Adrian Gubčo 15.03.2021 18:18

Do Palmy sa môže vrátiť výroba

Areál Palmy na Račianskej ulici patrí k ostro sledovaným bratislavským brownfieldom. Už pred nejakou dobou ho získal developer Corwin, ktorý navyše oznámil, že na vízii jeho transformácie pracuje so známou kanceláriou Gehl Architects. Hoci si väčšina verejnosti a nepochybne aj developer želajú jeho premenu na multifunkčnú živú štvrť, zdá sa, že sa sem môže vrátiť výroba.

Administratívna časť projektu. Zdroj: A1 Architecture

Čo chcú obyvatelia

Oznámil to developer Corwin, ktorý svoje tvrdenia o podpore verejnosti dokumentuje prieskumom verejnej mienky medzi obyvateľmi mestskej časti Nové Mesto. Ten realizovala prieskumná agentúra Strategy Consulting na vzorke 400 respondentov. Z oslovených ľudí pozná areál Palmy 89 percent Novomešťanov a až takmer 98 % chce, aby sa pozemok premenil na novú štvrť s občianskou vybavenosťou, na rozdiel od súčasného stavu a ďalšieho pustnutia.

„Novomešťania by na mieste pustnúcej Palmy chceli vidieť niečo nové,“ konštatuje Erik Fusík zo spoločnosti Corwin. „Keďže do tohto areálu chceme opäť priniesť život, pýtali sme sa, čo im v okolí najviac chýba. Sme radi, že ich hlasy sú v súlade s našou víziou a prebiehajúcou snahou o zmenu územného plánu, ktorá by nám umožnila naplniť ich očakávania“. K týmto zisteniam patrí, že rezidenti by si želali predovšetkým vznik kvalitných verejných priestranstiev a zelene, lepšie parkovanie, sociálne zariadenia pre seniorov alebo detské centrum. Na opačnej strane rebríčka sú nákupné centrá.

Developer sa pýtal aj na konkrétny typ verejného priestoru, ktorý by tu mal prevažovať. Z názorov verejnosti prevažuje zeleň, ihrisko pre kolektívne športy, detské ihrisko či vodný prvok. Najmenej radi by tu ľudia videli skatepark. „Územie Palmy momentálne tvoria chátrajúce budovy a spevnené plochy prakticky bez akejkoľvek zelene. Všetka voda je odvádzaná do kanalizácie,“ popisuje súčasný stav Erik Fusík. „Je pre nás preto dôležité zakomponovať dažďové záhrady, zdrže a ďalšie riešenia, ktoré pomôžu vodu vracať do prirodzeného cyklu a zabraňujú záplavám. Samozrejmosťou pre nás budú zelené strechy, ktoré CORWIN ako jediný developer aplikuje na všetky svoje projekty“. Nový projekt tak bude podľa developera na požiadavky verejnosti ideálne reagovať.

To však platí len za predpokladu, že sa jeho výstavba naozaj rozbehne. Areál Palmy je aktuálne v rámci Územného plánu definovaný ako plocha pre priemyselnú výrobu. V rámci nej je možné umiestňovať doplnkové funkcie, napríklad administratívu. „Súčasný územný plán v tejto lokalite ráta s priemyselnou aktivitou a doplnkovými službami. Do jeho zmeny by tu mohol v severnej časti vyrásť moderný high-tech technologický park po vzore úspešných svetových inovačných centier, ktorý  by slúžil na vytvorenie vysoko kvalifikovaných pracovných miest. Doňho by boli zakomponované doplnkové služby a zelené verejné priestory. Spolu s našimi partnermi z Gehl Architects sme presvedčení, že toto územie by už teraz mohlo ponúknuť mestu oveľa viac,“ hovorí Fusík.

Developer avizuje, že jeho cieľom je vytvorenie kvalitnej štvrte krátkych vzdialeností, kde sú dostupné všetky služby, potrebné pre život. Okrem občianskej vybavenosti – zmienené je seniorcentrum, detské centrum či lekárske ambulancie – by tu mohli byť aj obchody, služby a bývanie. Už dávnejšie Corwin oznámil, že jeho cieľom je spraviť z Palmy akési lokálne subcentrum mesta, ktoré bude dotvorené viacerými zachovanými industriálnymi objektami.

„Pre developera nemá ekonomický zmysel stavať niečo, po čom nie je dopyt. Preto chceme priniesť do lokality funkcie, ktoré ľuďom chýbajú. Také, vďaka ktorým by tu mohli zostať bývať aj ich deti. Prieskum potvrdil, že je to práve mix funkcií, monofunkčné štvrte žiadané nie sú,“ vysvetľuje Erik Fusík. Odkazuje pritom na to, že drvivá časť verejnosti považuje za správne polyfunkčné štvrte, vznik miestnych centier aj ekologické riešenia – a tými sú práve oblasti, kde nie je potrebné využívať automobil. Palma je podľa Corwinu v tomto vynikajúca, lebo poskytuje aj skvelé spojenie verejnou dopravou.

V Palme by sa mohli oživiť niektoré staršie priemyselné objekty. Zdroj: A1 Architecture

Čoskoro sa sem môže vrátiť výroba

Corwin tvrdí, že územie je ideálne pre transformáciu aj na základe prijatých koncepčných materiálov Hlavného mesta – jednak Štúdie brownfieldov, teda mapovania stavu bývalých výrobných plôch na území Bratislavy, ale aj novoprijatej Koncepcie mestskej bytovej politiky, ktorá odporúča premenu obdobných území v prospech bývania. To je v Bratislave stále drahšie, čo je spôsobené, okrem iného, aj nízkou ponukou a nedostatkom disponibilných plôch pre výstavbu nových bytov.

Ako bolo zmieňované, Palma je ešte stále výrobná plocha, čakajúca na zmenu Územného plánu. Je otázne, kedy k tomu dôjde, keďže procesy prijatia tzv. zmien a doplnkov trvajú nezriedka dlhé roky. Mesto pôvodne predpokladalo, že transformácia brownfieldov by sa teoreticky mohla dostať do ZaD 10 v zmysle novej metodiky, kedy boli zmeny rozdelené tematicky. ZaD 10 mali byť prijímané azda v polovici roka 2021. V skutočnosti sa však rieši predovšetkým otázka ZaD 07, kým ostatné prídu na rad neskôr.

Dovtedy je tak možná len výstavba administratívy či výroby. Bývanie, o ktoré je najväčší záujem, sa realizovať nemôže a väčšia časť územia môže ležať ladom. „Na to, aby sme do oblasti priniesli všetko, čo by tam obyvatelia potrebovali, by najprv muselo dôjsť k zmene územného plánu. Zatiaľ nie je možné plne rozvinúť lokalitu pomocou funkcií, akými sú relax, bývanie, obchod, či služby. Nie je možné budovať ani verejné priestranstvá, ktoré susedom chýbajú,“ hovorí developer. Od prijatia koncepcie si sľubuje zrýchlenie procesu zmien Územného plánu.

Kým sa to však stane, investor pravdepodobne oživí niektoré výrobné aktivity. „Musíme počítať s tým, že Palmu budeme prevádzkovať ako priemyselný areál, niektoré jestvujúce budovy zrekonštruujeme, niektoré budeme musieť kvôli zlému technickému stavu asanovať a niektoré zas budú naďalej slúžiť na ich pôvodnú funkciu,“ hovorí otvorene investor. Pravdepodobne si však nemožno predstavovať náročnú či škodlivú výrobu, ale len ľahký priemysel. Ten nezvykne produkovať emisie ani hluk, porovnateľný s veľkými fabrikami.

„Revitalizácia časti tohto opusteného územia a vytvorenie technologicko-výrobno-vedeckého parku bude zásadným krokom k zlepšeniu súčasnej situácie, prinesie do lokality základnú občiansku vybavenosť a umožní nám predstaviť aspoň časť našej vízie. Nič iné nám totiž aktuálna podoba územného plánu nedovoľuje urobiť,“ uzatvára Fusík. Developer zatiaľ nedefinoval, kedy by sa toto mohlo realizovať, keďže sú však dané aktivity plne v súlade s aktuálnym znením Územného plánu, brániť mu v tom v princípe nemožno.

Developer si predstavuje moderné vedecko-technické centrum s pridruženou výrobou. Plánuje aj drevené kancelárske budovy. Zdroj: A1 Architecture

Potrebná je rýchla zmena

Plány developera môžu znieť neuveriteľne, ide však o vcelku racionálne rozhodnutie. Niektoré výrobné aktivity, súvisiace napríklad aj s výskumom, skutočne nemusia byť pre okolie zaťažujúce a pre potenciálnych investorov je ich umiestnenie v blízkosti kancelárií atraktívne. Druhým faktorom sú existujúce náklady na správu rozsiahlych areálov - investor napríkad musí udržiavať celú súčasnú Palmu, hoci z toho zatiaľ nemá nič. Preto potrebuje čo najskôr začať na Palme začať zarábať aspoň niečo. V opačnom prípade nie je nepredstaviteľné, že sa zo sľubného projektu stane čierna diera na peniaze a ambície developera sa vo finále zreálnia.

Palma je, bez ohľadu na marketing developera, brownfield výborne pripravený na transformáciu. Nachádza sa v susedstve električkovej trate, do budúcna predstavuje potenciálne spojenie s centrom železnica, v jeho priamom dotyku vzniká jedno z najvýznamnejších kultúrnych centier na Slovensku a samotný areál disponuje viacerými objektami, ktoré z neho môžu pri správnej forme revitalizácie spraviť ikonu. Pre premenu na mestskú štvrť ide o ideálne miesto. Jeho problém je teda predovšetkým Územný plán.

Je zrejmé, že pôvodné plány Magistrátu sa úplne zrútili, keď len prijatie zmien vyplývajúcich z legislatívy meškalo približne rok. Keďže však ďalšie balíky zasahujú do konkrétnych oblastí a zmeny veľmi zreteľne zasiahnu do života množstva ľudí, dá sa predpokladať, že sa stretnú s odporom, pripomienkami a budú mať vplyv na rozhodovanie poslancov. Hlavné mesto chce síce realizovať paralelnú prípravu viacerých balíkov naraz, ani to však nebude jednoduché a v praxi môže byť mimoriadne komplikované.

Výsledkom bude spomalenie prípravy množstva developmentov, vrátane v princípe prospešných ako Palma. Ponechanie areálu v súčasnom stave skutočne nemôže nikto považovať za verejný záujem, rovnako ako jeho premenu na akýsi park. Ak sú myslené vážne proklamácie mesta o zahusťovaní, premene zanedbaných areálov, dostupnosti bývania a prevencii klimatických zmien šetrným prístupom k neurbanizovanej krajine, potom je výrazne dynamickejšia príprava zmien a doplnkov absolútnou nutnosťou. To však predpokladá nielen enormný dôraz vedenia mesta, ale aj jasnú dohodu naprieč poslaneckými klubmi, výrazné personálne posilnenie príslušných kapacít alebo kampaň, ktorá by vysvetľovala, prečo je potrebný nový prístup k rozvoju mesta.

Bratislava si pomalými zmenami svojho zastaraného Územného plánu strieľa do nohy. Dôsledky sú už viditeľné a citeľné v podobe rakovinového rastu nových predmestských štvrtí, ktoré sa ako metastázy pripájajú k cestám a občasným železniciam. Suburbiá profitujú z nedostatku bytov v meste a pomáhajú k zhoršovaniu dopravnej, ekologickej, sociálnej aj finančnej situácie Bratislavy. Ak nedôjde k rýchlym zmenám, bude to len a len horšie.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.