Adrian Gubčo 08.08.2023 17:04

Tisíce bytov a miliardy eur. Metropolitný inštitút sa blíži k vízii vzorovej štvrte na Mlynských Nivách

Mlynské Nivy sa majú v budúcnosti premeniť na príklad vzorovej štvrte na princípoch 15-minútového mesta. Nejde len o želanie Hlavného mesta a jeho Metropolitného inštitútu Bratislavy (MIB). Optimistická budúcnosť sa potvrdzuje vďaka podpisom zmlúv s viacerými lokálnymi developermi. Spoločne vybudujú zónu, kde budú žiť tisíce ľudí s výbornými podmienkami pre kvalitný život.

Zdroj: Nino Belovič / YIM.BA, Metropolitný inštitút Bratislavy

Zmluvy s developermi podpísané

Mlynské Nivy, teda územie medzi Košickou, Prievozskou, Hraničnou, diaľnicou D1 a Prístavnou ulicou, je jednou z najväčších transformačných zón v Bratislave. Kedysi išlo o veľkú priemyselnú štvrť, dnes však už výroba neprebieha. Schátrané areály skúpili súkromní investori, ktorí ich prebudovali, prípadne plánujú prebudovať.

Vo výsledku ide o 138 hektárov plôch, ktoré majú vynikajúce spojenie s novým centrom mesta, diaľnicou aj obytnými štvrťami. Z pohľadu developerov ide o ideálne miesto pre výstavbu občianskej vybavenosti, ale najmä ďalšieho bývania. Tomu však bráni aktuálne znenie Územného plánu, ktorý tu budovanie bytov v takej miere neumožňuje. Keď prišlo mesto s víziou zmeniť reguláciu v území v prospech rezidenčnej funkcie, so záujmom sa ozval väčší počet spoločností.

Ich počet a rozsah plôch, ktoré majú v držbe, bol taký veľký, že sa mesto rozhodlo pre nebývalý krok – rozvoj územia chce uchopiť koncepčne. Preto bol Metropolitný inštitút Bratislavy poverený prípravou Mestskej urbanistickej štúdie, ktorá má zadefinovať pravidlá budúcej výstavby tak, aby bola garantovaná vysoká urbanistická kvalita lokality. Má tu vzniknúť skutočné 15-minútové mesto po vzore atraktívnych súčasných štvrtí vo vyspelých európskych metropolách.

Mesto ohlásilo plány na vytvorenie štúdie na začiatku tohto roka. Zároveň pripomenulo, že na tvorbe štúdie sa budú podieľať – najmä finančne, ale aj vo forme konzultácií – lokálni developeri. Teraz sa táto spolupráca upevňuje. Hlavné mesto a MIB, ktorý je zhotoviteľom štúdie, totiž podpísal zmluvy o spolupráci s ôsmimi vlastníkmi, ktorí zastupujú 14 projektov.

Ako pripomína MIB, cieľom štúdie a následného návrhu zmien a doplnkov územného plánu je pripraviť koncepciu a zladiť záujmy žiadateľov, verejný záujem tak, aby boli skoordinované širšie súvislosti v tomto území s veľkým potenciálom. Spolupráca na tvorbe štúdie má zabezpečiť,  že sa územie nezmení na súbor individuálnych projektov bez potrebných ďalších funkcií mimo bývania (čo sa čiastočne deje v downtowne).

Víziou MIBu je vybudovať tu hustú mestskú zónu. „V posledných mesiacoch sme intenzívne rokovali o individuálnych otázkach pri jednotlivých projektoch a potrebách v území a som veľmi rád, že podpisom zmluvy vlastníci pozemkov súhlasili s konceptom, akým sa má celé územie transformovať na kompaktnú modernú štvrť,“ povedal Ján Mazúr, riaditeľ Metropolitného inštitútu Bratislavy. MIB predpokladá, že len v rámci projektov, ktoré sa pridali k výzve, bude preinvestovaných zhruba 1,6 až 2 miliardy eur. Do pätnástich až dvadsiatich rokov môže vzniknúť vyše 7-tisíc nových bytov.

Pripravované developmenty majú mať vlastnú filozofiu, zároveň ale dotvoria celú štvrť. „Stretnutia zo strany MIB prebiehali aj v spolupráci s odborníkmi so skúsenosťami na tvorbu nových štvrtí, a tiež s architektami, ktorí tvoria jednotlivé projekty vlastníkov, z čoho vyplýva, že popri funkčne nastavenej náplni štvrte s ohľadom na jej potreby, bude stále zachovaný charakter individuálnych projektov,“ vysvetľuje Mazúr.

Samotná štúdia má byť zverejnená na jeseň. Následne prebehne verejné prerokovanie dvojvariantného návrhu riešenia štúdie a po jeho ukončení budú zapracované pripomienky z verejného prerokovania.

Obrovské a dnes skôr zanedbané územie sa premení na atraktívnu kompaktnú štvrť. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Čo prinesie štúdia

Na zaregulovanie výstavby v lokalite sa pripravovali podklady už v minulosti, pripravované územné plány zóny Mlynské Nivy – Západ a Mlynské Nivy – Východ sa ale nepodarilo dokončiť. Podľa zverejnených materiálov k prvej z nich sa ale zdá, že súčasný prístup je radikálne odlišný. Mesto sa skutočne snaží o nastavenie rozvoja tak, aby v lokalite vznikala skôr kompaktná blokov zástavba strednej mierky, ako veľké množstvo výškových budov solitérneho charakteru.

MIB zatiaľ nechce prezrádzať detaily. Zatiaľ len opakuje, že štúdia ukáže, ako by mala nová štvrť, jej vybavenosť a funkcie, zástavba aj verejné priestory vyzerať, aby boli pokryté požiadavky všetkých obyvateľov štvrte aj ľudí v nej pracujúcich. „Základný princíp, na ktorom štvrť vznikne, je koncept 15 minútového mesta, kde v pešej dostupnosti sú všetky potrebné funkcie, primárnou dopravou budú udržateľné formy dopravy, najmä systém kvalitnej verejnej dopravy,“ popisuje inštitút.

Podľa všetkého by tu ale mali vzniknúť niektoré špecifické typy vybavenosti – najmä parky, od zonálnych po susedské, ako aj športoviská a základná škola. Výstavbu infraštruktúry majú spolufinancovať developeri. „Pôjde najmä, ale nielen o kvalitnú dopravu, dostatočnú občiansku vybavenosť a dostupné sociálne služby, dostupnú zeleň a kvalitný verejný priestor, ktoré budú slúžiť aj novým obyvateľom štvrte,“ tvrdí MIB.

V akej výške sa budú súkromní investori na rozvoji vybavenosti podieľať, zatiaľ nie je zadefinované. „O výške príspevku s vlastníkmi pozemkov priebežne rokujeme,“ pripomína Mazúr. „Celý proces je transparentný a rovnaký pre všetkých. Podobná forma spolufinancovania sa osvedčila pri tvorbe nových mestských štvrtí v Prahe a s českými partnermi bola metodika výpočtu príspevku konzultovaná.“

Okrem zmienených zariadení si budú Mlynské Nivy vyžadovať veľké investície najmä do dopravnej infraštruktúry aj verejných priestorov. Týka sa to najmä prestavby ulice Mlynské nivy, ktorá bude centrálnym bulvárom s električkovou traťou. Vo väzbe na ňu budú vznikať verejné priestory, najmä séria námestí. Prízemie domov smerom do ulice má byť aktívne, teda s obchodmi a službami.

Ak bude štúdia spracovaná dobre, Bratislava má šancu získať skutočne kvalitnú štvrť s dobrou hustotou zástavby, zaľudnenia, aktívnymi ulicami, príťažlivými verejnými priestranstvami a dobre pokrytú verejnou dopravou. Bola by tak v slovenskej metropole výnimočná. Aktuálny stavebný rozvoj totiž prebieha štandardne bez zrozumiteľnej koncepcie, čo v konečnom dôsledku ubližuje mestu, jeho obyvateľom aj developerom samotným.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.