Adrian Gubčo 21.07.2023 18:17

Veľké mená v novom centre. Kto bude meniť Mlynské Nivy

Bývalú priemyselnú štvrť Mlynské Nivy čaká v najbližších rokoch až desaťročiach masívna prestavba. Súčasná intenzívna stavebná aktivita sa má ešte zvýšiť. Predpokladom k tomu je ale zmena Územného plánu, ktorá bude vychádzať z práve realizovanej urbanistickej štúdie. Podklady pre jej vznik odhaľujú, že projekty tu budú realizovať veľké mená bratislavského developmentu.

Vľavo Mlynské Nivy, vpravo projekt SO-HO. Zdroj: Google Maps, Cresco Real Estate

Mlynské Nivy sa dnes už citeľne menia na polyfunkčnú štvrť, vyplnenú veľkými realizáciami súčasnej architektúry. Kým na začiatku tohto storočia sa zdalo, že výrobu nahradia najmä kancelárie, dnes sa ukazuje, že ide o zaujímavé miesto aj pre umiestnenie bývania. Dokončených alebo pripravovaných je niekoľko rezidenčných developmentov, vrátane mohutných komplexov od popredných slovenských architektov.

Atraktivita územia vychádza z viacerých predpokladov. V prvom rade, lokalita má výborné napojenie na centrum mesta, staré aj nové. Po jej obvode sa nachádzajú významné komunikácie, ako aj diaľnica, ktorá umožňuje rýchle spojenie so zvyškom mesta aj zázemia. Po druhé, pozemky sú tu rozsiahle a umožňujú vznik masívnejších schém. Napokon, prestavbe zanedbaných priemyselných areálov štandardne nebránia aktivisti ani mesto – to druhé ich dokonca aspoň verbálne podporuje.

Napriek tomu dynamika prestavby naráža na neaktuálne znenie Územného plánu. Ten tu na väčšine plochy predpisuje občiansku vybavenosť mestského a nadmestského charakteru (dokonca ide o stabilizované územia), inde zas zmiešané územia služieb výrobných a nevýrobných. Investori by tak mali byť obmedzení na budovanie kancelárií, obchodných centier, hobbymarketov, skladov, dielní, autosalónov a podobne.

Táto vízia nie je celkom v súlade so snahou o vznik polycentrického mesta krátkych vzdialeností a dobrou dostupnosťou bývania. Mesto preto zverejnilo výzvu, v rámci ktorej hľadá developerov, ochotných za zmenu územnoplánovacej regulácie odkázať „nadhodnotu“ mestu v podobe nájomných bytov. V tejto lokalite sa ich prihlásilo hneď niekoľko.

To podnietilo Magistrát k vypracovaniu špeciálnej Mestskej urbanistickej štúdie Mlynské nivy, ktorá stanoví základné pravidlá rozvoja Mlynských Nív. Štúdia bude podkladom pre zmenu Územného plánu. Po jej prijatí dostane mesto garanciu, že budúci rozvoj lokality bude organizovaný a na vyššej úrovni.

Spracovateľom štúdie je Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý musí v tejto súvislosti podpísať s developermi zmluvy o spolupráci – práve oni totiž vypracovanie štúdie financujú. Pohľad na zúčastnené firmy, ich portfóliá a územia, ktoré vlastnia, naznačuje, že zmeny budú skutočne radikálne. Pozitívnou správou je, že viaceré z nich sú známe kvalitnými realizáciami a prichádzajú s prísľubom zaujímavých projektov aj na Mlynských Nivách.

Nový development popri ulici Mlynské nivy. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Jedným z developerov je spoločnosť Immocap, ktorá v súčasnosti realizuje v území kancelársky komplex The Mill. Odhalená biela fasáda bizniscentra sa vyníma popri ostatných budovách, aj keď nejde o najvyššiu vežu. V projekte vzniká 25-tisíc metrov štvorcových kancelárskych priestorov, ktoré sú takmer kompletne prenajaté. Budova bude dokončená do konca tohto roka, architektúru spracovala kancelária DKLN.

Developer chce na The Mill nadviazať priamo v susedstve – vzniknúť by tu mal bytový dom Millhaus, ktorý bude mať podobu 19-podlažnej veže. Projekt od kancelárie Siebert + Talaš by sa mohol začať budovať v priebehu budúceho roka, developer ho zrealizuje spoločne s investorom Wood & Company. Immocap je podľa všetkého aj vlastníkom Pressburg Tower, ktorá je dnes nevyhovujúca. To by mohlo byť prísľubom výraznejšej zmeny. 

Na južnej strane ulice Mlynské nivy v podstate naproti Millhausu by zas mala vzniknúť Mlynárka od YIT Slovakia. Developer zopakoval svoj zvyk organizovať (vyzvané) architektonické súťaže. Presadila sa kancelária Sadovsky&Architects spoločne s Marko&Placemakers, ktorí navrhli vybudovanie veľkého polyfunkčného bloku s ochladzovacím centrálnym parkom. Prvá etapa zámeru je už v povoľovaní, podľa dokumentácie sa bude Mlynárka rozširovať smerom k Plynárenskej.

Medzi vlastníkmi sú aj ďalšie silné mená. Zmieňovaná spoločnosť Wood & Company je majiteľom bizniscentra BBC1 Plus, ale aj Bratislava Business Center 1. Ide o pomerne starú budovu, ktorá už tiež  nevyhovuje dnešným požiadavkám na moderné kancelárske priestory. Nemožno vylúčiť, že sa investor v budúcnosti odhodlá na veľkú prestavbu alebo zbúranie a výstavbu novej bytovky.

Novým menom je Cresco Real Estate, ktorý je vďaka projektu Slnečnice najväčším rezidenčným developerom na Slovensku. Podľa dokumentácie vlastní by mohol developovať areál Stavoindustrie, čo je dosť veľká plocha na to, aby sa tu dali vybudovať stovky bytov. Čo tu však bude, zatiaľ firma konkretizovať nechce. „Vzhľadom na prebiehajúce práce na Mestskej urbanistickej štúdii zóny Mlynské Nivy by bolo z našej strany predčasné sa vyjadrovať k daným otázkam,“ odpovedá na otázky YIM.BA Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate.

Ide už o druhú nedávnu akvizíciu v Ružinove. Druhá bola ohlásená na Záhradníckej. Ide o dosť silného developera na to, aby menil celé mestské bloky. Pohľad do Prahy, kde buduje projekt SO-HO, je toho dôkazom.

Veľké očakávania vyvoláva prítomnosť spoločnosti RMC Properties Slovakia, ktorá vybudovala vežu Discovery Residence. Ide o prvú výškovú budovu, nominovanú na CE ZA AR. Na Mlynských nivách firme patrí exponovaný pozemok na nároží Bajkalskej a Prievozskej, teoreticky vhodný pre umiestnenie ďalšieho akcentu.

Niektoré z najväčších pozemkov vlastní Metrostav, ktorý je síce známy najmä ako stavebná firma, má ale vlastnú developerskú divíziu. V Bratislave pracuje na petržalskom obytnom komplexe Kopčianka. V časti Mlynské Nivy – Východ mu patrí dosť plôch na to, aby tu vybudoval štvorciferný počet bytov.

Mlynárka by sa mohla čiastočne rozšíriť smerom k Plynárenskej. Zdroj: YIT Slovakia

Ako by mohla štvrť približne vyzerať, bude známe už onedlho. Podľa priloženého harmonogramu by mal byť v priebehu niekoľkých dní zverejnený návrh Mestskej urbanistickej štúdie. Doteraz boli predstavené len niektoré základné rámce budúceho rozvoja.

Podľa nich by tu mala vznikať predovšetkým polyfunkčná bloková zástavba domov s približne ôsmimi podlažiami a občasnými lokálnymi akcentami a dominantami. Do okolia sa majú obracať aktívnym parterom. Týka sa to najmä projektov, otočených do ulice Mlynské nivy, ktorá bude ako mestský bulvár s električkovou traťou hlavným verejným priestorom štvrte. Do ulice sa budú obracať aj menšie námestíčka a priestranstvá. Súčasťou štvrte má byť bohatá zelená a modrá infraštruktúra.

Na zmenu Územného plánu si treba počkať (optimisticky do roku 2025), skôr či neskôr ale na ňu príde – vo všetkých ohľadoch je totiž v záujme mesta. Bratislave sa podarí nielen premeniť zanedbanú štvrť na atraktívne rozšírenie nového centra, ale aj získať stovky nájomných bytov a tisíce komerčných. Spevnené plochy nahradí zeleň, správa mesta bude efektívnejšia a viac ľudí bude využívať verejnú dopravu. Okrem toho je vďaka prítomnosti silných developerov možné, že vznikne viacero atraktívnych realizácií súčasnej architektúry.

Na Mlynských Nivách môže vzniknúť jedna z najlepších nových štvrtí Bratislavy. Spolu s rozvojom bližšie k centru zmenia tieto transformácie obraz celého mesta.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.