Adrian Gubčo 02.10.2019 10:20

O čom sa hovorilo na konferencii CEDES 2019?

V prvej polovici septembra sa v Bratislave konal ďalší ročník konferencie CEDES, organizovanej spoločnosťou CIJ Europe v spolupráci s developerom a architektonickou kanceláriou Atrios. Konferencia je tradične zameraná na mapovanie aktuálnej situácie v komerčnom aj rezidenčnom developmente, tentokrát s bližším pohľadom na potenciál nových investícií. Čo bude podľa expertov hýbať rozvojom Bratislavy v najbližšom období?

Konferencia bola rozdelená na niekoľko panelov. V úvode bola zhodnotená aktuálna situácia na slovenskom realitnom trhu, po ktorom sa prešlo na analýzu inovácií vo výstavbe kancelárskych priestorov. Ďalší panel sa venoval zmenám v oblasti vývoja nákupných centier, ako aj potenciálu logistických centier. Nakoniec sa dva záverečné panely pozreli na alternatívne formy bývania, vrátane bývania pre seniorov, a v ostro sledovanej diskusii sa hovorilo o aktuálnych zmenách v oblasti územného rozvoja na bratislavskom Magistráte. Zmeny na úrovni mesta sú témou pre samostatný príspevok.

Je potrebné povedať, že panely boli vyskladané mimoriadne dobre a diskusia prítomných panelistov a odborníkov priniesla mnohé zaujímavé postrehy a názory. Vo viacerých sektoroch je momentálne relatívne dobrá situácia, hoci tak oblasť kancelárskeho developmentu, ako aj retailu či rezidenčného trhu aktuálne prechádza zmenami, ktoré prinesú hlbokú transformáciu toho ako pracujeme, nakupujeme, či bývame.

Ktoré sú teda najsilnejšie trendy na realitnom trhu na Slovensku v súčasnosti?

Prehľad trhu

V oblasti kancelárskeho trhu stále dominujú v Bratislave centrá zdieľaných služieb, ktorých je v meste viacero a neustále rastú. Z tohto dôvodu makléri očakávajú, že napriek veľkému očakávanému prírastku vo výmere kancelárskych priestorov v najbližšej dobe (dokončenie Nivy Tower, Sky Park Offices, Pradiareň 1900, Einpark alebo Westend Plazza) by sa tieto projekty mali pravdepodobne naplniť.

V tejto oblasti platí, že yields (výnosy) sú v priemere najnižšie v strednej Európe, hoci v Bratislave sú vďaka špecifickej situácii, kedy trh v podstate držia v rukách traja najsilnejší developeri, na vysokej úrovni. Existuje teda záujem investorov, pričom trh si veľa sľubuje od príchodu kapitálu z Ázie, napríklad z Južnej Kórey, kde bola zaznamenaná veľká transakcia v podobe odkúpenia projektu Twin City Tower.

Pri nákupných centrách je hlavným trendom zmena životného štýlu nakupujúcich, v prvom rade vzostup e-commerce, ktorý je zreteľný v zahraničí a postupne začína prerastať aj na Slovensko. V Spojených štátoch či v západnej Európe je spojený s úpadkom viacerých tradičných a najmä predmestských nákupných centier, experti očakávajú túto tendenciu čoskoro aj u nás.

Zhrnutím, odborníci na realitný sektor považujú rok 2019 zatiaľ za pomerne dobrý, hoci panujú obavy zo situácie v najbližšej budúcnosti – v ekonomickom výhľade sa negatívne odrážajú brexit, útlm nemeckej výroby, ktorý vedie k celkovému ekonomickému útlmu aj na Slovensku, alebo obchodné vojny, rozohrávané USA. Ukazuje sa však, že ekonomicé fundamenty v strednej a východnej Európe sú zdravé, čo znamená, že v žiadnom prípade nehrozí kríza porovnateľná s rokom 2008.

Panel o aktuálnej trhovej situácii. Zľava Aexander Šrank (PwC), Mária Valachyová (SLSP), Marián Fridrich (Cushman&Wakefield)

Kancelársky trh

Hoci sa na kancelárskom trhu očakáva v najbližšej budúcnosti dokončenie viacerých nových projektov, mnohé ďalšie sú odkladané, keďže v skutočnosti vypovoľovaných nových projektov nie je tak veľa – investori tak nie sú schopní predať svoje developmenty a nakúpiť či rozbehnúť nové (t.j. princíp fungovania kancelárskeho developmentu, kedy developer financuje rozvoj svojich projektov z predaja starších developmentov investorom, hlavne investičným fondom).

Dôležitým a pozitívnym trendom je fakt, že udržateľnosť budovy sa stáva jedným z kľúčových kritérií pri rozhodovaní firiem o uzatvorení zmlúv – hľadí sa však nielen na ekologickú udržateľnosť, ale aj priaznivé prostredie pre zamestnancov. Mení sa aj tradičná schéma kancelárskych priestorov, kedy rastie význam a čoraz väčšiu plochu tvoria rozličné co-workingové formy kancelárií, komunitné priestory (ideálna schéma kancelárie je tvorená na 30% pracoviskami a na 70% komunitnými priestormi), concierge služby a dôležitá je aj lokalita, kde sa kancelárie nachádzajú.

To má za následok, že developeri v rámci svojich projektov smerujú k riešeniam, ktoré vedú k tvorbe mestskejšieho prostredia. Príkladom je developer Corwin, ktorý potvrdzuje, že je ideálne mixovať kancelárie s rezidenčnými časťami, čo dáva projektom pocit väčšej živosti a je to dobré aj pre retail, ktorý tak nie je naviazaný len na pracovnú dobu. Takisto aj v downtowne musia developeri vyvíjať metódy, ako zlepšiť „genius loci“ územia.

Predpokladá sa, že tieto trendy sa budú len rozvíjať v podobe ďalších zlepšení wellbeingu zamestnancov, rozličných servisovaných riešení, zvýšení možností flexibility budovy a prípravy na ekologické certifikácie. Zelená certifikácia je už dnes pre korporácie úplný základ, pričom do budúcnosti sa budú požiadavky len sprísňovať. Očakávania sú v tomto smere kladené na štát, kde sa predpokladá tvrdšia energetická politika.

Panel o kancelárskom trhu. Zľava Tomáš Liška (Pressburg Development), Vladimír Bolek (IAD Investments), Michaela Ochmanová (Colliers International), Ján Búza (HubHub) a Michal Hoško (Corwin)

Nákupné centrá

V prípade nákupných centier sa odborníci zhodujú, že Bratislava je v tomto smere saturovaná, niektoré mestá (Nitra, Žilina) dokonca až presaturované. Od majiteľov nákupných centier si to vyžaduje kreatívne spôsoby, ako zlepšiť svoju konkurencieschopnosť.

Príkladom je Polus City Center, ktorý aktuálne prechádza rekonštrukciou, výmenou časti nájomníkov a nakoniec aj rebrandingom (na Vivo!). Vytvoriť taký mix nájomníkov, ktorý vyhovuje aktuálnym trendom, príjemné prostredie a zásadne zlepšiť možnosti orientácie bolo pre centrum kľúčove, v tomto prípade však Polus potvrdzuje, že sa jeho situácia zlepšuje.

Aj napriek saturácii v Bratislave prinesie rok 2020 (a vo všeobecnosti najbližšie obdobie) nárast nákupnej plochy, predovšetkým v podobe dokončenia Stanice Nivy a o niečo neskôr rozšírenia Eurovey. Developer Stanice Nivy, HB Reavis, však naplnenosť Hlavného mesta nákupnými plochami nevidí tak dramaticky – okrem faktu, že štatistika je narušená tým, že v Bratislave žije viac ľudí, ako sa oficiálne uvádza, je to aj podnet pre zvýšenie konkurencieschopnosti nákupného centra.

Jedným z podnetov na zvýšenie konkurencieschopnosti je silnejšie zameranie sa na poskytovanie lepšej gastronómie a rozvoj komunitných priestorov. Ideálnym príkladom foodcourtu je Fresh Market, čím sa developeri a majitelia inšpirujú – podobným úspechom je údajne nový foodcourt v Avione, jeden z najväčších foodcourtov, ale aj viacero reštaurácií s vonkajšími terasami má byť v Stanici Nivy, rozšírenie foodcourtu spolu s vytvorením „farmárskej tržnice“ s bistrami sa pripravuje v Poluse. To má byť aj podnet pre komunitu, najďalej chce v tomto zájsť HB Reavis, ktoré chce na svojej strešnej terase v Stanici Nivy organizovať eventy a vybudovať tu aj veľké detské centrum.

Na druhej strane, nie vo všetkom je situácia ideálna, menia sa najmä požiadavky nájomníkov a niektoré nákupné centrá dokážu siete presvedčiť len za cenu výrazných zliav na nájomnom. V kuloároch sa napríklad hovorí o problémoch Stanice Nivy, ktorá je príliš blízko Eurovey či Centralu, takže viaceré značky váhajú, aby si nenarušili príjmy v zabehnutých pobočkách a žiadajú lepšie ceny. Lepšie vychádza Eurovea, kde by údajne mal byť prvý bratislavský Primark.

Nakoniec, pre mnohých investorov je dôležitá aj aktuálna situácia na mestských častiach a stavebných úradoch – diletantizmus zastupiteľov a lokálnej verejnej správy tak citeľne zasahuje miestny ekonomický rozvoj negatívnym spôsobom.

Panel o retailovom trhu. Zľava Katarína Paule (Cushman&Wakefield), Vladimír Béreš (INGKA Slovensko), Eva Zekucia (Chefgroup), Adrián Bódis (Immofinanz) a Igor Valent (HB Reavis Slovensko)

Nájomné bývanie

Keďže som preskočil panel o logistických centrách, ktoré nie sú v centre záujmu môjho blogu, ďalším diskusným panelom bola téma nájomného bývania a bývania pre seniorov.

V úvode panelisti skonštatovali, že vývoj sa v tomto smere hýbe len veľmi pomaly. Slovensko je v dostupnosti nájomného bývania stále pozadu (Bratislava zvlášť), a to aj v porovnaní so susednými krajinami. Tlak na zabezpečenie ponuky nájomného bývania sa však zvyšuje, keďže sa postupne sprísňujú hypotéky a nová generácia mileniálov už necíti takú potrebu vlastníctva bytu.

Problémom ostáva dostupnosť bankových produktov, keďže banky sa zameriavajú skôr na investície s kratšou splatnosťou, kým skúsenosť z Česka ukazuje, že výnosovosť nájomného bývania je nízka a splatnosť investície je v priemere 22 rokov. Potrebné sú tak investície zo strany štátu – Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) však dokáže preplatiť len nedostatočnú čiastku, zvlášť v prípade Bratislavy s vyššími vstupnými nákladmi. Zmeny v podobe novej podporovanej kategórie tzv. ubytovacích domov (pre zamestnancov) sú však každopádne pozitívom. Iným riešením by bol vstup penzijných fondov do tohto typu investícií.

Veľmi špecifická situácia je v oblasti bývania pre seniorov, hoci v kontexte demografického vývoja ide o čoraz dôležitejšiu tému. V súčasnosti je podnikanie v tomto smere mimoriadne náročné – jednak je nízka dostupnosť investičných prostriedkov a zdroje financovania mimo súkromného sektora sú nespoľahlivé, problémom je ale aj legislatíva, kedy normy obmedzujú veľkosť zariadení, takže podnikatelia nevedia dosiahnuť kritickú masu pre výnosovosť.

To vedie k zvýšeným poplatkom, ktoré je však pre mnoho ľudí problém zaplatiť, zvlášť ak verejný sektor neposkytuje príspevky na starostlivosť pre súkromných poskytovateľov. Ak chcú seniordomy získať príspevok, musia byť vedené ako neziskovky, čo vedie investorov k rozličným kľučkám.  

Zatiaľ teda platí, že prevádzka takýchto seniorcentier je možná len s pomocou zahraničného operátora, prípadne sa trápiť so slovenskou legislatívou a situáciou. Nutné sú výrazné zmeny legislatívy, keďže s pribúdajúcimi rokmi bude nedostatok seniorcentier čoraz akútnejší.

Panel o nájomnom bývaní a bývaní pre seniorov. Zľava Peter Kysela (Atrios real estate), Jaroslava Jakubčík (Dúbravská oáza pokoja a oddychu), Dagmar Yoder (Deloitte Legal) a Peter Chovanec (BKS Bank AG)

Zhrnutie

Konferencia CEDES 2019 priniesla mnohé zaujímavé podnety a informácie o trendoch, ktoré budú hýbať bratislavským, ale aj slovenským realitným trhom v najbližšej budúcnosti. Napriek negatívnym vplyvom medzinárodnej situácie sa zdá, že ekonomické základy pre ďalší rozvoj v budúcnosti sú zdravé a vývoj smeruje k lepším a udržateľnejším riešeniam, tak na poli kancelárskych budov, aj nákupných centier.

Problémom však aj naďalej ostáva bývanie a jeho dostupnosť, čo je téma, ktorá viac ako všetky ostatné súvisí s aktivitami verejného sektora. V tomto ohľade je vývoj zatiaľ skôr negatívny a najbližšie obdobie neprináša podnety pre optimizmus – napriek pocitu, že v Bratislave sa stavia napohľad veľa, v skutočnosti nových projektov mnoho nepribúda a tie existujúce sú vo viacerých prípadoch orientované na najbonitnejšiu klientelu.

Úplne kľúčové tak bude, ako sa k situácii postaví vedenie Hlavného mesta a aké zmeny pripraví a pripravuje, aby nedošlo k úplnej kríze dostupnosti bývania – jej následky by totiž boli mimoriadne vážne. Tým prvým a najviditeľnejším (čo vidíme už teraz) by bol odliv obyvateľov na predmestia, čo prináša obrovské ekologické, ekonomické aj sociálne škody, nasledovaný úpadkom miestnej ekonomiky, odlivom mozgov a nakoniec poklesom kvality života.

Dostupnosť bývania a klimatická kríza sú momentálne dve najväčšie výzvy pre Hlavné mesto. Ako sa k prvej menovanej téme Magistrát postaví, predstavím v ďalšom príspevku.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.