Adrian Gubčo 02.10.2023 08:15

Mesto budúcnosti v Bratislave sa odkladá. Metropola sa mení, napriek tomu zaostáva

Bratislava prešla za posledné tri desaťročia hlbokými zmenami. Jej dnešná tvár je formovaná viacerými protichodnými procesmi, predsa sa ale začína ukazovať kľúčový trend v podobe využitia bývalých priemyselných areálov. V kontexte vývoja v iných regionálnych metropolách však mesto pri ich premene zaostáva, čo je rizikom pre kvalitu života aj jeho konkurencieschopnosť

Rozvoj plný rozporov je pre vývoj mesta typický už dlhšie ako storočie. Počas tohto obdobia sa vystriedalo viacero koncepcií a názorov na to, ako má Bratislava vyzerať, pričom žiadna z vízií sa nedotiahla do konca – a niekedy dokonca ani do realizácie. Tak to bolo v prípade vývoja po vzore Budapešti, vybudovania Bratislavy podľa výsledkov ambicióznej medzivojnovej urbanistickej súťaže aj výstavbe veľkej socialistickej metropoly.

Dnešná tvár Bratislavy je výsledkom týchto striedajúcich sa názorov na správny spôsob výstavby a formovania mestského prostredia. Tvoria ju kompaktné štvrte vnútorného mesta, rozsiahle sídliská, pripojené bývalé obce s vidieckou zástavbou a veľké priemyselné zóny. Časť z nich sa v posledných desaťročia vyprázdnila, čím sa premenila na tzv. brownfieldy – hnedé polia. Táto skrumáž rozličných vrstiev si len postupne hľadá spoločnú tvár.

A predsa k tomu pomaly a postupne dochádza. Práve brownfieldy predstavujú obrovský potenciál, keďže sa vákuum po výrobe vypĺňa novými funkciami – kanceláriami, obchodmi, bývaním a verejnými priestormi. Najvýznamnejšie súčasné developmenty sa sústredia na miestach, kde kedysi stáli priemyselné podniky. Bratislava tým nadväzuje na vlastnú históriu aj širšie európske trendy, ktorých súčasťou je efektívne využitie mestských pozemkov, podpora mesta krátkych vzdialeností, redukcia automobilovej dopravy a prevencia prírode škodlivej suburbanizácie.

Rozvoj nových štvrtí však sťažujú niektoré relikty minulej éry – nielen v podobe znečistenia, ale aj legislatívy a plánovacej regulácie. Vtedajšie nastavenie nedokázalo predvídať súčasný vývoj Bratislavy. Toto negatívne dedičstvo ohrozuje úspešnosť premeny viacerých brownfieldov – a s nimi aj aj budúcnosť mesta ako takého.

Bratislava je mesto kontrastov, postupne si ale formuje svoju tvár. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Vznikne konečne kompaktná Bratislava?

Po storočí rozličných pokusov sa slovenská metropola, podobne ako mnohé iné európske mestá, začína obracať späť k vízii kompaktného a polyfunkčného sídla, založeného na pešej, cyklistickej alebo verejnej doprave. Na rozdiel od iných veľkomiest je totiž zastavaná a zaľudnená riedko. Oficiálne číslo za Bratislavu je 1.297 obyvateľov na meter štvorcový, kým Viedeň, jedno z miest s najvyššou kvalitou života na svete a s podobnou rozlohou, má hustotu zaľudnenia 4.631 obyvateľov na kilometer štvorcový.

Dôvodom je fakt, že najväčší rozvoj zažila Bratislava v čase, keď sa budovali rozvoľnené modernistické štvrte, prerušované priemyselnými areálmi. Aj brownfields zaberajú obrovské plochy – už za monarchie bol vtedajší Prešporok druhým najvýznamnejším industriálnym centrom Uhorska.

S rastom mesta sa mnohé predtým okrajové areály stali súčasťou širšieho centra. To predvídali plánovači už na začiatku minulého storočia, keď navrhovali presun výrobnej štvrte inde. Trvalo storočie, kým sa z týchto vízií začala stávať realita.

Opustené areály v dobrej polohe s napojením na verejnú dopravu či technickú infraštruktúru sa stali ideálnym miestom pre novú výstavbu. Na mieste bývalého priemyselného srdca Bratislavy v južnej časti štvrte Nivy tak dnes vzniká downtown, teda nové centrum mesta s výškovými budovami. Premenou prešli aj najstaršie fabriky na Radlinského či na Legionárskej a postupne sa prestavuje okolie Račianskej ulice.

Mnohé zo súčasných developmentov sú organizované skôr v tradičných blokoch ako v rozličných modernistických schémach. Investori spájajú výstavbu nových bytov a kancelárií s rozvojom občianskej vybavenosti na prízemí či revitalizáciou a parkovou úpravou priľahlých plôch. Postupne sa tak tvoria ucelené oblasti súčasného charakteru, ktoré naznačujú, kam by Bratislava mohla smerovať.

Takýto rozvoj má podporu vedenia mesta. Magistrát a jeho pridružené organizácie vypracovali v poslednom období niekoľko strategických dokumentov, ktoré majú prispieť ku vzniku vytúženej budúcnosti – tzv. mesta krátkych vzdialeností. K tomu sa pridáva snaha o vznik dostupného mesta, kde sa dá dostať k adekvátnemu bývaniu bez ohľadu na sociálne postavenie.

Premena štvrte Mlynské Nivy má byť vzorovým príkladom rozvoja brownfieldu. Nejde ale o jediné územie, ktoré je vhodné na zmenu. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Bratislava chce nový prístup demonštrovať na príklade štvrte Mlynské Nivy, kde sa plánuje veľká prestavba. „Kompaktné mesto znamená mesto krátkych vzdialeností, kde obyvatelia využívajú občiansku vybavenosť, služby a kultúru v pohodlnej pešej vzdialenosti a presúvajú sa najmä mestskou hromadnou dopravou,“ popisuje Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB), koncepčná organizácia mesta, základný princíp budúcnosti územia. „Ponúka kvalitný verejný priestor a dostupné možnosti pre pohyb, rekreáciu a zdravý životný štýl.“

Magistrát a MIB by preto chceli dosiahnuť zmenu Územného plánu, aby sa tento cieľ stal reálnym. V tejto súvislosti vypracovali aj Urbanistickú štúdiu Brownfieldy na území hlavného mesta Bratislavy, ktorá mapuje stav týchto plôch v meste. Materiál analyzuje predpoklady pre urýchlené úpravy Územného plánu v prospech prestavby. Na jeho základe možno určiť, ktoré areály sú najvhodnejšie pre transformáciu s prihliadnutím na dostupnosť či mieru environmentálnej záťaže.

Z materiálu vyplýva, že nové princípy mesta sa dajú ideálne uviesť do praxe aj inde. Medzi týmito územiami svieti areál bývalého podniku Palma-Tumys na Račianskej ulici v Novom Meste. Ide o pomerne rozsiahlu plochu s vynikajúcim dopravným napojením – priamo popred Palmu vedie električková trať, v neveľkej vzdialenosti sú dve železničné stanice a uvažuje sa nad treťou. V susedstve je kultúrno-kreatívne centrum Nová Cvernovka, ktoré tu generuje aktivitu a priťahuje ľudí z celého mesta. Vysoký predpoklad atraktivity poskytujú aj zachované budovy (hoci nechránené) priamo v areáli Palmy, vrátane mohutného sila.

Vlastníkom plôch po podniku je developer Corwin, ktorý akvizíciu a nový investičný zámer ohlásil na konci roka 2019. Už odvtedy zároveň prebiehajú snahy o zmenu Územného plánu. Jeho dnešné znenie tu napriek priaznivému hodnoteniu v urbanistickej štúdii predpisuje výrobu. To je samozrejme nepredstaviteľné. Napriek tomu ide o jedinú možnosť zužitkovania celého pozemku, ak sa má za dnešných podmienok spoločnosti investícia vrátiť.

Corwin zatiaľ vyčkáva, pričom udržiava staré objekty v postupne sa zhoršujúcom stave. Inú možnosť, ako územie pretvoriť, nemá – ak nechce v lokalite obnoviť priemyselné aktivity. Plány na skompaktňovanie Bratislavy tak narážajú na realitu. Mesto síce môže uvažovať nad konceptami, ktoré sa úspešne aplikujú v iných krajinách, aj si ich zaniesť do strategických materiálov. Zatiaľ ale nie je schopné vytvoriť podmienky, ktoré by k rýchlejšej a kvalitnejšej transformácii brownfields skutočne viedli.

Palma je takmer pripravená na transformáciu, musí ale čakať na zmenu Územného plánu. Zdroj: Corwin

Namiesto sna skutočnosť

Všetko nasvedčuje tomu, že opäť nastáva klasický bratislavský prípad zrážky vízie s praxou. Zastrešujúcim dokumentom pre všetky aktivity mesta v tomto desaťročí má byť Program hospodárskeho a sociálneho rozvoja Bratislava 2030. Jednou z hlavných zásad je rozvoj metropoly ako mesta viacerých centier, kde služby, občianska vybavenosť a kultúra sú dostupné v rámci jednotlivých mestských štvrtí a susedstiev.

Palma má z tohto hľadiska výborné predpoklady – popri celej dlhej Račianskej ulici asi nie je žiadne iné miesto, kde by mohlo v dohľadnej dobe iné lokálne centrum vzniknúť. Developer navyše dodáva, že sa Bratislavou 2030 priamo inšpiroval, sľubuje tak vytvorenie inkluzívneho prostredia, ktoré bude príkladom ani nie tak 15-minútového, ako skôr 5-minútového mesta.

Napriek tomu sa v tomto momente zdá, že celková transformácia bude musieť čakať možno celé roky. Zmeny Územného plánu totiž trvajú dlho, zvlášť keď sa majú prijímať v obrovských balíkoch. Pripravené musí byť nielen mesto, ale aj desiatky investorov, ktorí pripravujú podklady pre zmenu dokumentácie. Medzičasom, extenzívny rast riedko zastavaných predmestí, ktorý je v priamom rozpore s Bratislavou 2030, pokračuje.

Plány Bratislavy na využitie brownfieldov nie sú v strednej Európe ojedinelé. Mnohé regionálne metropoly úspešne premieňajú svoje brownfieldy na živé a atraktívne štvrte a stávajú sa skutočnými mestami 21. storočia. K takým patrí aj Praha, ktorá si transformáciu priemyselných zón zadefinovala ako prioritu pre najbližšie obdobie.

Príčiny sú podobné. Hlavné mesto Česka čelí nedostatku dostupného bývania (Praha bola v tomto na tom ešte horšie ako Bratislava, nedávno sa ale karta obrátila), čo vytláča ľudí za hranice mesta. Okolitý Stredočeský kraj populačne rastie, čo je dané masívnou suburbanizáciou. Títo ľudia potom spôsobujú pri mobilite, financovaní či rozvoji lokálnej pražskej ekonomiky problémy – mesto na nich dopláca a veľa z nich nemá. To platí v situácii, keď sa v širšom centre Prahy nachádza dosť miesta na usídlenie populácie o veľkosti Brna.

Vedenie Prahy v spolupráci s miestnym Institutom plánování a rozvoje Hlavního města Prahy pripravilo podmienky pre urýchlenú transformáciu viacerých štvrtí. Vzorovým projektom je prestavba dnes už zbytočného priestoru železničnej stanice Smíchov. Skúsenosti, ktoré mesto získalo, využíva (spoločne s vlastníkmi či developermi) pri ďalších zámeroch – rozvoji Rohanského ostrova, nákladnej stanice Žižkov, prestavbe okolia autobusovej stanice Florenc či redevelopmente oblasti Bubny.

Mesto si uvedomilo, že musí spojiť sily s expertmi aj developermi, ktorí mali ako jediní kapacity preniesť vízie do reality. To sa aj začína dariť – v Smíchove začala rásť pomerne husto zastavaná štvrť s blokovou zástavbou, triezvou mierkou, mixom funkcií, verejnými inštitúciami, aktívnym obchodným prízemím, pešími zónami či linkami verejnej dopravy. Zopakuje sa to aj v ostatných lokalitách, pričom napríklad v Bubnoch bude žiť až 25-tisíc ľudí.

Prebudované oblasti prepoja odtrhnuté štvrte a urobia z Prahy ešte priechodnejšie a atraktívnejšie mesto. Česká metropola navyše pridáva novú dimenziu kvality, keď nové zóny dopĺňa o občiansku vybavenosť či nové napojenia na sieť verejnej dopravy. To, o čom Bratislava sníva, sa tam už stáva skutočnosťou – pričom základné princípy územného plánovania sú veľmi podobné.

V Prahe mesto pripravuje na mieste brownfieldu Bubny - Zátory štvrť pre 25-tisíc ľudí. Zdroj: Institut plánování a rozvoje Hlavného města Praha

Slovenské hlavné mesto by pritom mohlo dosiahnuť viac. Doteraz známy koncept Palmy pôsobí, že by sa mohol kľudne nachádzať v Prahe – alebo v Kodani. Urbanistický koncept vypracovala dánska kancelária Gehl Architects, spojená s nestorom spojenia „mesto pre ľudí“, Janom Gehlom. Nová štvrť tak má odzrkadľovať jeho princípy, spočívajúce v priaznivej mierke, dôraze na život medzi budovami, aktívnom parteri a striedaní funkcií.

V konkrétnom vyjadrení, Palma vznikne v troch etapách. V prvej vzniknú na severe lokality pri električkovej zastávke a smerom do rušnej ulice kancelárske budovy Uptown Offices a podstatná časť vybavenosti. V druhej a tretej etape sa zas v centrálnej a južnej časti pozemku vybudujú rezidenčné objekty, doplnené o ďalšiu dodatočnú vybavenosť a verejné priestory.

Domy budú usporiadané do série blokov so strednou podlažnosťou – nebudú tu žiadne výškové budovy. Bloky budú vymedzovať verejné priestory, predovšetkým centrálne námestie Palmy v susedstve zachovaného sila, nový parčík a dopravne ukľudnené ulice medzi blokmi. Vo vnútroblokoch vzniknú ďalšie zelené plochy súkromnejšieho charakteru. Smerom do hlavných komunikácií a námestí budú orientované obchodné prevádzky a služby. Medzi tie má patriť škôlka, denný stacionár pre seniorov, kinobar, ambulancie a i.

Palma má tradičné mesto pripomínať aj architektonickým riešením. Bloky budú rozdelené do viacerých sekcií, pričom každá bude mať odlišnú architektúru, aby sa dosiahla vysoká architektonická variabilita prostredia. K tej navyše prispeje štvorica zachovaných objektov z pôvodného komplexu – okrem zmieňovaného Sila (ktoré by malo získať kultúrnu funkciu) aj lisovňa, mlyn či zámočnícka dielňa.

Vo výsledku tak vznikne vysoko príťažlivé mestské prostredie, úrovňou vysoko prevyšujúce štandardný „sídliskový“ development – a to aj na úkor marže developera. Ak by sa podobný prístup podarilo v budúcnosti zreplikovať v susedstve Palmy, teda v obrovskom areáli Istrochemu, vzniklo by špičkové miesto pre život desaťtisícov obyvateľov. Jeho prestavba by spojila významné štvrte a razom urobila z Bratislavy mesto, ktoré je nielen kompaktné, ale aj dáva zmysel.

Koncept Palmy počíta so vznikom kompaktnej polyfunkčnej blokovej zástavby s množstvom zelene a verejných priestorov. Zdroj: Corwin

Nie je na čo čakať

V zmysle existujúcich strategických materiálov by mohla byť Palma ideálnym pilotným projektom, ktorý ukazuje, prečo je dôležité nielen meniť brownfieldy, ale to robiť aj kvalitne. Doterajšie informácie nasvedčujú, že prakticky vo všetkom napĺňa usmernenia a predstavy súčasných urbanistov aj odborníkov, ktorí pracujú pre mesto. Nanešťastie sa zdá, že namiesto vyzdvihnutia vzorového developmentu uviazne na dlhé roky.

Stav povoľovania zámeru, ktorý má podľa prieskumov developera aj spoločenskú podporu, naznačuje, že ani sebelepší plán nemusí stačiť na urýchlenie tradične dlhých procesov. Mesto začína tvoriť súčasné vízie a nachádza priaznivú odozvu aj u súkromných investorov v podobe kvalitnejších projektov. Systém sa ale mení len pomaly.

Medzičasom, život si nachádza cestu sám. Ľudia, ktorí potrebujú bývať, majú naďalej možnosti – no nie v Bratislave. Dáta sú neúprosné. V uplynulých rokoch sa v Bratislave postavilo menej bytov ako v jej zázemí. Počet obyvateľov mnohých satelitných obcí narástol raketovým spôsobom. Výskum geografov Martina Švedu a Pavla Šušku z Prírodovedeckej fakulty UK pritom odhaľuje, že u väčšiny ľudí nejde o rozhodnutie v dôsledku voľby iného životného štýlu. Ide o nutnosť, keďže v hlavnom meste nie je dostatočne dostupné bývanie.

Rozsiahlejšej výstavbe bytov bráni zmieňovaný Územný plán, ktorému sa míňajú rezervy na vznik väčších ucelenejších celkov. V prípade mnohých brownfieldov zas predpokladá pokračovanie v priemyselnej výrobe alebo ich premenu na zónu občianskej vybavenosti. Mesto sa tým pripravuje o rozvojový potenciál, keďže prichádza o teoretických obyvateľov, ktorí by boli zdrojom jeho ekonomického i spoločenského rozvoja.

V súčasnosti sa tak investujú obrovské prostriedky na vznik či prevádzku dopravnej infraštruktúry, ktorá by v meste mohla byť využitá omnoho efektívnejšie. Ničí sa životné prostredie, upadá drobné podnikanie a pre mnohé firmy či investorov sa mesto stáva menej zaujímavým. To všetko prichádza v situácii, keď sú rozpočty samospráv napäté viac ako kedykoľvek predtým.

Napriek tomu existujú viditeľné znaky meniaceho sa nastavenia Bratislavy. Mesto je na ceste k tomu, aby si našlo novú tvár – tvár vyspelého a úspešného sídla s vlastnou inovatívnou identitou. Prvýkrát za veľmi dlhú dobu má na to vytvorený aj základný strategický a organizačný rámec a veľmi otvorene deklaruje, že sa chce takouto metropolou stať. Odtiaľ je už len krok k tomu, aby sa začali plány napĺňať.

Najrýchlejšou cestou je široká spolupráca s partnermi, ktorí zdieľajú víziu lepšieho, udržateľnejšieho, kompaktnejšieho a úspešnejšieho mesta. Medzi nimi sú aj viacerí developeri. Práve Palma od Corwinu by mohla byť ukážkou pozitívneho precedensu, v ktorom sa spája súkromný projekt s verejným záujmom. Promptnejší povoľovací proces by mohol byť fantastickým signálom: pokiaľ investori pripravia kvalitný zámer, môžu čakať podporu mesta. Naštartovať by to mohlo nielen jeden development, ale ešte rýchlejší a udržateľnejší rozvoj celej Bratislavy.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Corwin.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.