Adrian Gubčo 13.02.2023 17:22

Historické jadro sa rozšíri. Prvá etapa Vydrice smeruje k dokončeniu

Vydrica je v súčasnosti jeden z najvýznamnejších aj najambicióznejších projektov v Bratislave. Developer Vydrica Development otvorene tvrdí, že jeho cieľom je prepojiť Podhradie a vytvoriť rozšírenie historického jadra mesta. Prostriedkom k tomu bude nová štvrť, ktorá už získava kontúry. Pozrite sa, ako to vo Vydrici vyzerá.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Od historickej štvrte k súčasnému developmentu

Vydrica a Zuckermandel sú názvy pôvodných podhradských štvrtí, ktoré boli susedom Bratislavy takmer od jej vzniku. Vznik osídlenia v tomto území nie je náhodný. Základ rozvoja mesta bol v minulosti založený na prítomnosti významného brodu cez Dunaj, ktorý bol využívaný v rámci obchodného styku v strednej Európe. Bratislavský hrad mal strategickú polohu, lebo brod strážil – a Vydrica tiež, keďže sa nachádzala priamo pri jeho vyústení. Po tomto brehu Dunaja zároveň prechádzala cesta, smerujúca na západ do osád Karlova Ves či Devín.

Postupne sa tak z Vydrice a Zuckermandlu vyformovali samostatné osídlenia, založené okolo hlavnej ulice (ulíc). V prípade Vydrice sa nazývala prosto – Vydrica. V Zuckermandli ju nazývali Karloveská cesta alebo Cesta Márie Terézie (dnes Žižkova). Na tieto priestory bola naviazaná zástavba, ku ktorej patrili predovšetkým úzke dlhé domy remeselníkov a rybárov, ale v menšej miere aj lokálnej šľachty. Jadro územia tvorila Vodná veža, pevnosť, ktorá chránila brod. Neskôr však bola obstavaná.

V polovici 19. storočia boli obe osady (hranica medzi nimi bola západne od Vodnej veže, na bývalej Šťukovej ulici) pričlenené k Bratislave, čo bol začiatok ich úpadku. Vďaka regulácii Dunaja sa rozšírila zástavba, na druhej strane však upadli tradičné odvetvia. Bohatšie obyvateľstvo sa presťahovalo do lukratívnejších častí mesta a z osád sa stalo miesto, kde žili najmä chudobní ľudia a prisťahovalci. Už predtým rozšírená prostitúcia a kriminalita sa stala ešte viditeľnejšou.

V prvej polovici 20. storočia sa tak už otvorene hovorilo o potrebe túto „chudobnú a nehygienickú“ štvrť odstrániť a nahradiť novou reprezentatívnou zástavbou. V podstate s tým počítali už regulačné plány mesta na sklonku existencie Rakúsko-Uhorska, za Prvej republiky bola potreba prestavby zdôrazňovaná taktiež. Za Slovenského štátu sa pripravovali plány na asanáciu, s búraním sa reálne začalo po vojne – v roku 1947.

Hoci už boli aj vtedy odporcovia, ktorí argumentovali historickým a romantickým charakterom územia, Vydrica a Zuckermandel začali ustupovať najprv dopravnej infraštruktúre, neskôr aj novým urbanistickým plánom. V priestore medzi vyústením tunela v susedstve ortodoxného židovského cintorína a Rybným námestím bolo naplánované sídlisko Podhradie. Koncepcia vznikla v rokoch 1957-1958, čoskoro na to sa začali realizovať prvé objekty – trojica vežových bytových domov, ktoré sa tu nachádzajú aj dnes.

Zvyšok sídliska, kde mali byť nižšie domy, medzinárodný hotel, konzervatórium, ale aj filharmónia či dokonca Národná rada, sa nerealizoval. Z pôvodného Podhradia tak ostalo zachovaných len niekoľko palácov (tzv. Kúrie), kostol a budovy Rybárskeho cechu. Na mieste Zuckermandlu ostalo parkovisko, Vydricu prekryli najmä dopravné objekty, súvisiace s Mostom SNP. Územie bolo predmetom viacerých urbanisticko-architektonických súťaží, výsledky žiadnej z nich sa však nerealizovali.

Situácia sa začala meniť až v druhej dekáde 21. storočia. Na mieste pôvodného Zuckermandlu vznikol nový Zuckermandel od developera J&T Real Estate (Bouda Masár Architekti, AM Architects). Medzi Kúriami a Mostom SNP sa zas naplánovala nová Vydrica (Compass Architekti, Marko&Placemakers, Šujan_Stassel a i.). Oba projekty vychádzajú z Územného plánu zóny Podhradie z roku 2006. Jeho cieľom je obnova mestskej zástavby, ktorá by dobre nadväzovala na charakter historického jadra Bratislavy.

Vydrica je v tomto ohľade omnoho citlivejšia. Jej výstavba sa oficiálne spustila – po takmer troch rokoch príprav – na začiatku minulého roka. Doteraz dosiahla úroveň, ktorá dáva celkom dobrú predstavu, či sa slová o nadviazaní na stredoveké centrum mesta stávajú realitou. Získa Bratislava nový atraktívny kus mesta?

Floriánska ulica zhora. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V uličkách novej Vydrice

Na stavenisku v bratislavskom Podhradí prebieha čulý stavebný ruch. Hoci developer Vydrica Development, ktorého súčasťou je aj spoločnosť Lucron, oficiálne spustil výstavbu len na začiatku minulého roka, dnes už dokončuje hrubé stavby prvých domov v prvej etape. Tá sa nachádza medzi Kúriami a areálom Vodnej veže. Tvorená je štvoricou rezidenčných blokov V1A, V1B, V2A a V2B, kancelárskou budovou V3 a novými verejnými priestranstvami. Kľúčovým z nich je ulica o úroveň vyššie na Žižkovou – pracovne nazývaná Floriánska.

„Tieto priestory budú mať staromestský charakter,“ predpokladá Pavel Baslík, Head of Marketing & PR spoločnosti Lucron, stojac na Floriánskej. Okolité domy už majú v podstate plnú výšku, takže ulica už má stanovené priestorové dimenzie. Objekty majú odtiaľto štyri až päť podlaží. Ulica je v strede rozšírená, uprostred vidno "diery" – hoci pod ulicou sú priestory podzemných garáží, budú v nich vynechané parkovacie miesta, aby sa tu mohli umiestniť veľké kochlíky, umožňujúce rast koreňov stromov do hĺbky. Na ulici tak budú pomerne veľké tienisté stromy. „Je tu už pekne vidno, že keď tu budú retailové priestory – bistrá, reštaurácia, YEME – bude tu zaujímavá atmosféra.“

Retailové priestory vypĺňanú takmer kompletne celý parter v nižších častiach projektu. Developer tým chce dosiahnuť, aby tu vznikli živé mestské priestranstvá s charakterom atraktívnej nákupnej ulice. „Podoba priestoru sa už črtá,“ pokračuje Baslík. „Ideme podľa plánu a rok 2024 je stále platný,“ dodáva, mysliac dátum dokončenia prvej etapy. Čoskoro by sa mali na domoch začať realizovať fasády. Prvé objekty už získavajú okná a objavilo sa pri nich lešenie.

Človek, ktorý prechádza od Kúrií a smeruje na Floriánsku, najprv prejde cez terasový park. V budúcnosti by mal obsahovať odkazy na históriu územia, resp. osobnosti, ktoré sú s lokalitou spojené. Na druhej strane Floriánskej zas vyjde do otvoreného priestoru medzi prvou etapou a Vodnou vežou. Po ľavej (severnej) strane bude mať mohutné opevnenie Bratislavského hradu, nad ktorým sa týči Korunná veža, pred sebou centrum s Eurovea Tower v diaľke, vpravo Dunaj. Pôjde o spoločenské jadro novej štvrte.

Súčasťou priestoru sú zachované zvyšky pôvodných objektov. Šťuková ulica tu stúpala popri Vodnej veži (ktorú obstavala budova neslávne známeho hostinca) smerom na Floriánsku a Oeserov rad. V záhybe bola ľadová jama (jamy) – miesto, kde sa udržiaval chlad, takže ľudia tu skladovali potraviny. Ľadové jamy dodnes existujú, sú zreštaurované a budú prezentované (do jednej sa bude dať vstúpiť). Zachované a opravené sú aj zvyšky budovy bývalej prachárne či fragmenty pôvodného muriva a Kempelenovho vodovodu.

Jadro budúcej Vydrice. Vľavo vznikne administratívna budova. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

„Bude to srdce Vydrice. Nie je bežné, že toľko pamiatok je pokope,“ tvrdí Baslík. Najvýznamnejšou z nich bude Vodná veža. Ide o jeden z najstarších dodnes stojacich objektov v Bratislave. Postupne vznikal možno už od 2. stor. n.l. V 20. storočí bola znovuobjavená pod historickou zástavbou po jej odstránení a prezentovaná vo forme murív. V novej Vydrici bude zrekonštruovaná a prezentovaná, prepojená bude s kultúrnym priestorom. „Budú sa tu organizovať kultúrno-spoločenské akcie, napríklad koncerty komornejšieho charakteru.“

Developer zorganizoval aj na základe požiadavky Hlavného mesta medzinárodnú československú architektonickú súťaž, v ktorej sa presadila kancelária Superatelier. Koncept architektov spočíva vo vytvorení kruhového chodníka, ktorý pamiatku spojí s jej okolím. Objekt Vodnej veže bude naznačený vo forme zváraných oceľových sietí, ktoré náznakovo dotvárajú objem a tvar pôvodného historického objektu. Kultúrne priestory vzniknú východne od Vodnej veže, no vďaka kruhovému chodníku budú do prostredia začlenené elegantným spôsobom.

Táto časť projektu sa ešte dnes nerealizuje. Stavebník sa sústredí na rezidenčné etapy. Stavať ešte nezačal ani administratívnu etapu, hoci sa to v dohľadnej dobe asi zmení. Kancelársky objekt V3 bude umiestnený medzi nábrežnou cestou a objektom V2B. Vznikne tým pokračovanie ulice v predĺžení Žižkovej, ktorá vyústi na budúce námestie. V2B tak príde o výhľad na rieku. Nové kancelárie však budú mať vynikajúcu polohu, keďže sa tu teoreticky uvažuje s umiestnením električkovej zastávky. Žižkova tak bude mať charakter staromestskej uličky, kým predpolie V3 bude pripomínať mestský bulvár.

Dôležitou súčasťou urbanizmu štvrte budú nové priečne spojenia – uličky – so schodiskami medzi Žižkovou, Floriánskou a najvyššie umiestneným priestorom, pracovne nazývaný Oeserov rad (tiež ide o historický názov). Ide o úzke, no atraktívne priestory, ktoré pôsobia pri prechádzaní územím prekvapivo. Pri pohľade nahor vidno hradby Hradu, zelený svah a oporný múr Vydrice, ktorý bude pred dokončením obložený, aby pôsobil menej šokujúco. Pri pohľade nadol vidno Dunaj.

Najviac tieto pohľady vyniknú z Oeserovho radu. K najvyššie položenej ulici sa chodec dostane cez námestie popod pripravovaný dom V4 – vraj najlepší v celej Vydrici – alebo cez schodiská priečnych uličiek. Asi nepôjde o natoľko vyťažený peší ťah, v tomto prípade je to však v poriadku, keďže do Oeserovho radu nie sú obrátené prevádzky, ale priamo byty s predzáhradkami. Bývanie v týchto bytoch tak asociuje skôr štvrte radových domov v Anglicku alebo Holandsku. Ľudí sem možno pritiahne priestor nad terasovým parkom, kde vznikla malá piazzeta s potenciálom pre organizáciu drobných kultúrnych podujatí.

Staromestský charakter uličiek Vydrice má dotvoriť druhá a tretia etapa, ktorých dokončenie sa odhaduje na rok 2026. Ich súčasťou bude ulica v predĺžení Floriánskej, Vydrická ulica či „Malé námestie“. Aj do týchto ulíc a priestorov budú obrátené obchody a služby. „Vydricu vidíme ako high street Bratislavy. Keď to priblížime na príklade Prahy, pôjde o ulicu na spôsob Na Příkopě, nie ako Pařížska,“ upresňuje Baslík. Snaží sa tým vyvrátiť jednu z veľkých obáv, spojených s Vydricou. Podarí sa sem naozaj pritiahnuť široké skupiny návštevníkov? Alebo pôjde o exkluzívne pôsobiacu zónu len pre bohatých? Príklady podobných realizácií napokon už existujú a nie sú ani tak ďaleko od Vydrice.

Domy vo Vydrici smerujú k dosiahnutiu plnej výšky. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Rozšíri sa historické centrum mesta?

Vydrica je veľký a mimoriadne drahý projekt v extrémne náročnom území. Stlačený je na tesnom pozemku medzi Hradným kopcom a nábrežnými komunikáciami, čeliť musí nevhodným geologickým podmienkam, na prípravu aj výstavbu prísne dohliadajú pamiatkari či archeológovia a do toho vstupuje ešte regulácia, daná ÚPZ Podhradie. Nové budovy musia napriek všetkému splniť stavebno-technické normy, ktoré v mnohých prípadoch obmedzujú architektov aj investora.

Napriek tomu sa tu bude nachádzať len 370 bytov – menej ako v Klingerke – 9-tisíc metrov štvorcových kancelárií a necelých 10-tisíc metrov štvorcových retailových priestorov. Parkovacích miest tu bude 800. Nejde o malé čísla, no s ohľadom na celkový rozpočet (minimálne 200 miliónov eur) zas ani veľmi veľké. Výsledkom je, že ceny byty tu narastajú – na bratislavské pomery – do astronomických výšok. Ide o jeden z prvých projektov, kde sa byty predávajú za viac ako 10-tisíc eur za meter štvorcový.

Developerovi sa musí výstavba v konečnom dôsledku oplatiť, preto je prirodzené, že bude hľadať klientov a nájomcov, schopných vrátiť investované prostriedky. Je nereálne očakávať tu povedzme domovy seniorov, nájomné bývanie alebo študentský internát, podobne ako verejné školy, materské školy či komunitné centrá. Na druhej strane, práve tieto typológie budov, ktoré sú štandardne vysoko inkluzívne, obohacujú mesto a prinášajú do lokality široké vrstvy obyvateľstva. A to presne je podľa vyjadrení developera cieľom Vydrice.

Nejde celkom o slová do vetra. Ak chce investor zabezpečiť život v uliciach a udržateľnosť prevádzok, bude potrebovať veľa návštevníkov. Konkurovať mu budú predovšetkým nákupné centrá. Vydrica Development už teraz hovorí o optimálnom výbere značiek, typov prevádzok, kultúre a umení, alebo jednotnej správe priestorov s vysokým dôrazom na kvalitu. Či to však bude stačiť, je v tejto chvíli otázne.

Dnes prezentovaná podoba priestoru v jadre Vydrice. Zdroj: Vydrica Development

Kľúčovou úlohou bude skutočne vytvoriť vo verejnosti pocit, že Vydrica je predĺžením historického jadra. Prvá časť Floriánskej už v tejto chvíli pôsobí ako priestor, ktorý je schopný túto úlohu zvládnuť – naozaj pôsobila ako kus starej časti mesta. Vysoko pravdepodobne tak bude vyzerať aj nové námestie v okolí Vodnej veže, azda aj ďalšie uličky v druhej či tretej etape Vydrice. Kameňom úrazu ale napokon nemusí byť Vydrica, ako skôr jej kontakt s okolím.

Náznaky sú viditeľné už dnes. Zo západu bude development susediť so zachovaným zvyškom Zuckermandlu. Jeho verejné priestory možno dnes označiť s privretím oboch očí za zanedbané, realistickejšie by však bolo popísať ich ako zdevastované a hanebné. Z kľúčového smeru - východu - sa bude Vydrica upínať predovšetkým na úzky priechod z Rybného námestia, resp. priestoru v okolí pamätníka holokaustu. Developer aj na svojom webe uvádza, že sa zúčastňuje na vízii jeho obnovy a koridor sa bude po novom volať Podchod pamäte. To však stačiť nemusí.

Pre úspech Vydrice je zásadné, aby nepôsobila ako upravený ostrovček uprostred zanedbaného mesta. Ide o problém, ktorý nastal pri Eurovei či River Parku. Prvý z developmentov mal šťastie v podobe nákupného centra a kontaktu s riekou, druhý však už nie. Aj v dôsledku toho je River Park poloprázdny. Situáciu nezlepšil ani Zuckermandel, kde sa stalo to isté, hoci je zreteľná snaha zrealizovať príjemné a upravené verejné priestranstvá.

Ak sa má z tohto projektu stať skutočne predĺženie historického jadra, budúci návštevníci nesmú mať pocit, že je pri ceste do Vydrice potrebné prekonať veľké bariéry – či už reálne, alebo len mentálne. Nová zástavba by zároveň mala byť skutočne lákavým cieľom pre veľkú časť obyvateľstva mesta. Dopomôcť k tomu môžu atrakcie, celistvý verejný priestor a lepšie spojenia, či už verejnou dopravou, alebo na Hrad za použitia lanovky či výťahu, o ktorom sa špekuluje už dlhšiu dobu.

V Bratislave sa občas budujú projekty, pri ktorých možno hovoriť skôr o výstavbe kusu mesta ako o solitérnej budove či súbore budov. Práve na kontakte so staršou zástavbou však zlyháva veľká časť z nich. Vydrica musí byť iná. Zo všetkých nových kúskov mesta, ktoré v posledných rokov v metropole totiž pribudli, je tento projekt z tých najdôležitejších. Už teraz je vidno množstvo kvalitnej práce. Vznik polomŕtvej zóny v Podhradí by tak bolo sklamaním - no s úplne jasnými príčinami. 

Fotografie z 2.2.2023. Pozrite si výstavbu Vydrice vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.