Adrian Gubčo 18.07.2022 16:02

Polyfunkčný dom Šancová v ohrození?

Medzi projektami, ktoré majú v dohľadnej dobe nahradiť dlhodobo nevyužívané alebo málo využívané plochy, púta špeciálnu pozornosť zámer Polyfunkčného domu Šancová. Objekt má totiž vzniknúť na jednej z najväčších dosiaľ nezastavaných plôch v Starom Meste, pričom do veľkej miery scelí zástavbu na severnej strane Šancovej. K zisku povolení však vedie ešte komplikovaná cesta.

Zdroj: Expoline

Šancová ulica patrí k najmestskejšie pôsobiacim bratislavským triedam. Ulica spája križovatku pri centrále Slovenskej akadémie vied s Trnavským mýtom a sama je jednou z najrušnejších ulíc. Väčšina zástavby, ktorá ju lemuje, má veľkomestský charakter a v zásade stabilizovanú výšku na úrovni šiestich nadzemných podlaží. Výnimky sa nachádzajú najmä v západnej časti Šancovej – na južnej strane, kde sa zachovala pôvodná zástavba z prelomu 19. a 20. storočia, a na severnej neďaleko zastávky Karpatská.

Kedysi sa pritom nachádzala podobná, prevažne nízka zástavba aj tu. V druhej polovici minulého storočia však musela zaniknúť v dôsledku rozširovania cesty. Priestor medzi rozšírenou vozovkou a kolóniou Zehnhaus na Palárikovej ostal do veľkej miery prázdny. Časť plochy sa využíva ako parkovisko, východne od neho bol umiestnený aktuálne opustený a mimoriadne schátraný objekt potravín a zvyšok zarástol zeleňou. Tento stav trvá už desaťročia bez výraznej zmeny. Stav priestoru ubližuje celkovému vyzneniu Šancovej, ktorá je už beztak narušená hustou dopravou a nešťastnou vežou Première.

V roku 2018 však bol predstavený koncept Polyfunkčného domu Šancová, ktorý by nahradil parkovisko a priniesol celkovú revitalizáciu plochy. Súčasťou projektu majú byť byty, kancelárie i retail, jeho realizáciou vznikne chránený vnútroblok a Zehnhaus sa čiastočne odhluční od zaťaženej komunikácie. Zámer predložila spoločnosť Arca Capital, medzičasom ho však po problémoch odpredala skupine Proxenta.

Finančná skupina, čoraz aktívnejšia aj v developmente, ho získala s platným záväzným stanoviskom aj hodnotením EIA. Aktuálne sa usiluje aj o zisk ďalších povolení. „Projekt je v procese prípravy projektovej dokumentácie pre územné konanie,“ hovorí Martin Škodáček, riaditeľ developmentu skupiny Proxenta. Zo zverejnených vizualizácií sa nezdá, že by developer robil zásadné zmeny – aj naďalej tak má ísť o osempodlažnú budovu s dvoma ustúpenými najvyšším podlažiami. Na prízemí sa bude nachádzať retail, na druhom podlaží kancelárie a na zvyšných podlažiach budú rezidencie. Pod domom majú byť aj dve podzemné podlažia s parkovaním.

Mohlo by sa tak zdať, že projekt – do istej miery scelenie prieluky – hladko prejde územným konaním a onedlho aj stavebným. Nebude to však pravdepodobne tak. Zámer sa totiž stáva predmetom politického boja na úrovni mestskej časti.

Kameňom úrazu je na pozemku prítomná zeleň. S ohľadom na požiadavky, vyplývajúce z parkovacích noriem, musí investor vybudovať 218 parkovacích miest. Prevažná časť z nich bude umiestnená v podzemí. Keďže však podzemné garáže tvoria mimoriadne drahú súčasť akejkoľvek stavby, developer navrhol vybudovať garáž nielen pod domom, ale aj pod zvyškom svojho pozemku. Podzemné priestory tak nemusia byť zbytočne hlboké. Na povrchu navrhol umiestnenie verejne prístupných priestorov a novej zelene, vrátane výsadby stromov.

Odporcovia z radu miestnych obyvateľov alebo poslancov to však nepovažujú za dostatočnú náhradu. Ako upozorňujú, v rámci aktuálne vydaného výrubového povolenia môže investor odstrániť 37 väčších stromov, 19 menších a 12 kusov krovinatých porastov. Voči povoleniu sa aktivisti odvolali. Nie je to pritom prvýkrát, keďže mestská časť Bratislava – Staré Mesto už raz povolenie na výrub udelila, no po odvolaní aktivistov Okresný úrad vec vrátil na nové prejednanie. Investor urobil niekoľko zmien, ani tie však nie sú považované za adekvátne.

Najhlasnejšími bojovníkmi proti výrubu sú prirodzene politickí kandidáti, ktorí situáciu využívajú v rámci predvolebného boja. Zeleň, ktorá má zaniknúť, označujú za parčík, hoci ide v skutočnosti o nevyužívané a neudržiavané plochy, ktoré dnes tvoria akúsi zelenú bariéru medzi parkoviskom a dvormi domov na Jelenej. Argumentuje sa vplyvom zelene na mikroklímu a životné prostredie v meste, reálne sa ale výrub citeľne dotkne len niekoľkých ľudí. Najvýznamnejšie skupiny stromov – východne od objektu bývalých potravín alebo v priamom susedstve Zehnhausu – ostávajú podľa dokumentácie zachované.

Samozrejme, výrubu vzrastlých stromov je škoda, podobným prístupom by však nebolo možné v meste realizovať prakticky žiadnu výstavbu. Špeciálne to platí v prípade pozemkov, ktoré boli dlhšiu dobu prakticky nedotknuté a za tú dobu sa tam stihla rozrásť zeleň, či už pôvodne vysadená, alebo náletová. Náznaky aktivistov a politikov, podľa ktorých je „jednoduchým“ riešením prehĺbenie garáží, patria do kategórie naivných. Navrhovanie návratného developmentu je zložitá činnosť, pri ktorej bohužiaľ v mnohých prípadoch nie je možné niečo tak zásadné upravovať. Zvlášť keby to malo meniť povolenia a vyvolalo by to potrebu ďalších mnohoročných konaní.

Vnútroblok prejde premenou, ktorá prinesie čiastočný zánik zelene, na druhej strane ale výrazné zvýšenie jeho pobytovej kvality. Zdroj: Expoline

Proxenta sa k dianiu na komunálnej úrovni nevyjadruje, pripúšťa však, že vplyv na spustenie výstavby to mať môže. „Vzhľadom na zložitosť celého procesu územného a stavebného konania odhadujeme začiatok výstavby v roku 2023,“ konštatuje Škodáček. To by sa malo odraziť aj na spustení predaja bytov, s ktorým sa uvažuje až po obdržaní všetkých potrebných povolení.

V Polyfunkčnom dome Šancová je aj naďalej plánovaných 64 bytov. „Projekt bude realizovaný vo vyššom štandarde, nakoľko sa jedná o lokalitu v centre Bratislavy,“ pripomína developer. Z celej situácie však vyplýva, že kým sa dostanú na trh, prejde ešte pomerne dlhá doba. Okrem týchto bytov sa uvažuje aj s 1.801 metrami štvorcovými pre obchodné priestory a s podobnou plochou, len o čosi vyššou, pre kancelárie.

Doteraz prezentované vizualizácie naznačovali vznik mestsky pôsobiaceho domu, ktorý svojou architektúrou od kancelárie Expoline nadväzuje na charakter lokality, vrátane susedného Zehnhausu. Zdieľať s ním bude fasádu z tehličiek. Zámer nie je bez chýb – nanešťastie je odstúpený od stavebnej čiary kvôli umiestneniu vjazdu do garáže. Dané riešenie však vyplýva z požiadaviek mesta, ktoré sa v opačnom prípade obáva zhoršenia priepustnosti Šancovej. Inak ale ide o celkom dobrý projekt, ktorý bude pre lokalitu prínosom.

Platí to aj napriek hroziacemu výrubu. Budova vytvorí tienistý vnútroblok s príjemnejšou mikroklímou, vďaka ktorej sa azda vynahradia aj stratené stromy. V tejto chvíli, aj po zapracovaných zmenách, tak už začína byť otázne, či ešte ide viac o životné prostredie ako o politiku. V každom prípade ale problémy projektu na Šancovej zapadajú do mnohokrát opakovaného scenáru, kedy sa development stáva vďačným nástrojom kandidátov na vytĺkanie politického kapitálu. A to bez ohľadu na to, či majú pravdu, alebo len demagogicky zavádzajú.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.