Adrian Gubčo 20.12.2024 12:44

Spojenie Karlovej Vsi a Dúbravky pozná podobu. Penta Real Estate približuje detaily Medzí

Karlova Ves a Dúbravka sú dvojicou stredne veľkých mestských častí, tvorených zväčša sídliskovou zástavbou. Oddelené sú pásom nezastavaného územia, označovaného ako Krčace. V budúcnosti sa však táto lokalita premení na kus mesta. Developer Penta Real Estate tu totiž plánuje projekt Medze, ktorý teraz spoznáva aktualizovanú podobu.

Zdroj: Penta Real Estate

Karlova Ves aj Dúbravka získali svoju v podobu z veľkej časti v 60.-90. rokoch minulého storočia. Vybudovaná bola dvojica veľkých sídlisk, ktoré vyplnili malebné kopcovité územie západne od jadra mesta. Svahy boli vtedy pokryté políčkami, záhradami či vinohradmi. Výstavba sa však vyhla Krčacom, teda územiu medzi jednotlivými mestskými časťami. Lokalita je napriek tomu vybavená električkovými zastávkami, čo nasvedčuje tomu, že sa tu malo skôr či neskôr stavať.

Táto urbanizácia príde ešte v tomto desaťročí. Už v roku 2020 odhalila spoločnosť Penta Real Estate podobu architektonickej štúdie od kancelárie Pantograph víťaza urbanisticko-architektonickej súťaže. Riešená bola prvá časť budúceho rozvoja lokality, rozdeleného na tri etapy.

Projekt Medze, ako zámer developer nazval, má priniesť obytnú štvrť zeleného charakteru, tvorený rozvoľnenou zástavbou bytových domov osadených vo svahu. Smerom k Ul. M. Schneidera-Trnavského majú byť mohutnejšie objekty a kľúčové verejné priestory, vyššie vo svahu menšie budovy a bytovky privátnejšieho charakteru.

Teraz developer avizuje, že pôvodný koncept dopracoval a predstavuje jeho finálnu podobu. Ako zdôrazňuje, zmeny viedli k významným úpravám v prospech lepšej kvality verejných priestorov a zvýšeniu podielu zelene. Pantograph musel reagovať na pripomienky Hlavného mesta v rámci procesu získavania záväzných stanovísk (pre časť Sever a Juh). Mesto aj developer požadovali najmä zlepšenie svetelných podmienok bytových jednotiek a maximálne využitie výhľadov. Upravené boli aj výšky a polohy jednotlivých objektov.

Predovšetkým sa však zväčšil objem zelených verejných priestorov, čo podľa developera umožní vznik rozsiahlejších ihrísk pre rôzne vekové kategórie, workoutových zón a oddychových plôch. Spevnené plochy boli minimalizované v prospech trávnatých zón a parkových úprav. V území sa má zadržiavať voda a využívať spätne na závlahu.

V konečnom dôsledku tak v rámci prvej časti developmentu územia vznikne 23 objektov s dvomi až dvanástimi nadzemnými podlažiami s prevažne rezidenčnou funkciou. V rámci prvej etapy majú vzniknúť štyri domy so siedmimi až jedenástimi nadzemnými podlažiami. Táto časť projektu by mala ísť do výstavby už v roku 2026.

Celkovo má v rámci troch etáp prvej časti developmentu vzniknúť 820 bytov a apartmánov. Realizácia daného objemu bývania je však podmienená zmenou Územného plánu. Okrem bytov je naplánovaná aj materská škola, obchodné prevádzky a námestie s vodnými prvkami. Obyvatelia a návštevníci budú mať k dispozícii 1.246 parkovacích miest, pričom viac ako 90% stojísk má byť v podzemí.

Developer tvrdí, že celá zóna bude založená na pešom pohybe. „Našou víziou je čo najviac minimalizovať automobilovú dopravu na povrchu. Preto sme vytvorili koncept, ktorý funguje na princípe tzv. car - free zóny,“ približuje Marcel Martišek, vedúci oddelenia projektového manažmentu v Penta Real Estate. 

„Zároveň bolo pre nás dôležité, aby sme umožnili na svahu bezbariérový pohyb chodcov. Okrem schodísk, ktoré umožnia chodcom dostať sa do vyššej polohy svahu čo najkratšou trasou, budú mať chodci možnosť poprechádzať sa chodníkmi s miernym stúpaním. Popri prechádzke si budú môcť vychutnať aj pekné výhľady medzi jednotlivými budovami na svahu,“ popisuje.

Zverejnené vizualizácie ukazujú, že prostredím sa budú skutočne vinúť takéto chodníky, pričom budú prepájať domy, ihriská aj vybavenosť, umiestnenú najmä v spodných častiach projektu v susedstve ulice. Slabou stránkou je vedenie vysokého napätia, ktoré povedie jadrom projektu. Developerovi sa pravdepodobne nepodarilo dohodnúť presun vedenia pod zem.

Prvá časť Medzí vo výsledku pôsobí ako kultivovanejšia a súčasnejšia forma klasického modernistického sídliska. Hoci sa od obdobného konceptu už vo vyspelých mestách ustupuje a aj najvýraznejšie bratislavské projekty sa obracajú skôr k blokovej zástavbe, v slovenskom prostredí sa naďalej teší obľube. Kombinácia zelene, výhľadov, dostupnosti autom či električkou či vybavenosti v Dúbravke i Karlovej Vsi tak pravdepodobne na klientov pozitívne zapôsobí aj tu.

Zdroj: Penta Real Estate

Medzičasom, okrem priblíženia detailov prvej časti developmentu Penta Real Estate pokročila aj v príprave druhej. Umiestnená bude južne od prvej smerom ku Karlovej Vsi. Ako pripomína, tento týždeň predložila príslušným úradom aj dokumenty pre posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA).

Nachádzať sa bude na ploche viac ako 18-tisíc metrov štvorcových na hranici mestských častí. Príprave etapy predchádzalo sceľovanie územia výkupom pozemkov. Developer taktiež na územie v roku 2022 organizoval vyzvaný urbanistický súťažný dialóg, víťazom ktorého sa stal ateliér Compass. Ten je oceňovaný nielen pre architektúru, ale aj prácu na veľkých urbanistických schémach vo viacerých mestských častiach.

Investor približuje, že etapa ráta s pokračovaním rozvoja výstavby v danom území a poskytuje možnosti dopravného prepojenia aj s ďalšími etapami projektu Medze, bližšie k Dúbravke. Etapy budú prepojené chodníkom pre chodcov aj cyklistov, aby mohli byť územia funkčne prepojené. V lokalite pribudnú štyri bytové domy a jeden objekt nájomného bývania so šiestimi až ôsmimi postupne ustupujúcimi nadzemnými podlažiami.

Predbežný počet bytov developer neuvádza (po zverejnení dokumentácie ho doplníme), avšak približuje, že tu bude 408 parkovacích miest najmä v podzemných garážach. Verejné priestory majú byť navrhnuté v súlade s charakterom pôvodnej záhradkárskej oblasti, ktorá je typická parcelovou kompozíciou a príznačnou výsadbou. Súčasťou novovytvoreného vnútorného dvora budú oddychové, rekreačné a športové zóny vrátane detských ihrísk.

Podoba tejto časti developmentu zatiaľ zverejnená nebola. Compass je však známy tým, že oživuje koncept blokovej zástavby v Bratislave. Prítomnosť vnútorného dvora naznačuje, že do istej miery ho využil aj tentokrát.

Vzhľadom na rozsah územia, ktoré sa snaží investor sceliť, pravdepodobne ešte možno očakávať ohlásenie ďalších etáp v budúcnosti. V lokalite stále ešte zostáva viacero pozemkov, vlastnených súkromnými osobami.

Zmeny v projekte viedli k úprave polohy objektov aj zväčšeniu zelených plôch oproti pôvodnej verzii (na obr.). Zdroj: Penta Real Estate

Bez ohľadu na to, či budú mať Medze charakter sídliska alebo blokovej štruktúry, je development v tejto lokalite prospešný. Územie je výborne napojené na verenú dopravu, neprináša rozrastanie mesta do krajiny, ale práve naopak ho sceľuje, je v dobrej dostupnosti služieb i vybavenosti a poskytuje potenciál pre vznik štvorciferného počtu bytov. Ak sa nerátajú bývalé priemyselné areály (brownfieldy), je v Bratislave minimum vhodnejších transformačných zón.

Krok po kroku sa tak do istej miery odľahlá Dúbravka lepšie prepojí s ostatnými mestskými časťami. Získa zároveň mestskejší ráz, keďže veľkou premenou prechádzajú viaceré blízke lokality. ITB Development postupne rozvíja Čerešne, meniace sa na malú štvrť, do územia vstúpilo aj JTRE, ktoré chce vybudovať veľký blok popri Harmincovej.

V relatívne krátkom čase tak možno očakávať vznik veľkého objemu bývania a súvisiacej vybavenosti v doteraz prázdnom území. V tomto prípade však nemožno hovoriť o tom, že by na rozvoj nebolo pripravené. Práve naopak, na výstavbu je ako stvorené. Dlhoočakávané spojenie Karlovej Vsi a Dúbravky sa stane realitou.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.