Adrian Gubčo 31.12.2019 16:20

2019: Rok veľkých očakávaní

Rok 2019 bol v mnohých ohľadoch zásadný, a to aj na globálnej úrovni. Okrem viacerých ekonomických otrasov, ktoré ovplyvnia aj rozvoj Bratislavy, sa najzásadnejšou spoločenskou témou stáva klimatická kríza. Dopyt po nových riešeniach problémov vyvolal v slovenskej metropole zmeny, ktoré sľubujú zásadne transformovať mesto, jeho vzhľad a fungovanie. Niektoré z nich sa už stávajú realitou a Bratislavu približujú v dobrom i zlom západoeurópskym veľkomestám.

Trh v roku 2019

Kým po posledné roky som v rámci podobných hodnotení musel konštatovať, že trh a s ním aj miera stavebného rozvoja neustále rastie, po posledných dvanástich mesiacoch začína byť citeľná zmena situácie – u investorov panujú obavy, vyplývajúce z brexitu, poklesu priemyselnej výroby v Nemecku alebo svetových obchodných vojen. Do toho vstupujú ešte lokálne slovenské a bratislavské podmienky, kde je ďalší development ovplyvnený klesajúcou dostupnosťou bývania, čoraz prísnejšími nárokmi na zisk hypotéky zo strany NBS pre rastúcu časť populácie alebo zaostávajúcim územným plánovaním, ktoré nedokáže reagovať na aktuálny dopyt po novom bývaní.

Najviac sa tieto komplikácie dotýkajú rezidenčného trhu, kde všetky znaky svedčia o zhoršujúcej sa kríze dostupnosti bývania. Dopyt je stále vysoko nad ponukou, zároveň však klesá počet projektov, dostupných pre strednú triedu. Do blízkej budúcnosti sa navyše zdá, že sa situácia zásadne nezmení, keďže postupne sa stenčuje počet väčších pozemkov vhodných pre výstavbu cenovo prijateľných obytných súborov. Nové projekty budú cieliť na bonitnú klientelu, ktorá má stále dostatok voľného investičného kapitálu.

Čo sa týka ostatných skupín, silnejšie sa začína hovoriť o nových konceptoch bývania, vrátane nájomného bývania či co-livingu. Má ísť o náhradné riešenie situácie, ktorú nedokážu sanovať ani veľké a relatívne dostupnejšie projekty ako Slnečnice, Bory alebo Ovocné Sady. Zatiaľ posledný predstavený projekt takéhoto veľkého rozsahu, Nesto, už plánuje zriaďovať co-livingové bývanie.

Viac o situácii na rezidenčnom trhu nájdete v nedávnom článku.

Pri kancelárskych nehnuteľnostiach je situácia mierne odlišná, ešte stále sa očakáva určitá expanzia centier zdieľaných služieb, čo poháňa development nových priestorov. Experti predpokladajú, že viaceré veľké administratívne centrá, ktoré sa dokončia v najbližšej dobe (Nivy Tower, Sky Park Offices, Einpark, Pradiareň 1900), by sa mali naplniť. Viacero projektov sa však odkladá, keďže nie sú vypovoľované a procesy trvajú neúmerne dlho.

Napriek tomu developeri pripravujú niekoľko veľkých zámerov, najmä v oblasti nového centra mesta – downtownu, čo znamená, že budú vznikať aj výškové budovy. Očakávané sú pravdepodobne renegociácie, prípadne prílev zahraničného kapitálu (pozornosť púta akvizícia Twin City Tower zo strany kórejského investora). Pozitívnym trendom posledného obdobia je tlak na udržateľnosť priestorov, vyššiu mestotvornosť projektov a silnejší príklon k tvorbe co-workingových priestorov.

Približovanie sa západným trendom možno čiastočne vidieť aj v oblasti komerčných nehnuteľností, teda retailu. Na meniace sa požiadavky návštevníkov a zmeny v životnom štýle reagujú nové projekty, ale aj staršie nákupné centrá, ktoré prechádzajú modernizáciami. Nový foodcourt napríklad vznikol v Avion Shopping Parku, kým Polus City Center bol komplexne zrekonštruovaný a rebrandovaný na Vivo! Medzičasom, nová Stanica Nivy čoraz hlasnejšie pripomína, že prinesie novú mestskú tržnicu alebo veľký foodcourt. Do Bratislavy vo väčšej miere prenikajú medzinárodné siete, ktoré sa slovenskej metropole zatiaľ vyhýbali (Primark, Zara Home, Hamleys, Vapiano a i.).

Viac o komerčných nehnuteľnostiach očami aktérov v samostatnom článku.

Projekt Nesto v Petržalke reaguje na krízu dostupnosti bývania plánmi na co-living a nájomné byty, v prípade kancelárií sa chce zamerať na coworking a kreatívne odvetvia v mestotvornom prostredí. Zdroj: Lucron

Bratislava sa stáva veľkomestom

Rok 2019 znamenal definitívne potvrdenie už niekoľko rokov naznačovaného, no dnes naplno rozbehnutého procesu – pôvodné centrum mesta, do veľkej miery zhodné s hranicami medzivojnovej Bratislavy a oddelené od obytných štvrtí priemyselnými alebo asanačnými pásmami, už prerastá do týchto území a vytvorí tak podmienky pre vznik kompaktného a celistvého veľkomesta.

Najviac sa to týka bratislavského downtownu, kde už definitívnu podobu získavajú dva z najväčších projektov v území, Sky Park od Penta Real Estate a Stanica Nivy od HB Reavis. Vďaka obdržaným povoleniam sa čoskoro začne výstavba pokračovania Eurovey od J&T Real Estate a o niečo neskôr aj Zwirnu od YIT Slovakia, kde sa už transformuje pôvodná budova pradiarne na projekt Pradiareň 1900. Vcelku výrazne rastie aj Klingerka od JTRE. Všetky tieto developmenty posunú to, čo vnímame ako centrálnu časť Bratislavy, východným smerom, v zmysle plánov starých už niekoľko desaťročí.

Okrem downtownu je však expanzia mesta zreteľná aj inde: postupne sa prestavujú postindustriálne areály na Nivách, kde boli navyše ohlásené viaceré nové projekty, alebo pozdĺž Račianskej, kde sa okrem dnes rozostavaných developmentov pripravujú ďalšie komplexné zámery – napríklad na mieste Palmy v podaní Corwinu alebo na mieste Výskumného ústavu zváračského. Predpokladá sa aj vznik nového zásadného spoločenského bodu na Trnavskom mýte, kde developer Immocap pripravuje prestavbu Istropolisu, čo so sebou prinesie vznik nových komerčných aj kultúrnych kapacít.

Centrum sa posunie aj západným smerom, keďže sa definitívne spustila výstavba Vydrice od Vydrica Development, kde hrá zásadnú úlohu developer Lucron. Po jej dobudovaní a výhľadovej výstavbe pokračovania River Parku, ktorého povoľovanie sa pomaly posúva tiež, vznikne celistvá promenáda mestského charakteru od Mostu Lafranconi až po Zimný prístav, čo zmení charakter mesta.

Nakoniec, postupný rozvoj sa rozbieha aj v severnej časti Petržalky, kde tomu napomáha nová električková trať. Najväčší projekt v zóne, Nové Lido pripravované JTRE a HB Reavis, sa po určitom spánku taktiež prebúdza, hoci samotná výstavba je ešte otázkou niekoľkých rokov.

Každopádne, po vybudovaní projektov v týchto oblastiach už budeme môcť len sotva hovoriť o malom centre Bratislavy. Využitie dosiaľ mŕtvych alebo nedostatočne využitých pozemkov, vnesenie nových funkcií, vytvorenie nových prepojení naprieč územím, aktivácia mestského parteru, prílev nových rezidentov a pracujúcich, rozvoj verejných priestranstiev a pretvorenie panorámy mesta nadobro zmení slovenskú metropolu.

Minimálne z vizuálneho a pocitového hľadiska sa končí obdobie, kedy sa o Bratislave hovorilo ako o malomeste – v roku 2019 sa začína odhaľovať nové európske veľkomesto, ktoré v 20-tych rokoch 21. storočia získa jasný tvar.

Eurovea II predĺži dunajskú promenádu, rozšíri expandujúce nové centrum Bratislavy a mestu prinesie prvý mrakodrap. Zdroj: JTRE

Rok ikonických projektov

Po roku 2019 možno hovoriť aj o novom sebavedomí Bratislavy, demonštrovanom vo výstavbe alebo povoleniach pre odvážne budovy, rekonštrukciách starších ikonických diel alebo predstavení zámerov, vznikajúcich v spolupráci s poprednými svetovými architektmi. Hlavné mesto už nie je prehliadané a začína sa hlásiť o svoje „miesto na Slnku“.

Prvou z takýchto zásadných noviniek je ukončenie 17 rokov trvajúcej hegemónie centrály Národnej banky Slovenska v pozícii najvyššej budovy krajiny. Napriek nepravdivým vyhláseniam o tom, že Tower 115 je vyššia, v skutočnosti bola NBS so svojimi 112 metrami lídrom rebríčka už od dokončenia v roku 2002. Po roku 2019 sa však musí posunúť na druhé miesto, keďže novou najvyššou budovou krajiny sa stala Nivy Tower, súčasť developmentu Stanica Nivy od HB Reavisu, s výškou 125 metrov. Rozostavané alebo tesne pred spustením sú však ďalšie projekty, ktoré nielen zatlačia NBS ešte nižšie, ale čoskoro odsunú z najvyššej pozície aj Nivy Tower.

Najvýznamnejším je samozrejme pokračovanie Eurovey, ktorého súčasťou je prvý slovenský mrakodrap, Eurovea Tower so 160, resp. 168 metrami. S danou výškou výrazne prevýši akúkoľvek konkurenciu a bude tvoriť neprehliadnuteľnú dominantu Bratislavy. Hoci architektúra, za ktorou stojí kancelária GFI, mohla byť na vyššej úrovni, pre slovenskú metropolu pôjde nepochybne o nový výrazný symbol.

Medzičasom, developer Arca Capital naznačuje, že o výstavbu mrakodrapu má záujem aj on, pričom nová budova má vzniknúť na nároží Bajkalskej a Mlynských nív. Za architektúrou by mala údajne stáť kancelária Siebert + Talaš.

Zo starších ikonických diel dlhodobo púta pozornosť rekonštrukcia Slovenskej národnej galérie, kde bola tento rok odhalená definitívna podoba jej dominantnej časti – Premostenia. Hoci časťou verejnosti kritizované, nepochybne však veľmi výrazné a odvážne gesto architekta Vladimíra Dedečka ostáva zachované a citlivo prevedené do súčasnej doby. To platí aj o celom areáli SNG, ktorý sa po svojom dokončení a sprístupnení stane skutočne ikonickým priestorom, ktorý aktivuje nielen celý mestský blok, ale aj zvýši kultúrnosť Bratislavy ako celku.

Za v istom ohľade ikonické považujem aj rekonštrukcie výrazných industriálnych pamiatok, ktoré sú dominantami daných častí Bratislavy a po ukončení prác budú aj symbolmi mesta. K takým patrí predovšetkým už ukončená revitalizácia Spilky, ktorá je súčasťou prestavby pivovaru Stein od developera AMW Development (MiddleCap Group), rekonštrukcia Pradiarne 1900 od YIT Slovakia, ktorá bude možno najpríťažlivejšou industriálnou budovou mesta, a obnova a dostavba Jurkovičovej teplárne v Sky Parku od Penta Real Estate. Priemyselné genius-loci sa stáva konkurenčnou výhodou projektov, čo sa ukazuje aj na predstavenej definitívnej podobe projektu Nová Matadorka v Petržalke, kde sa čiastočne zachová a využije objekt vzácnej Smaltovne.

K starším ikonám sa možno čoskoro zaradia nové. V priebehu roka 2019 sa organizovalo hneď niekoľko veľkých súkromných architektonických súťaží spojených s veľkými menami európskej či svetovej architektúry, príp. boli predstavené projekty, kde developeri s takýmito architektmi pracujú.

Prvým z daných zámerov je plán prestavby Istropolisu, kde bolo potvrdené meno koncepčného architekta, ktorým je holandská kancelária KCAP. Podľa všetkých náznakov by mohla na Trnavskom mýte vzniknúť výrazná a moderná kultúrna sála, ktorá plne nahradí funkciu bývalého PKO v špičkovej svetovej kvalite. Druhým veľkým riešeným projektom je prestavba ružinovského Prioru, resp. Yosaria Plaza, kde MiddleCap pripravuje nový polyfunkčný súbor s ambíciou vytvorenia nového centra Ružinova. Mená súťažiacich neboli potvrdené, ide však o popredné zahraničné ateliéry. Nakoniec, pred niekoľkými týždňami boli predstavení finalisti súťaže na novú centrálu spoločnosti ESET, ktorými sú kancelárie MVRDV, WilkinsonEyre a BIG – Bjarke Ingels Group, čo sú všetko svetoznáme firmy a prítomnosť ktorejkoľvek z nich by zvýšila prestíž mesta. Z priamych zadaní zaujalo oslovenie kancelárie Gehl Architects pre návrh nového developmentu na mieste Palmy zo strany developera Corwin.

Postupne sa tak rozširuje zoznam potvrdených svetových a európskych kancelárií, ktoré v Bratislave realizujú alebo budú realizovať svoje diela: dnes k nim patria Zaha Hadid Architects, Massimo Fuksas Architetti, Benoy, Vietzke&Borstelmann, OFIS Arhitekti alebo AllesWirdGut, pribudnúť by mali MVRDV, AHMM, Gehl Architects, KCAP, Bevk Perović a výhľadovo WilkinsonEyre alebo BIG. Ich prítomnosť môže obohatiť slovenskú scénu novými podnetmi a inšpiráciou, z čoho bude mesto dlhodobo čerpať.

Bratislava získala tento rok novú najvyššiu budovu - Nivy Tower so 125 metrami

Zmena dopravnej paradigmy

V roku 2019 prišla aj dlhoočakávaná zmena v uvažovaní o doprave v meste, kedy sa len z verbálnej podpory alternatívnym spôsobom dopravy pristúpilo ku konkrétnym krokom, ktoré budú mať ďalekosiahle dôsledky, pričom predpokladám, že predovšetkým pozitívne.

Úvod roka sa niesol v znamení spustenia dopravných obmedzení v súvislosti s uzáverou ulice Mlynské nivy kvôli výstavbe dopravnej infraštruktúry pre Stanicu Nivy a zónu Nové Nivy, a prestavbou križovatky Prievoz, kde bude v blízkej budúcnosti veľká križovatka diaľnice D1 a rýchlostnej cesty R7. Hlavné mesto využilo situáciu pre masívne zavádzadnie buspruhov, ktoré by sa mali výhľadovo stať trvalými. Ide o najjednoduchšie zlepšenie spoľahlivosti verejnej dopravy, čo sa ukázalo aj v iných lokalitách, kde bola táto vec v poslednom období zavedená.

Oveľa silnejšou témou však bolo zavedenie potrebnej parkovacej politiky, teda definitívneho vnesenia poriadku do situácie s parkovaním, ktoré už malo (a zatiaľ ešte má) v Bratislave absurdné podoby. Vo vyspelej Európe neexistuje mesto, ktoré by bolo tak devastované divokým parkovaním, ako je slovenská metropola. Možnosť parkovať zadarmo, a to aj na chodníku, má za následok, že verejný priestor je znivočený autami a obyvatelia aj návštevníci mesta volia automobil ako svoju prvú možnosť, aj keď ho v skutočnosti nepotrebujú (platí to predovšetkým pre desaťtisíce pracovníkov v administratívnych centrách na Nivách, Patrónke, popri Einsteinovej a inde).

Po rokoch nikam nevedúcich debát sa podarilo parkovaciu politiku schváliť na prvý pokus a jednohlasne, keďže kríza v tejto oblasti už presiahla únosnú mieru. A hoci ešte finálna politika, ktorá má aj tak zavedené veľmi mäkké poplatky, ešte nikde oficiálne neplatí, už prináša prvé výsledky – v mestskej časti Petržalka, kde prebieha príprava na spustenie mestskej politiky, sa na trvalý pobyt prihlásili tisíce ľudí, čo mestskej časti aj mestu zvýši príjmy nemalým spôsobom.

Výnosy z parkovacej politiky majú byť spätne investované na rozvoj dopravných projektov v rámci mesta – okrem nových parkovísk to bude predovšetkým zlepšenie kvality a spoľahlivosti verejnej dopravy a jej infraštruktúry. Prvý z takýchto projektov (ak nerátam buspruhy) už mesto začalo realizovať, hoci ho zdedilo z minulosti – modernizácia Karlovesko-dúbravskej radiály, ktorá po menších úpravách nastavila kvalitatívny štandard s potenciálom pritiahnutia nových cestujúcich do verejnej dopravy.

Ešte viac by sa mal tento štandard zvýšiť po modernizáciách a projektoch, ktoré má Hlavné mesto už vo svojich rukách. Sem patrí napríklad modernizácia Ružinovskej električkovej radiály, o ktorej sú už známe aké-také detaily a kde sa okrem opravy samotnej trate ráta aj s pozitívnymi zmenami v okolí (napríklad s komplexnou rekonštrukciou Krížnej ulice od fasády k fasáde). Na dobrej úrovni má byť aj pripravované pokračovanie Petržalskej radiály, kde mesto zatiaľ deklaruje, že sa výstavba medzi rokmi 2021-2023 stíha.

Pre električkovú dopravu išlo o dobrý rok aj v tom smere, že sa mesto konečne pozitívne postavilo k jej ďalšiemu rozvoju a skutočne s ňou začína rátať ako s nosným systémom verejnej dopravy. Zároveň si uvedomilo, že tlak prichádzajúcich problémov je obrovský a preto treba pri rozvoji električkových tratí rýchlo konať. Prejavom toho je potvrdenie plánu vybudovať novú trať cez Pribinovu a Košickú ulicu, čo zásadne zlepší spojenie downtownu so starým centrom alebo Ružinovom a pomôže riešiť mobilitu desaťtisícov nových denných návštevníkov lokality. Hoci toto rozhodnutie vyvoláva ostré polemiky, kvalitná dátová príprava svedčí o jeho správnosti.

Nedostatkom ostáva len málo realizovaných projektov na zlepšenie cyklodopravy, čo je však spôsobené slabou projektovou prípravou v minulosti a chýbajúcimi personálnymi a organizačnými kapacitami. Do budúcna sú však nastavené podmienky pre zlepšenie situácie. Počas uplynuého roka bola asi najvýraznejšou správou informácia o úprave ulice Mlynské nivy pri Stanici Nivy tak, aby boli cyklisti v oblasti vedení bezpečným spôsobom.

Bratislava sa tak začína po roku 2019 konečne odkláňať od podpory individuálnej automobilovej dopravy – hoci blížiace sa dokončenie prvých častí R7 tomu nijako nepomôže – ktoré nemohlo viesť k ničomu dobrému. Namiesto toho sa mesto obracia k zdravšej a udržateľnejšej mobilite, čo pozitívne ovplyvní nielen vzhľad mesta, ale predovšetkým jeho fungovanie a kvalitu života.

Modernizácia trate v Karlovej Vsi ukazuje, že verejná doprava môže byť na vysokej úrovni a prinášať spoľahlivosť a alternatívu pre podstatnú časť obyvateľov a návštevníkov Bratislavy

Mesto sa stáva aktívnym hráčom

Zmena dopravnej paradigmy je súčasťou širších zmien na samosprávnej úrovni, po ktorých sa Hlavné mesto konečne stáva aktívnym hráčom vo svojom rozvoji. Ide o zásadný rozdiel oproti pasivite z minulosti, kedy bola zmena mesta takmer plne v rukách veľkých privátnych hráčov. Zvýšená aktivita Magistrátu je v princípe pozitívna, priniesla však aj niektoré chyby, ktoré život v meste ovplyvnia negatívnym spôsobom.

Na koncepčnej úrovni je (pravdepodobne) najvýznamnejšou novinkou vznik Metropolitného inštitútu Bratislavy, pracoviska, ktoré má byť koncepčným, inovačným a komunikačným nástrojom pre transformáciu metropoly na mesto so špičkovou kvalitou života. V apríli spustený MIB je stále ešte viacmenej v plienkach, preto nie je celkom vhodné ho hodnotiť, každodpádne, jeho dlho žiadaná existencia je realitou. Osobne považujem vznik MIBu aj za svoje víťazstvo, keďže som sa výrazne podieľal na návrhu jeho štruktúry a obsahu.

Bratislava sa začala aktívnejšie vyjadrovať aj k samotnému developmentu a modelu jeho fungovania v budúcnosti. Hlavné mesto má veľkú ambíciu začať pripravovať nový Územný plán, hoci pripúšťa, že ide o beh na dlhé trate. Tento plán má byť založený na jasných a zrozumiteľných pravidlách, čo má viesť k vyššej kvalite developmentu. „Jasné pravidlá“ začína Magistrát presadzovať už teraz, a to v podobe zmeny metodiky posudzovania investičných zámerov.

Najviac sa to prejavilo v odmietaní akceptácie prechodného bývania (apartmánov) ako občianskej vybavenosti, čo v praxi znamená stopku pre viaceré charakterovo rezidenčné projekty. Hoci daný postoj mesta má svoje rácio, výsledkom bude iba zhoršenie dostupnosti bývania, na čo poukazujú developeri a ďalší experti.

Odpoveďou Magistrátu je plánované zdynamizovanie procesu prijímania Zmien a doplnkov Územného plánu, ktoré majú zmeniť plochy vymedzené pre občiansku vybavenosť a bývanie (kódy 201 a 501) na plochy takmer čisto pre bývanie (101). Výmenou za to developeri odkážu mestu určitý podiel nájomných bytov. Tie predstavujú ďalšiu prioritu Hlavného mesta, ktoré po dlhom období, kedy sa v podstate nič nepostavilo, pripravuje rozostavanie stoviek nájomných bytov pre reštituentov, potrebné profesie, ale aj sociálne ohrozených občanov. Zlú situáciu v dostupnosti bývania to však nezlepší.

Každopádne, výstavba nájomných bytov je správny krok. Nové bytovky by mali byť navyše charakteristické kvalitnou architektúrou, keďže mesto plánuje prostredníctvom MIBu na každú z nich vypísať architektonickú súťaž. Súťaže sú ďalšia zásadná zmena spojená s rokom 2019. Hlavné mesto ich zatiaľ vypísalo tri, vo výhľade ich je však takmer štyridsať. Okrem prvého bytového domu na Trnávke sú súťaže zamerané najmä na verejný priestor.

Radikálne preorientovanie sa na kvalitu verejného priestoru je téma, kde bola zvýšená aktivita mesta viditeľná azda najviac. Verejné priestranstvá v meste boli dlhodobo zanedbávané a investičný dlh narastá každým rokom. Aktuálne vedenie Hlavného mesta to plánuje zmeniť, čoho dôkazom sú už aj prvé vypísané súťaže: okrem menšej súťaže týkajúcej sa úprav v rekreačnej lokalite Železná studnička je to najmä na lokálne pomery obrovská súťaž na preriešenie Námestia SNP.

Výhľadovo sa má aktivita v oblasti zlepšení verejného priestoru ešte zvýšiť – v príprave je už údajne Manuál tvorby verejných priestranstiev, prebiehajú debaty o možnej spolupráci s expertmi z Gehl Architects a mesto našlo odvahu skúšať rôzne pilotné projekty, „quick wins“, v bezkonfliktných zónach, napríklad na Komenského námestí alebo Námestí SNP (iné, napríklad utlmenie Mickiewiczovej alebo Kollárovho námestia, sa zatiaľ odsúva). Aktívna debata o budúcnosti verejného priestoru v Bratislave bola jednou z nosných tém roka 2019.

Mesto začína radikálne meniť svoj postoj k verejnému priestoru, organizuje architektonické súťaže a stáva sa dôležitejším hráčom pri debate o budúcom rozvoji. Aktuálne prebieha veľká súťaž na Námestie SNP, dosiaľ sa realizovali lokálne zásahy. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Prehry roka

Okrem viacerých kvalitných nových projektov, zlepšení a pozitívnych noviniek uplynulý rok priniesol aj zlé správy, návrhy či realizácie, ktoré Bratislave vôbec nepomôžu a v určitých prípadoch negujú dobré kroky, ku ktorým sa podarilo dospieť. V prípade niektorých z nich sú ešte možné zmeny, pri iných sú úpravy už nezvratné a budú mesto škodiť.

Prvá skupina prehier sa týka legislatívnych, koncepčných a strategických opatrení, ktoré vo výsledku prispejú k zhoršeniu kvality života a developmentu v Bratislave. Prvou zásadnou prehrou je odsunutie prijatia nového Stavebného zákona, resp. Zákona o územnom plánovaní a Zákona o výstavbe. K viacerým významným zmenám, ktoré mali tieto zákony priniesť, patrí výrazné urýchlenie povoľovacích konaní, obmedzenie možností účelových obštrukcií a sťaženie podmienok pre vznik čiernych stavieb. Odsunutím prijatia zákona sa posúva aj vidina zrýchlenia investičného procesu, čo vedie k predražovaniu projektov alebo k nedostatku zahraničných investorov v Hlavnom meste. Okrem toho, Ministerstvo dopravy a výstavby odmietlo akceptovať pripomienku, aby si Bratislava mohla tvoriť vlastné stavebné predpisy.

Situáciu v tomto smere neuľahčuje ani Magistrát z vyššie spomínaných dôvodov (odmietanie apartmánov), čo má za následok len ďalšie zdražovanie. Navyše, nedávne zvyšovanie dane z nehnuteľností sa poslanci rozhodli prenastaviť tak, aby developeri a podnikatelia platili viac, ako sa pôvodne uvažovalo. Samotné zvýšenie inak nízkych daní je v poriadku, znevýhodnenie podnikateľov je však populistický krok, ktorý v skutočnosti viac ľuďom ublíži, ako pomôže.

V tomto prípade ani neplatí, že všetko zlé je na niečo dobré. Na jednej strane síce platí, že s rastom cien sa zvyšuje šanca, že sa začnú vypĺňať viaceré prieluky v centre mesta, ktoré bolo doteraz nevýhodné zastavať, na druhej strane, developeri predajú prakticky každý byt s normálnou dispozíciou, čo znižuje nároky na kvalitu.

Druhá veľká skupina prehier sa týka už tradične projektov, ktoré získali povolenia v minulosti, kedy boli nároky na kvalitu mestského prostredia ďaleko nižšie, prípadne si pomohli rozličnými neštandardnými spôsobmi k tomu, aby boli schválené. Výsledkom je vznik developmentov, ktoré sú oprávnene predmetom kritiky širokej verejnosti a vrhajú zlé svetlo na celý sektor. Zaujímavé je, že pri niektorých sa opakujú tie isté mená.

V priebehu tohto roka boli dokončené dva takéto projekty, ďalšie sa budujú a iné získali zásadné povolenia, výnimočne však boli odmietnuté. K tým dokončeným patrí Národný futbalový štadión, ktorý prináša do pomerne hustej mestskej zástavby neprimeranú záťaž a nízku úroveň architektúry (nehovoriac o predražení, ktoré bude platené z verejných zdrojov), Proxenta Residence, ktorá si vďaka svojmu tvaru a architektúre vyslúžila nelichotivú prezývku („Zebria r*ť“), a nakoniec aj maximálne zlá rekonštrukcia hotela Park Inn (údajnou perličkou je, že „šikovný“ a dodnes neznámy architekt navrhol výduch z kuchyne priamo pri vetraní, vďaka čomu sa izbami šíri výrazná aróma, čo aktuálne nie je riešiteľné).

Rozostavaný je projekt Première na Šancovej, ktorý je asi najviac nenávideným aktuálnym projektom v Bratislave, a čoskoro pôjde do výstavby aj redevelopment areálu Cvernovky pri Trnavskej ceste pod názvom Jégého Alej V, ktorý napriek úpornej snahe architektov z kancelárie A69 Architekti nedokázal poprieť zlý a prežitý urbanistický koncept. Stále v povoľovaní je projekt Green Park v Petržalke, ktorý dostal územné rozhodnutie napriek tomu, že nedostal záväzné stanovisko od Hlavného mesta, čo je minimálne zvláštne, a odmietnutý bol projekt obrovského domu na Vajnorskej, kde boli rezidenčné jednotky deklarované ako sklady, čo je už ďaleko cez čiaru.

Zmieňované developmenty sú spojené najmä so spoločnosťami FINEP a Grafobal Group Development, pri ktorých nanešťastie odôvodnene platia obavy pri každom novom projekte. Tieto spoločnosti nepripomínajú ostatných bratislavských developerov, ktorí síce mohli mať v minulosti určité problémové projekty, v súčasnosti však už otvorili komunikáciu a aspoň naoko hľadajú riešenia, ktoré majú viesť k lepšiemu spojeniu projektov s mestom a verejným záujmom.

Nakoniec, za tretiu veľkú prehru roka považujem pokračujúcu neschopnosť štátu pomôcť Bratislave s riešením jej problémov a zvyšovaním jej urbanistickej, finančnej, reprezentačnej a životnej úrovne. Existujúce zásahy a opatrenia sú v mnohých prípadoch nekoncepčné, nedostatočne pripravené alebo jednoducho nekvalitné.

Okrem zmieňovaných nedostatkov legislatívneho charakteru, Bratislava stále nemá nastavenú vlastnú položku v štátnom rozpočte, čo je v kontexte jej postavenia ako Hlavného mesta nezvyčajné. Metropola tak trpí nedostatkom financií, kvôli čomu nie je schopná sama financovať žiadne väčšie investičné projekty. Vláda to rieši nekoncepčnými finančnými darmi, čo však nie je vhodná forma podpory.

Veľké rezervy sú aj v štátnych projektoch, ktoré sa Bratislavy týkajú. V Rusovciach sa spustila revitalizácia zámockého parku, po ktorej bude čoskoro nasledovať rekonštrukcia kaštieľa, ktorá si vyslúžila posmech i kritiku za návrhy, ako vystrihnuté z prelomu 80-tych a 90-tych rokov 20. storočia. Na Rázsochách sa spustila asanácia pôvodnej nemocnice, ktorá má byť nahradená novým moderným koncovým zariadením, v úspech projektu v dohľadnej dobe však verí len málo ľudí. Nakoniec, štát nedokáže nájsť vhodnú odpoveď ani na riešenie dopravy v Bratislave a jej metropolitnom regióne.

Veľké očakávania boli spojené s dokončením tzv. Štúdie realizovateľnosti bratislavského železničného uzla, ktorý mal odpovedať na budúcnosť riešenia železničnej dopravy v Bratislave a okolí, keďže táto sa považuje za jeden z nosných systémov verejnej dopravy. Štúdia však priniesla viac otázok ako odpovedí, navyše ešte stále sa vážne pracuje s víziou výstavby Filiálky ako nadzemnej (!) hlavovej stanice, čo je neprijateľné. So železnicami súvisí aj údajný záujem o organizáciu súťaže na riešenie Hlavnej stanice, po zmene vedenia ŽSR sa však rozplynul.

Štát zároveň nebol schopný ani reagovať na kritiku zo strany relevatných odborníkov, poukazujúcich na nízku kvalitu projektu diaľnice D4 a R7. Tá sa týmto najväčším stavebným projektom v dejinách nezávislého Slovenska nesie už od začiatku, keďže z verejných zdrojov je enormným spôsobom podporované riešenie, ktoré prinesie len minimálne pozitívne efekty oproti iným, ktoré sa v danej cene dali realizovať.

Ukazuje sa tak, že nie všetko v Bratislave je ružové a táto čelí viacerým problémom. Ak sa má zo slovenskej metropoly stať úspešnejšie a konkurencieschopnejšie mesto, je potebné sa nimi aktívne zaoberať a hľadať riešenia. Prvým z nich by mohol byť silnejší dôraz na odbornosť namiesto populistických riešení, čo sa týka nielen predstaviteľov štátu, ale aj Magistrátu. Výsledkom by bol pokrok aj v téme súkromného developmentu.

Výšková budova Première na Šancovej je symbolom negatívneho developmentu

Zhrnutie a výhľad na rok 2020

Rok 2019 považujem za rok, kedy možno už viacmenej konštatovať, že Bratislava ukončuje etapu postsocialistickej transformácie a stáva sa typickým mestom vyspelého kapitalizmu, ktoré rieši z toho vyplývajúce problémy. Isteže, na tvári metropoly sú ešte viditeľné mnohé nedostatky alebo dedičstvo minulosti, z funkčného hľadiska sa ale Bratislava etablovala v európskom kontexte.

Za zásadnú tohtoročnú zmenu považujem predovšetkým nástup nového vedenia mesta, ktoré pripomína podobné progresívne hnutia, ktoré v minulosti dominovali v niektorých zahraničných metropolách. Nie je prekvapením, že mnoho politík, ktoré sú teraz zavádzané v Bratislave, je preberaných práve zo zahraničných vzorov a vedenie mesta sa k tomu aj priamo priznáva. Viditeľné je to je napríklad v podpore alternatívnych spôsobov dopravy, projektoch nájomného bývania, prioritizovaní zvyšovania kvality verejných priestranstiev, ale aj v tvrdej ruke, ktorá má dopadnúť na developerov, či dokonca aj na turistov.

Na jednej strane tak vzniká atraktívne a príťažlivé mesto, ktoré si buduje imidž kvalitného miesta pre život s vysokou kvalitou životného prostredia, dostupnou verejnou dopravou, cyklotrasami či podporou alternatívnej či neformálnej kultúry, na strane druhej však masívne stúpajú náklady na bývanie, čo vytláča z mesta potenciálnych obyvateľov. To sa stáva exkluzívnym miestom pre tých, ktorí na to majú – a nezriedka ide práve o dobre zarábajúcich „yuppies“, teda skupinu, z ktorej vychádza aj súčasná mestská reprezentácia.

Mesto však nesmie umrieť na krásu a musí hľadať spôsoby, ako podporovať symbiotický rozvoj verejnej aj súkromnej sféry. Dobré mesto je také, ktoré je dostupné pre všetky sociálne vrstvy, kde sa dá dobre podnikať a v neposlednom rade aj také, kde sa dá rýchlejšie a jednoduchšie stavať. Tvorba nových priestorov pre bývanie, podnikanie a zábavu je forma reakcie miest na neustále sa meniace spoločenské podmienky, nastavenie mesta tak musí byť podporné, nie represívne.

Prehodnotenie prístupu k rozvoju sa stáva hlavnou výzvou pre nadchádzajúci rok. Dá sa len predpokladať, že čoraz silnejšie sa bude zdôrazňovať téma klimatickej krízy, v Bratislave sa k tomu pridá kríza dostupnosti bývania, ale aj problémy v doprave. Zodpovední plánovači si musia uvedomiť, že pri silnej bratislavskej ekonomike príliv obyvateľov do metropolitného regiónu bude pokračovať, no pri nemožnosti získať bývanie priamo v meste uniknú prisťahovalci na predmestia. To zhorší kvalitu životného prostredia, ale aj dopravnú situáciu.

Bratislava v roku 2020 získa kľúčovú časť downtownu. Dokončené budú prvé časti Sky Parku, Stanica Nivy a Pradiareň 1900. Spustiť by sa mala rýchlostná cesta R7, ktorá zvýši dopravnú záťaž na Bajkalskú ulicu a štvrť Mlynské nivy. Naďalej budú rasť okrajové zóny mesta s projektami ako Bory, Slnečnice alebo Nesto, ktoré budú ešte nejakú dobu v prevažnej miere závislé na automobilovej doprave. Dopravnú situáciu v centre ďalej skomplikuje realizácia veľkých developmentov ako Eurovea II, Zwirn, Vydrica alebo Jégého Alej V, ako aj dokončovanie Stanice Nivy.

Okrem týchto rozostavaných projektov predpokladám aj predstavenie nových zámerov, ktoré budú spojené s významnými (minimálne domácimi) architektmi a veľkými transformáciami územia. Ich urbanistická či architektonická kvalita bude dobrá, hoci cieľová skupina nebude taká široká. Svoje nepochybne povie aj mesto, ktoré vyhlási a vyhodnotí viacero architektonických súťaží (okrem už prebiehajúcich by sa malo riešiť Komenského námestie, podmostie Mostu SNP, kúpele Grössling, niekoľko nájomných domov, mestský mobiliár a ďalšie).

Ak nepríde k významnej zmene prístupu, toto môže byť budúcnosť Bratislavy. Centrálne časti sa budú vyznačovať dobrými projektami s nadštandardným bývaním v nových developmentoch alebo opravených historických objektoch, doplnené o výškové budovy a moderné kultúrne a nákupné centrá, spojené zrevitalizovanými verejnými priestranstvami. Obklopené však budú nielen zdražujúcimi sa sídliskami, ale aj obrovskými zónami kobercovej zástavby rodinných domov, ktorých obyvatelia budú denne dochádzať svojimi automobilmi do mesta, ktorého infraštruktúra ešte roky nebude na záťaž pripravená.

Áno, Bratislava sa skutočne začína blížiť k niektorým medzinárodným metropolám – nie však k Viedni, alebo Kodani, ktoré excelujú v rebríčkoch kvality života, ale skôr k menšej a chudobnejšej verzii Londýna, ktorý je síce úžasným mestom, ale zároveň aj úžasne drahým a s tak veľkými sociálnymi a dopravnými problémami, že ich riešenie si vyžaduje mnohomiliardové investície.

Hlavné mesto Slovenska by malo mať v tomto smere – v úrovni kvality života a šťastia obyvateľov – tie najvyššie ambície, keďže niektoré základné podmienky pre to stále spĺňa. Dôležité je však pochopenie, že vysoké ciele sa nedosiahnu napĺňaním len partikulárnych záujmov určitých skupín obyvateľstva, ale komplexným vnímaním mestského organizmu, v ktorom sa prelievajú neustále sa meniace a mnohokrát protichodné záujmy státisícov obyvateľov, návštevníkov, ale aj právnických alebo verejných subjektov. Úspech miest je daný tým, ako sa darí tieto záujmy zľaďovať a balansovať medzi nimi. Ideálne mesto vo výsledku nie je nejaký konkrétny bod, ale skôr cesta k ideálu.

Rok 2019 bol preto o očakávaní, či sa toto nové vnímanie stane realitou. Zatiaľ o tom nie som presvedčený, môžem sa však mýliť. Úspechy v podobe atraktívnych projektov, achitektonických súťaží a nových električkových tratí by každopádne nemali nikoho nechať zaspať na vavrínoch. Rok 2020 by sa mal niesť v znamení hľadania skutočných riešení problémov, nielen ich tlmenia v podobe príťažlivých náplastí.

Napriek všetkému ostáva na záver dodať, že na diskusiu o meste a budúcnosti sme nikdy nemali lepšie podmienky. Výsledkom snáď bude skutočne lepšia Bratislava.