Adrian Gubčo 10.02.2023 13:36

Kontroverzný development sa dobuduje. FINEP chce rozostavať Endlicher House

Jedným z najkontroverznejších projektov v Bratislave v posledných rokoch je jednoznačne Première, výšková budova na Šancovej ulici, ktorú dokončil pôvodne český developer FINEP. Odpor vyvoláva najmä výškový kontrast oproti okolitej, výškovo relatívne vyrovnanej zástavbe. K úplnému dokončeniu developmentu ale predsa čosi chýba – zástavba pozemku na nároží Šancovej a Beskydskej.

Zdroj: FINEP, Nino Belovič / YIM.BA

Première začal svoj príbeh písať ešte na začiatku 21. storočia. Pôvodne malo ísť o osempodlažný dom na severnej strane Šancovej. Oproti susednému, pamiatkovo chránenému objektu YMCA to je pomerne dosť, v princípe by to ale až tak neprekážalo. Pôvodný investor však začal špekulovať, čo viedlo k navýšeniu plánovanej výšky budovy až na 34 podlaží. Neskôr ju znížil na 23, napriek tomu išlo o absolútne prehnanú výšku – čo sa odrazilo aj na odpore verejnosti. Situácii nepomohlo škandalózne zmenšenie pamiatkovej zóny, čo umožnilo navýšenie presadiť.

Projekt napokon prebral FINEP, ktorý napriek všeobecnému nesúhlasu vežu zrealizoval. Vzniklo tu 168 bytov a apartmánov, na prízemí zase priestory pre občiansku vybavenosť. Developer argumentuje, že stavbu „zachránil“ a jej realizáciou zlepšil život v celej štvrti. Komplex má podľa neho moderný dizajn, oživil ulicu a pomohol riešiť problémy s parkovaním. Na novej architektúre domu pracoval s pražskou kanceláriou AHK Architekti, ktorá sa snažila vychádzať z charakteru YMCA. Napriek tomu postoje ľudí výraznejšie nezmenil.

Development ostal v každom prípade nedobudovaný. Prázdny ešte ostáva pomerne malý priestor na nároží Šancovej a Beskydskej ulice, ktorý je dnes v podstate prielukou medzi Première a susedným areálom materskej školy. FINEP ho plánuje už dlhšie vyplniť. Vzniknúť tu má menší bytový dom s vybavenosťou v parteri, nazvaný Endlicher House. Napojiť sa má na nižšiu časť Première a nadviaže naň aj architektonickým stvárnením.

Projekt je v príprave už dlhšiu dobu. Predstavený bol v roku 2017, stavebné povolenie dostal v roku 2021. Doteraz však nie je platné, keďže odpor sa zdvihol aj proti tomuto domu. Developer tak stále čaká na zelenú pre výstavbu. „Aktuálne sme s projektom Endlicher House vo fáze získavania stavebného povolenia,“ potvrdzuje Borek Simandl, generálny riaditeľ FINEP SK. „Celý jeho príbeh považujem za nešťastný a dokladajúci dlhé lehoty povoľovacích procesov, dokonca i u objektov, ktoré nevzbudzujú kontroverzie nebo nezaťažujú svoje okolie.“

Developer tým naráža na fakt, že Endlicher House je skutočne pomerne komorný zámer. Dom má mať päť podlaží a obsahovať bude 22 apartmánov. Obchodné priestory budú dva. V troch podzemných podlažiach zas bude umiestnených 38 parkovacích miest. Budova má obsahovať zelené strechy, menšia zelená plocha sa má nachádzať aj priamo na nároží vyššie zmieňovaných ulíc. Pokiaľ by podobnou hmotou a podobou disponoval celý development, bol by naozaj úplne bezproblémový, práve naopak, územie by vynikajúco doplnil.

Teraz však investor musí dúfať, že sa aktuálne plány vydaria. „Vydanie stavebného povolenia predpokladáme na jar tohto roka,“ hovorí Simandl. Či sa vtedy spustí aj predaj, nechce zatiaľ prezradiť. „Vzhľadom k dĺžke povoľovacieho procesu aj naša predajná stratégia prechádza postupne vývojom. Teraz nechcem predbiehať a budeme reagovať na aktuálnu situáciu,“ vysvetľuje B. Simandl.

Developer dodáva, že oproti naposledy prezentovanej podobe sa nič zásadné nezmenilo. Endlicher House by mal vyplniť chýbajúce miesto a dotvoriť uličnú i stavebnú čiaru severnej strany Šancovej ulice. „Pokiaľ sa podarí získať stavebné povolenie podľa predpokladu, bude projekt dokončený v roku 2025,“ uzatvára Borek Simandl, generálny riaditeľ FINEP SK.

Endlicher House doplní kontroverzný development, prostrediu však už v tomto prípade neublíži. Zdroj: FINEP

V aktuálnej situácii je už nezmyslom očakávať zásadné zmeny v podobe či výške Première. Budova sa stala pevnou súčasťou významnej bratislavskej ulice a podieľa sa na jej stavebnom aj architektonickom obraze. Prítomnosť nezastavanej parcely v jej susedstve v spojení s veľkou holou stenou, využívanou pre reklamu, je v tomto prípade skôr na obtiaž. Keďže Endlicher House nemá byť už podobným katastrofálnym vstupom ako Première, je najvhodnejšie ho postaviť a celý development tak dobudovať.

Šancová tým získa o niečo kompaktnejší, mestskejší a napokon aj atraktívnejší ráz. Dnes jedna z najrušnejších ulíc v Bratislave má kvôli dopravnej záťaži ďaleko od príťažlivej mestskej triedy, do budúcna však nie je vylúčené, že sa to zmení. V príprave sú aj ďalšie projekty, ktoré vyplnia prázdne plochy a prinesú priestory na prízemí, otvorené pre nové obchody a služby. Zatiaľ len v rovine teoretických úvah, ale z dlhodobého hľadiska potrebné sú zas zámery dopravných stavieb, ktoré prinesú odľahčenie Šancovej a príležitosť pre jej skvalitnenie.

K súkromným developmentom patrí najmä Polyfunkčný dom Šancová od Proxenty, ktorý vznikne na mieste parkoviska medzi ulicou a kolóniou Zehnhaus na Palárikovej ulici. Osempodlažná budova s dvomi najvyššími ustúpenými podlažiami bude obsahovať bývanie, kancelárie aj obchody, novovzniknuté nádvorie má byť parkovo upravené. Proxenta aktuálne čaká na vydanie územného rozhodnutia. Proces skomplikoval odpor miestnych obyvateľov a aktivistov.

Druhým projektom je vyplnenie prieluky medzi Šancovou a Mýtnou, o čo sa bude usilovať spoločnosť Occam Real Estate. Podľa dostupných informácií na projekt prebieha architektonická súťaž, ktorej výsledky by mali byť predstavené už čoskoro. S vysokou pravdepodobnosťou pôjde o nadštandardný development na vyššej úrovni – Occam Real Estate je zatiaľ menším developerom, ktorý si však chce urobiť dobré meno. V Košiciach a Trenčíne ohlásil kvalitné projekty od popredných architektov, preto nie je dôvod predpokladať, že by sa v centre Bratislavy zachoval inak.

Z kategórie teoretických zámerov je vznik Severnej tangenty, veľkej dopravnej stavby, ktorá má dotvoriť vnútromestský dopravný okruh, prepájajúci Bajkalskú, Jarošovu, Pioniersku a Pražskú, pričom nad Hlavnou stanicou by cesta prechádzala tunelom. Projekt by mal byť v réžii Hlavného mesta, ktoré má však finančné problémy. Nateraz je nereálny, skôr či neskôr ale bude musieť rozpínajúca sa Bratislava túto cestu vybudovať.

Ak sa tak stane, azda to prinesie revitalizáciu Šancovej, ktorá by v prípade rozšírených vydláždených chodníkov, doplnenej cyklotrasy a užších ciest mohla vyzerať skutočne ako bulvár. Predurčuje ju k tomu aj existujúca či plánovaná zástavba. Projekty, medzi nimi aj Endlicher House, tento potenciál do budúcna ďalej zvýšia.

Fotografie z 3.1.2023. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.