Adrian Gubčo 18.05.2023 11:39

Koniec divočiny v centre? Blíži sa zánik veľkej prieluky, na zmenu čaká aj okolie

V posledných rokoch došlo k transformácii viacerých veľkých areálov v širšom centre Bratislavy. Predtým mŕtve zóny sa zmenili alebo sa menia na živé časti mesta. Veľkú výnimku tvorí rozsiahly blok medzi Záhradníckou, Svätoplukovou, Koceľovou a Karadžičovou. K premene na kvalitné prostredie smeruje len veľmi pomaly.

Zdroj: Google StreetView

Predmetný blok sa nachádza na rozhraní Starého Mesta a Ružinova. Ide o pomerne atraktívnu časť Bratislavy, nachádzajúcu sa medzi dôležitými mestskými uzlami na Trnavskom mýte alebo v downtowne. V pešej dostupnosti sú tak nákupné centrá, školy, kvalitné pokrytie verejnou dopravou aj pracoviská. Napriek tomu je stav územia zlý.

Dnes mu dominujú predovšetkým rozličné nízke objekty garáží, skladov, menších administratívnych budov či obchodov. Okrem toho sa tu nachádza trojica stavieb, ktorá naznačuje, ako by mohla zástavba územia vyzerať – ako blok približne šesť- či sedempodlažných domov s rezidenčnou či kancelárskou funkciou s aktívnym parterom so službami a komerčnými prevádzkami. V preklade, vzniknúť by tu mohla klasická súčasť kompaktného mesta.

Teraz sa zdá, že sa táto vízia priblíži realite. Spoločnosť Eltraco s.r.o., blízka developerovi Cresco Real Estate, totiž získala kladné záväzné stanovisko k „Bytovému domu Záhradnícka“. Zámer má vzniknúť v prieluke medzi jednopodlažným objektom vinotéky a jazykovej školy a rezidenčnou novostavbou na Záhradníckej 30. Pôjde o osempodlažný dom s najvyšším ustúpeným podlažím, prevýši tak blízke stavby.

Dominantnou funkciou je bývanie. Naplánovaný je vznik 28 bytov, na druhom až šiestom však vzniknú aj nebytové priestory – apartmány, ktoré sa zarátavajú do rezidenčnej funkcie. Na prízemí bude okrem komunikačnej časti domu aj dvojica obchodných prevádzok. Parkovanie bude riešené väčšinou podzemí, umiestnených tu bude 25 stojísk. Ďalších 14 bude na teréne vo dvore (z toho 6 bude krátkodobých pre návštevy) Hlavný vjazd k domu bude prístupný z Koceľovej, smerom na Záhradnícku bude možný len občasný výjazd prostredníctvom podjazdu.

Magistrát v podmienkach pre udelenie stanoviska pripomenul, že stavba musí byť skoordinovaná s pripravovaným projektom cyklotrasy medzi Karadžičovou a Astronomickou. Takisto upozorňuje, že chodníkové prejazdy budú riešené v jednej nivelete chodníka s prednosťou chodcov. Od investora očakáva rešpektovanie založeného stromoradia na Záhradníckej (hoci priamo pred projektom má biednu kvalitu).

Developer sa teraz môže posunúť v povoľovaní na stavebný úrad v Ružinove, ktorý rozbehne územné a neskôr stavebné konanie. Výstavba by sa optimisticky mohla spustiť v priebehu budúceho roka a byť dokončená v roku 2026.

Nanešťastie, ako bude dom vyzerať, známe nie je. Developer zatiaľ nechce projekt prezentovať. Je však celkom možné, že bude kvalitný, keďže architektúru bytovky spracúva kancelária AT26 Architects, ktorá patrí k renomovaným bratislavským kanceláriám. V každom prípade ide o lokalitu, ktorá si pýta aj znesie atraktívne riešenie.

Súčasný stav lokality. Zdroj: Google Maps

Bytový dom Záhradnícka prinesie zmenšenie veľkej prieluky, nie však jej úplný zánik. Aj naďalej ostane v jej susedstve „diera“, vyplnená jednopodlažným objektom. Podľa katastra je vo vlastníctve súkromných osôb bez napojenia na investora projektu. Dá sa predpokladať, že developeri sa pokúšali o skúpenie väčšieho územia, no zatiaľ neboli úspešní.

Práve v rozdrobenosti vlastníckych vzťahov spočíva problém tejto lokality. Okrem súkromného investora sú v území prítomné viaceré firmy, ktorým predmetom podnikania ale nie je development, súkromné osoby, ako aj Bratislava – Hlavné mesto SR či dokonca Slovenská republika. Vysporiadať všetky plochy a realizovať tu naraz jeden veľký projekt je preto nepravdepodobné, hoci by to bolo pre územie asi najlepšie riešenie.

Pokiaľ by sa podarilo získať celý blok (azda s výnimkou vyššie zmieňovanej trojice budov), developerom by musela byť veľká a skúsená firma. Tá by pravdepodobne oslovila kvalitnejšiu architektonickú kanceláriu (prípadne zrealizovala súťaž), ktorá by bola schopná územiu dodať mestotvorný charakter a vytvoriť atraktívny zelený vnútroblok pre rezidentov. Jednotný rozvoj by totiž umožňoval optimalizovať umiestnenie a rozsah podzemného parkovania s prihliadnutím na ponechanie priestoru pre rastlý terén.

Také niečo sa podarilo pri viacerých väčších projektoch v nedávnej dobe. Vývoj tohto bloku ale bude iný. Najreálnejší scenár predpokladá postupnú výstavbu parcelu po parcele. Výhodou tohto prístupu je diverzifikovaná architektúra, hoci neexistuje žiadna garancia, že bude aj kvalitná.

Ešte nejakú dobu tak bude súčasťou lukratívneho územia neďaleko centra Bratislavy zanedbaný blok, kde sa striedajú mestské domy so starými garážami a utilitárne pôsobiacimi komerčnými objektami. Rozhodne ide o neželaný stav. Nedá sa však očakávať, že by sa na tom malo v krátkom čase niečo dramaticky zmeniť.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.