Magistrátom a MIBom nespolupracoval, keby nebol schopný stratu rozvojového priestoru „zobchodovať“.

Z nezúčastneného pohľadu sa zdá, že by to mohla byť práve výstavba nových mrakodrapov na Pribinovej a Košickej. Postoj mesta k perspektíve vzniku dvoch nových veží zatiaľ nie je známy, je však v jeho záujme, aby bolo schopné rozvíjať vybavenosť v novourbanizovaných štvrtiach. Bariérou sú však pozemky a peniaze a práve to JTRE očividne ponúka.

Teoreticky by to mohla byť win-win situácia. Metropola by mohla rozvíjať Mlynské Nivy na vyššej úrovni, kým v susedstve Pribinovej by vznikli nové budovy s pozoruhodnými výškami. Kým v minulosti sa pri uvažovaných 250 metroch hovorilo o mrakodrape ako o štvrtej najvyššej budove, s 260 by bola už druhá. Pred ňou by bolo zmieňované Varso, treba ale upozorniť, že z jeho výšky 310 metrov tvorí 80 metrov anténa. Teoreticky tak možno povedať, že Bratislava ohlasuje výstavbu najvyššej budovy v Európskej únii.

S ďalšími vežami – druhým, 180 metrov vysokým mrakodrapom a Eurovea Tower sa tak už črtá vznik naozaj významnej koncentrácie veží. Netreba zároveň zabúdať na pozemok Ryby, ktorý je predurčený na vznik mimoriadne vysokej budovy. Naznačuje to aj MIB, ktorý by práve tu rád videl dominantu celého downtownu. Napokon, o čosi nižšia, ale so 141 metrami stále dosť vysoká bude kancelárska veža v Klingerke 3.

Dnes je ťažké si niečo také predstaviť, to ale nie tak dávno platilo aj o už existujúcich budovách v tejto časti mesta. Slovenská metropola nebude mať takú rozsiahlu štvrť výškových budov ako Varšava, Frankfurt alebo Paríž, napriek tomu im môže byť v istom ohľade konkurenciou.

Kedy to bude, zostáva otázkou. Aktuálne bola ešte len predložená štúdia, ktorá musí prejsť prerokovaním a schvaľovaním, aby sa následne stala podkladom pre zmenu Územného plánu. Následne musí byť prerokovaná aj tá. Ani potom sa ale nezačne okamžite výstavba a navyše ani nebude prebiehať naraz – ani taký veľký developer ako JTRE si nemôže budovať dva projekty takéhoto rozsahu v jednom čase (čo by asi nedávalo ani ekonomický zmysel).

Výškové vyvrcholenie budovania downtownu je tak reálne azda v polovici budúceho desaťročia. Dovtedy budú azda prekonané aj niektoré detské chyby tejto štvrte – nevhodne dimenzované komunikácie, absencia kapacitnej verejnej dopravy alebo neprepojené verejné priestory. Bola by to veľkolepá bodka nielen za vznikom výnimočnej štvrte, ale aj prerodom Bratislavy na moderné veľkomesto.  

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.