Adrian Gubčo 31.12.2017 16:30

Aký bol rok 2017 v rozvoji Bratislavy

Rok 2017 bol bez preháňania jedným z kľúčových v rozvoji Bratislavy, čo je dané nielen rozsahom a počtom projektov, ale aj rastom významu debát o budúcnosti mesta. Zmena charakteru metropoly sa stala spoločenskou témou, o ktorej sa verejne diskutuje na stránkach najvýznamnejších médií a okrem odborníkov a nadšencov začína zaujímať aj širokú verejnosť.

Zdroj: YIT Slovakia

Situácia na trhu

Aj tento rok podobu developmentu určovali pomerne dobré predaje na poli rezidenčných nehnuteľností, hoci po zmene podmienok udeľovania hypoték zo strany NBS sa dynamika trochu znížila (čo však nie je v princípe negatívum). Nové byty pribúdajú prakticky vo všetkých mestských častiach, hoci najviac v Ružinove, Novom Meste, Dúbravke a Petržalke, pričom naďalej prebieha nielen pozitívne zahusťovanie (napríklad v podobe projektov ako Stein2, Blumental, Urban Residence, Pri Mýte a i.), ale aj rozširovanie mesta do voľnej krajiny (Slnečnice, Bory).

V prípade administratívnych priestorov, trh kontrolujú najväčší hráči, pozorovateľná je pokračujúca koncentrácia kancelárskych budov v centrálnych častiach mesta (predovšetkým nový downtown), resp. v pár vyprofilovaných lokalitách (Patrónka, okolie Einsteinovej). Tento rok nepribudli žiadne väčšie nákupné centrá, spustila sa však výstavba mamutej Stanice Nivy a zverejnila podoba pokračovania nákupného centra v Eurovei. Pokračuje aj výstavba ďalšieho nákupného centra v rámci Národného futbalového štadióna.

Verejná správa v investíciách zaostáva, okrem pokračujúcej rekonštrukcie Slovenskej národnej galérie a niekoľkých parkov, spolufinancovaných z fondov EHS, žiadne významnejšie realizácie nepribudli. Kritická je predovšetkým absencia investícii do verejnej dopravnej infraštruktúry, jediná rekonštrukcia električkovej trate na Špitálskej dopadla fiaskom. Viditeľnejší progres nenastal ani v prípade výstavby diaľnice D4 a rýchlostnej cesty R7.

Rast downtownu

Nikde nie je premena Bratislavy viditeľnejšia ako v priestore tzv. nového downtownu, teda v lokalite Mlynských nív (kam však patrí širšie územie od Nív až po priestor Nového Lida na pravom brehu Dunaja), kde bola odstránená niekdajšia priemyselná štvrť, aby vytvorila priestor pre moderné rozšírenie centra Bratislavy, ktorému budú dominovať výškové kancelárske a obytné budovy.

Bratislava by mala získať svoj prvý reálny mrakodrap s výškou 160 metrov, obnoví sa niekoľko industriálnych budov. Viaceré dlho pripravované projekty sa konečne naplno rozbehli (Sky Park, Stanica Nivy), iné dostávajú finálnu podobu (Twin City), ďalšie sa dokončili (Panorama Business II), v dôsledku iných sa zas zmenili dlhodobo zaužívané pomery - napríklad v podobe presunu autobusovej stanice. Vzhľadom na rozsah jednotlivých developmentov dochádza ku vzniku celých častí novej štvrte. Downtown začne získavať ucelenú podobu okolo roku 2020. Po tomto dátume už Bratislava nikdy nebude ako predtým.

Rastúci projekt Sky Park od dokončeného Twin City

Významné investície

S downtownom súvisí aj jedna z najvýznamnejších debát o budúcnosti mesta, aká od revolúcie prebehla. Dvaja najväčší lokálni developeri, HB Reavis a J&T Real Estate (JTRE), reagovali na alarmujúci stav v prípade posudzovania investičných zámerov, trvajúceho neúmerne dlho, a využili zákon, umožňujúci požiadať o Štatút významnej investície. Ich zámery (Spojená Bratislava a Nové Nivy) boli spojené so sľubovanými investíciami do verejnej dopravy, a to v podobe električky alebo menej tradičného riešenia vo forme nadzemnej elektrickej dráhy (lanovky).

Rozsiahla diskusia poukázala na mnoho problémov, medzi ktoré možno zaradiť (1) absenciu vízie rozvoja mesta, ktorá nás začína doháňať, keďže súkromní developeri sú v tomto ohľade o dva kroky pred mestom, (2) vyššie spomínanú zúfalú situáciu v oblasti posudzovania projektov a schopnosti byť kvalifikovaným oponentom, (3) katastrofálne nastavené dopravno-kapacitné posudzovanie veľkých investičných zámerov a neudržateľnú parkovaciu normu, ktoré dokopy vedú ku zapchatiu mesta automobilmi, ktoré už nie je kam umiestniť a ktoré, pri súčasnom systéme, spôsobia mestu vážne problémy. K veľmi zásadným otázkam, ktoré budú témou ešte roky, bude patriť (4) environmentálne zaťaženie významných častí Bratislavy, ktoré vedie k ohrozeniu zdravia obyvateľov mesta, (5) spôsob využitia dunajských nábreží, ktoré majú pre budúcnosť a obraz mesta určujúci význam, či (6) možný konflikt verejného vs. súkromného v téme mestského exteriéru.

Spojená Bratislava od JTRE patrí k najväčším bratislavským zámerom. Zdroj: JTRE

Absencia vízie a koncepcie

Downtown bol len najsilnejším prejavom rozdielnosti medzi tým, kam Bratislava vo forme súkromného developmentu kráča - teda k transformácii na sebavedomú metropolu - a tým, ako jej samospráva zaostáva za štandardami, ktoré sa stávajú bežnými už aj na Slovensku, nielen v mestách na západ či sever od nás. K týmto veciam patrí nefungujúca parkovacia politika, absencia architektonických súťaží, neexistencia Manuálu tvorby verejných priestranstiev, chýbajúci plánovací a koncepčný útvar (ako je v Prahe Institut plánování a rozvoje Prahy - IPR), nefunkčný inštitút Poplatku za rozvoj a podobne.

Hoci Bratislava v priebehu posledného roka získala hneď niekoľko nových či obnovených parkov - najmä novomestskú Jamu, parčík v Panorama City, parčík na Svoradovej, Gaštanicu a ďalšie, stále kriticky chýbajú kvalitnejšie verejné priestranstvá a verejná vybavenosť novými kultúrnymi či komunitnými centrami, nové súčasné školy a škôlky, cyklotrasy, ale aj zariadenia priťahujúce biznis a talentovaných ľudí, ktoré, ak vznikajú, tak len na základe drobných lokálnych iniciatív.

Kriticky sa to ukázalo v rozhodnutí neumiestniť sídlo Európskej liekovej agentúry (EMA) v Bratislave, čo bolo čiastočne podmienené aj veľmi negatívnym obrazom mesta v očiach jej zamestnancov. Ak chceme zlepšiť postavenie mesta v Európe a vo svete, bude potrebné pritiahnuť aj centrály významných firiem a inštitúcii, pričom sa nemožno spoliehať na to, že podobne ako v prípade centrály ESETu, investor príde na základe nejakého osobného vzťahu. Je už rokmi a početnými príkladmi overenou pravdou, že bohaté firmy idú za vysokou kvalitou života.

Centrála firmy ESET, ideový návrh. Zdroj: A11

Celkový trend je napriek všetkému pozitívny

Bratislava aktuálne prežíva jedno zo svojich najlepších období v dejinách. Stabilizovaní a profesionálni hráči v súkromnom developmente, až na niekoľko výnimiek (zvyčajne developeri a podnikatelia, využívajúci dôsledky chaosu, ktorý tu vládol pred krízou - a vznikajú tak projekty ako Première či Národný futbalový štadión), už produkujú projekty, ktoré neprinášajú do mesta také problémy, ale sú ušité na mieru klientom. Stále viac rezidenčných developmentov je spojených aj s tvorbou komunitných priestorov, administratívne komplexy sa snažia o prepojenie so svojim okolím. Čoraz viac sa myslí na ekologické trendy, témou sa stáva dostupnosť cyklistickou a verejnou dopravou (vďaka čomu vidíme silný rozvoj v dotyku s električkovými traťami, napríklad v Petržalke, okolo Račianskej, či v Dúbravke).

Cyklotrás pribudlo v roku 2017 len málo

Ak verejný sektor nevyužije túto skvelú éru, bude to tragédia, ktorá bude mesto negatívne zasahovať počas celého 21. storočia. Kvalitatívny kontrast medzi privátnym a verejným sektorom je preto nutné prekonať a to bude aj najväčšia výzva (nielen) pre rok 2018. Lebo netreba zabúdať, že najbližší rok bude spojený s voľbami, ktoré môžu budúcnosť mesta zásadne ovplyvniť.

Každopádne, optimizmus je stále namieste. Bratislava neustále ukazuje svoju mimoriadnu odolnosť a stále viac dokazuje, že má všetky predpoklady a podmienky pre to, aby sa skvelým miestom pre život skutočne stala. A bude ich využívať aj v budúcom roku, či už vďaka alebo napriek jej vedeniu či vedeniam. Rok 2017 bol v princípe dobrý, 2018 môže byť ešte lepší. A aj preto si možno bez strachu zaželať:

PF 2018!

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.