Adrian Gubčo 18.04.2023 17:11

Z dediny mesto. Odhaľuje sa nová zástavba na Mýtnej a Šancovej

Mýtna ulica bola v minulosti predmestím Bratislavy s typickými jednopodlažnými domami vinohradníkov. Výrazne ju zmenil radikálny rozvoj mesta po vzniku Prvej republiky, doteraz sa tu však zachovali relikty pôvodného polovidieckeho charakteru. V blízkej budúcnosti sa to môže zmeniť, čo dodá ulici mestskejšiu podobu.

Zdroj: OCCAM Real Estate

Zástavba na Mýtnej sa začala meniť po vzniku Československa, kedy začali staršie jednopodlažné domy nahrádzať šesťpodlažné bytové a polyfunkčné domy. Išlo o súčasť predpokladaného rozvoja Bratislavy, počítajúceho s prebudovaním Blumentálu na štvrť veľkomestského charakteru. Za dve desaťročia existencie Prvej republiky sa však tento cieľ nepodarilo ani zďaleka naplniť.

Nevydarilo sa to ani po vojne, kedy bolo síce medzi Mýtnou, Tabakovou či Povrazníckou vybudované veľké sídlisko, nedošlo však k plnej asanácii staršej zástavby. Nepodarilo sa tak napodobniť proces, ku ktorému došlo na neďalekej Krížnej. Tam boli staršie domy odstránené úplne.

Situácia sa mení až dnes, kedy sa v súvislosti s rastom atraktivity Starého Mesta i Blumentálu mení potenciálna hodnota pozemkov aj bytov. Nízke domy, mnohokrát v absolútne dezolátnom stave, tak pôsobia ako prieluky, ideálne pre vyplnenie novými objemami. Prítomnosť väčších bytoviek je v tomto smere veľkou výhodou, keďže nastavujú výškovú úroveň aj pre výhľadovú budúcu zástavbu.

Napriek všetkým predpokladom sa až teraz začína schyľovať k pokračovaniu premeny územia. Už nejakú dobu je známe, že niektoré z domcov zmenili majiteľa – časť pozemkov v zužujúcom sa priestore medzi Šancovou a Mýtnou ulicou skúpila firma SPV Mýtna 37, ktorá je spojená s ambicióznym developerom Occam Real Estate. Ide o relatívne mladú firmu, no s veľkými skúsenosťami. Jej zakladajúci partneri, Jozef Šimek a Marek Kalma, v minulosti zastávali významné pozície v Penta Real Estate.

Firma sa netají záujmom o prestavbu svojich novonadobudnutých pozemkov. „Našim zámerom je priniesť do tejto lokality / prieluky v Starom Meste kvalitne prevedený rezidenčný projekt vo vyššom štandarde, kde nájdu svoj byt pre seba mladé páry aj rodiny s deťmi, vybavený dostatočným počtom parkovacích miest a retailovými priestormi s doplnkovými službami,“ hovorí Michal Zvrškovec, projektový manažér v Occam Real Estate. Developer urobil v tomto smere prvé kroky.

„V závere minulého roka sme vyhlásili vyzvanú architektonickú súťaž, v ktorej bol návrh od architektov Kuklica-Smerek vybraný ako víťazný,“ pripomína Zvrškovec. „Zaujal nielen svojim moderným architektonickým prevedením, samotným konceptom, ale aj prepracovanosťou dispozícií jednotlivých bytov.“ Predbežné vizualizácie, ktoré sú súčasťou architektonickej štúdie, skutočne prezentujú súčasný sedempodlažný dom, ktorý nadväzuje na charakter aj mierku okolia a prináša efektívnu zástavbu priestoru.

Developer predbežne počíta so vznikom 60 bytov, 86 parkovacími miestami v podzemnej garáži či 260 metrami štvorcovými retailu na prvom podlaží. V tejto chvíli pracuje na dopracovávaní architektonickej štúdie, ktorej dokončenie predpokladá v horizonte týždňov. Presný časový harmonogram ešte nie je k dispozícii, keďže povoľovací proces ešte nezačal.

V exponovanej lokalite tak zanikne prieluka, hoci nedôjde k plnému vyplneniu všetkých „dier“ – developer zatiaľ nemá k dispozícii pozemok od Šancovej, kde sa kedysi nachádzala pizzeria. Preto na tomto mieste dom navrhnutý nie je. „V aktuálnej verzii architektonickej štúdie s nižšie spomínaným objektom neuvažujeme,“ priznáva Zvrškovec. Na druhej strane, do budúcna by asi nemalo byť vylúčené doplnenie a dobudovanie aj tohto priestoru.

Nedostatkom projektu je nateraz zostávajúca prieluka medzi novostavbou a domom Trojan&Švarc. Zdroj: OCCAM Real Estate

Pripravovaný projekt prispeje k zvýšeniu mestotvornej kvality Mýtnej aj Šancovej ulice. Obe sú koncipované ako dôležité triedy, na ktoré má byť naviazaná atraktívnejšia zástavba so živým parterom. Zatiaľ to celkom nefunguje – na oboch uliciach, najmä na Šancovej, sú aj neatraktívne a zanedbané budovy s neaktívnym prízemím, čo je pravdepodobne dôsledok rušnej dopravy. Ak má napríklad mesto záujem na zmene, potrebná bude humanizácia oboch ulíc.

Je to však aj v rukách súkromných vlastníkov a investorov, ktorí majú k dispozícii jednotlivé parcely. Prístup, kedy sa budúca zástavba rieši v rámci architektonickej súťaže, i keď vyzvanej, zohľadňuje význam lokality a je úplne správny. Occam Real Estate v tomto smere nasleduje šľapaje Penta Real Estate, ktorá štandardne organizuje súťaže tiež.

Vybraný ateliér patrí ku kvalitným a čoraz skúsenejším pracoviskám, ktoré si už vyslúžilo priaznivé hodnotenia odbornej verejnosti, vrátane ocenení. Architektúra kancelárie Kuklica – Smerek sa vyznačuje ľahkosťou, dôrazom na svetlo a minimalizmom, čo je v súlade so súčasnými trendami v architektúre interiérov. Na Mýtnej 37, pokiaľ to možno hodnotiť, zas stavili na solídnosť a eleganciu, danú pravidelným rastrom konštrukcie, viditeľným aj navonok. V danom kontexte ide o vhodnejšie riešenie.

Pre Occam Real Estate ide o dôležitú skúšku. Mýtna 37 bude druhým vlastným projektom v Bratislave, prvým je menší development Vápenice v Záhorskej Bystrici. Pohľad mimo Bratislavy – do Košíc či do Trenčína - kde pripravuje omnoho rozsiahlejšie schémy s poprednými domácimi kanceláriami, však ukazuje, že plány má veľké.

Pokiaľ developer potvrdí svoju kvalitu, Bratislavu môže čakať mnoho zaujímavých realizácií. Ideálne by to bolo v podobných polohách – v prielukách, ktorých je v meste ešte stále príliš veľa. Ich vyplnenie je dôležitým krokom k tomu, aby slovenská metropola získala ucelený a veľkomestský ráz.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.