Adrian Gubčo 09.04.2023 13:15

Zo zanedbanej štvrte lukratívne miesto. Severná časť Starého Mesta zažíva renesanciu

Severná časť Starého Mesta medzi areálom Hlavnej stanice, železničnou traťou, Smrečianskou a Šancovou bola kedysi pomerne zanedbanou štvrťou. Dnes sa ale mení a zvyšuje svoj status. Okrem postupných rekonštrukcií starších domov tu pribúdajú aj novostavby, nahrádzajúce staršie nižšie objekty. V súvislosti s touto štvrťou sa objavujú úvahy o bratislavskej verzii gentrifikácie.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Štvrť medzi Žabotovou, Šancovou, Smrečianskou a železničnou traťou sa začala formovať v 19. storočí, keď sa Bratislava začala výraznejšie rozširovať. Ako prvé tu vyrástli nízke jednopodlažné objekty s dlhými dvormi, pripomínajúce domy bratislavských vinohradníkov. Ešte pred vznikom Prvej republiky sa tu však objavili aj mohutnejšie nájomné bytové domy, doplnené ojedinelými príkladmi sociálneho bývania (napríklad dodnes existujúca robotnícka kolónia Zehnhaus na Palárikovej). V medzivojnovom období sa doformovala zástavba a v povojnovom období sa zasanovali niektoré domy na Šancovej, čím štvrť získala dnešnú podobu.

Do 21. storočia vstúpila ako zanedbaná a prehliadaná. V súčasnosti, kedy rastie atraktivita Starého Mesta pre život (rovnako ako narástli ceny bytov), sa však situácia začína meniť. Kompaktná štvrť v blízkosti centra s historickým charakterom je mnohými ľuďmi vyhľadávaná, čo ovplyvňuje aj potenciálnych investorov. Tí postupne transformujú mnohé budovy, prípade ich aj nahrádzajú novostavbami.

Príkladom je projekt na Ľadovej 10. Od roku 1923 tu stál jednopodlažný rondokubistický dom od známeho architektka Klementa Šilingera. Išlo o pozoruhodný domček, ktorý dotváral priestor v štýle, unikátnom pre Československo. Bez veľkých debát išlo o najhodnotnejšiu budovu na celej ulici.

Napriek tomu je dnes minulosťou. Investor Ľadová 10 s.r.o., tu naplánoval vznik štvorpodlažného bytového domu so šiestimi bytmi, piatimi ateliérmi a jedným nebytovým priestorom. Parkovanie bude riešené v podzemnom podlaží, umiestnených tu bude 10 parkovacích miest. Strecha má byť tvorená kombináciou plochých a šikmých častí, doplnená o prvky terás či balkónov.

S ohľadom na pôvodné hodnoty budovy bolo prísne žiadané, aby investor zachoval čelnú fasádu objektu a zapracoval ju do nového riešenia. Napriek tomu sa tak nestalo. Pôvodná budova zanikla úplne. Investor deklaruje, že fasádu vybuduje nanovo. Jednoduchý architektonický pohľad, zverejnený na označení staveniska, však ukazuje, že pôjde len o veľmi úbohú náhradu, navyše zdevalvovanú budúcim vstupom do garáže.

Kým na jednej strane je žiadúce, aby postupne výška zástavby rástla a využitie pozemkov sa zefektívňovalo, zánik jedinečných architektonických hodnôt už v poriadku nie je. Dom je dnes vo výstavbe a realizujú sa podzemné podlažia. Dokončený by mal byť na prelome tohto a budúceho roka. S najväčšou pravdepodobnosťou ale nepôjde o dostatočnú náhradu. Známe nie je ani meno architekta.

Palárikova 15. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Podobný projekt sa realizuje aj na Palárikovej ulici, konkrétne na Palárikovej 15. Na mieste jednopodlažného domu – našťastie v tomto prípade bez vysokej architektonickej hodnoty – vzniká bytový dom so šiestimi nadzemnými podlažiami a sedlovou strechou, v ktorom sa bude nachádzať 10 bytov. Developerom je spoločnosť Beck & Partners International, ktorá už na tej istej ulici, na Palárikovej 25, zrealizovala jednu bytovku. Stavebné povolenie získala taktiež v máji minulého roka, rovnako ako bytovka na Ľadovej. 

V tomto prípade došlo k asanácii pôvodného domčeka a na pozemku prebiehajú výkopové práce. Architektonické riešenie nie je známe, s ohľadom na fakt, že neďaleká povojnová bytovka má na štítovej fasáde balkóny, stavebník novostavby nesmie zhoršiť svetelné podmienky. Do budúcna to pravdepodobne vylučuje možnosť plného scelenia uličnej zástavby a bude viesť ku vzniku prieluky.

Dokončenie projektu možno očakávať v priebehu budúceho roka. Na Palárikovej potom ostane ešte prieluka priamo naproti novému developmentu, na Palárikovej 18. Dá sa predpokladať, že skôr či neskôr dôjde na výstavbu aj na tejto parcele, hoci už pravdepodobne nepôjde o tak vysoký objem.

Domy v štvrti sa postupne rekonštruujú, príkladom je Jelenia 19. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

V štvrti sa nachádza viacero miest, na ktorých prebieha alebo sa pripravuje stavebná aktivita. Z rekonštrukcií možno spomenúť obnovu atraktívneho domu na Jelenej 19, nová výstavba sa pripravuje na Čajakovej 16, kde zanikol pôvodný jednopodlažný dom a nahradený bude mohutnejšou bytovkou. Vhodné priestory pre výstavbu sú v prielukách na Beskydskej 4, Železničiarskej 14-16, na nároží Palárikovej a Žabotovej, na Karpatskej 3 alebo na Jelenej 9. Napokon, väčší investori pripravujú výstavbu projektov Endlicher House (FINEP) a Polyfunkčného domu Šancová (Proxenta).

Vývoj lokality nabáda k tvrdeniu, že ide o miesto, kde sa v Bratislave azda najvýraznejšie prejavuje gentrifikácia. Pojem, ktorý sa v slovenských médiách objavil len nedávno (hoci v zahraničí sa prvýkrát vyskytol už v 60-tych rokoch 20. storočia), opisuje jav, kedy dochádza k ekonomickému rozvoju zanedbanej mestskej štvrte v dôsledku sociálnej výmeny obyvateľstva – bohatší vytláčajú chudobnejších. V dôsledku tejto zmeny sa opravujú budovy, sťahujú sa sem podniky namierené na bohatšiu klientelu a prichádzajú noví developeri.

Keďže definícia procesu nie je ujasnená a gentrifikácia má svoje lokálne špecifiká, niekedy (a v Bratislave zvlášť) sa ňou operuje nesprávne. Taktiež je spojená s politickými konotáciami, pričom mnohí ľavicoví urbanisti a intelektuáli ju považujú za jednoznačne negatívny proces. Je diskutabilné, či možno výstavbu novostavieb nazývať gentrifikáciou, pokiaľ nedošlo k vytlačeniu pôvodného obyvateľstva. Naostatok, je otázne, či v meste ako Bratislava, kde nie je prítomného tak veľa zahraničného investičného kapitálu a väčšina ľudí byty vlastní, možno predpokladať niečo viac ako bodové prejavy procesu.

Revitalizácia zanedbanej štvrte môže prebiehať aj bez toho, aby v nej prebiehala gentrifikácia. Rast hodnoty bytov a pozemkov nie je jej automatickým prejavom, v oveľa väčšej miere skôr odzrkadľuje celkový vývoj ekonomiky aj realitného trhu, príp. aj dostupnosti realitného produktu.

Asi to pravdepodobne stojí za výraznejším rozvojom tejto časti Bratislavy. Ako vidno z asanácie domu na Ľadovej 10, táto neprináša vždy len benefity a mnohé projekty vyvolávajú viacero otáznikov. Trochu zanedbaný a „špinavý“ imidž štvrte sa však postupne stáva minulosťou. S výnimkou ojedinelých prípadov (Zehnhaus, kde boli pôvodní obyvatelia skutočne vytlačení) sa to môže udiať bez toho, aby tým boli narušené životy rezidentov. O niekoľko rokov tu snáď bude ďalšia pekná časť Bratislavy.

Fotografie z 28.3.2023. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.