Adrian Gubčo 12.06.2023 15:32

Mesto budúcnosti na Nivách sa blíži. Príprava urbanistickej štúdie napreduje

Na začiatku tohto roka bolo oznámené, že Bratislava chce vytvoriť ucelenejšiu víziu pre rozvoj zóny Mlynské nivy – teda rozsiahleho územia medzi Košickou a Hraničnou ulicou, resp. medzi Prievozskou a Prístavnou. Cieľom je vytvoriť vzorovú štvrť, založenú na princípoch 15-minútového mesta. Plány Magistrátu sa krok po kroku stávajú realitou.

Mlynské nivy, západná časť. Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

Nové rozšírenie centra mesta

Mlynské Nivy tvorili v minulosti priemyselné zázemie Bratislavy. Rozvíjať sa začali už v 19. storočí, najmä po vybudovaní železničnej trate, smerujúcej k Starému mostu. V priebehu 20. storočia sa zóna rozširovala, po zániku socialistického režimu však došlo k výraznému útlmu výroby. Viaceré areály boli opustené a začali chátrať.

Od začiatku 21. storočia však začali v čoraz výraznejšej miere danosti lokality využívať developeri. Mlynské Nivy sa nachádzajú v relatívnej dostupnosti centra Bratislavy, nachádza sa tu vcelku vybudovaná infraštruktúra a pozemky sú dosť rozsiahle na to, aby sa tu dali budovať aj veľké zámery. Tempo prestavby postupne rastie a po kancelárskych komplexoch sa tu objavujú aj rezidenčné.

Práve bývanie by sa tu malo v budúcnosti vyskytovať vo zvýšenej miere. Po kvalitnom bývaní v kompaktnej mestotvornej zástavbe a dobrým dopravným spojením s vymoženosťami mesta je obrovský dopyt. Naráža však na obmedzenia, dané nedostatkom vhodných pozemkov – územnoplánovacia regulácia predpisuje na mnohých plochách občiansku vybavenosť. Investori sa preto usilujú o zmenu Územného plánu v prospech výstavby bytov.

Neváhajú pritom ani odovzdať časť jednotiek Magistrátu v prospech zriadenia nájomných bytov. Hlavné mesto totiž vyhlásilo výzvu, v rámci ktorej môžu investori požiadať o zmenu plánu v rámci pripravovaného balíku aktualizácií. Výmenou za to však odovzdajú mestu „nadhodnotu“, keďže vďaka úprave regulácie zarobia. V oblasti Mlynských Nív je takýchto až 16.

To je dosť veľké číslo, ktoré podnietilo mesto k ucelenejšiemu uchopeniu rozvoja územia. Rozhodlo sa preto pristúpiť k vypracovaniu Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy (MUŠ Mlynské nivy), ktorá jasne nastaví pravidlá výstavby v lokalite. Cieľom je vybudovanie kvalitného rozšírenia nového centra mesta, ktoré sa formuje v tzv. Zóne Chalupkova a v okolí (teda v downtowne).

Z novej štvrte sa má stať príklad kompaktného, polyfunkčného, 15-minútového mesta s bohatou vybavenosťou, odkazmi na industriálnu minulosť aj podporou verejnej dopravy. Týmto záujmom sa majú prispôsobiť pripravované developmenty, ako aj vývoj dopravnej infraštruktúry a verejných priestorov. Bratislava chce na Mlynských nivách ukázať, ako má vyzerať štvrť budúcnosti.

Dnes zanedbané územie sa má premeniť na atraktívnu štvrť. Autor: Dominik Jursa / YIM.BA

Kedy bude vízia odhalená?

Hlavné mesto zverejnilo návrh zadania pre MUŠ Mlynské nivy na začiatku tohto roka, pričom informovalo, že spracovateľom bude Metropolitný inštitút Bratislavy (MIB). Spolupracovať má s kľúčovými aktérmi v území, vrátane súkromných investorov. Tí napokon zabezpečujú aj financovanie vypracovania tejto štúdie. To zvyšuje tlak na rýchle tempo príprav.

Od začiatku roka nastal významný postup. „V mesiacoch január - február 2023 bol prerokovaný Návrh zadania Mestskej urbanistickej štúdie (MUŠ). V mesiacoch marec - apríl bolo spracované vyhodnotenie pripomienok, ktoré boli zapracované do čistopisu zadania MUŠ, ktoré bolo v apríli podpísané primátorom mesta. Dňa 20.4.2023 sme boli Magistrátom - Sekciou územného rozvoja - OOÚPD poverení spracovaním MUŠ,“ popisuje doterajšie kroky Annamária Krchňavá, PR špecialistka Metropolitného inštitútu Bratislavy.

V apríli mal MIB už k dispozícii prvý koncept MUŠ. Prebehlo tak prvé kolo stretnutí so stakeholdermi (aktérmi). V máji prebehol zas prvý kvalitársky výbor s obstarávateľom MUŠ (OOÚPD), kde bol predstavený súčasný stav rozpracovanosti štúdie. Práce dnes podľa MIBu pokračujú v intenzívnom tempe.

Dôkaz, že sa už vcelku detailne formuje predstava o budúcnosti lokality, ukázal MIB nedávno počas návštevy známej dopravnej plánovačky Janette Sadik-Khan v Bratislave. Hosťka mala možnosť si prehliadnuť rozsiahly hmotový fyzický model, kde bola zaznačená existujúca aj uvažovaná výstavba. Tá jasne prezentovala vznik husto zastavanej štvrte s blokovou štruktúrou a celkovo relatívne nízkou mierkou – možno do výšky siedmich či ôsmich podlaží. Vyššie boli len zámery, ktoré sú už dnes schválené. Jadrom územia bude bulvár Mlynské nivy s električkou. 

Nejde ešte o finálnu podobu budúcich Mlynských nív. „Prezentovaný model predstavoval koncept riešenia územia, ktorý je potrebné zreálniť na podklade diskusií so stakeholdermi ako aj na podklade limitov riešeného územia, preto sa nejedná o definitívnu podobu urbanistickej štruktúry riešeného územia,“ upozorňuje Krchňavá. Ide o akýsi prvý nástrel, ktorý môže vo finálne vyzerať výrazne odlišne. Dobre však ukazuje, akým spôsobom uvažuje zhotoviteľ štúdie.

Nanešťastie, MIB sa nateraz nechystá model zverejniť. „Priestorový model predstavoval len základnú skicu koncepcie riešenia územia. Preto nepovažujeme za vhodné zverejňovať túto fázu rozpracovanosti štúdie, keďže by mohla pôsobiť zavádzajúco,“ vysvetľuje PR špecialistka. Dnes sa bližšie rozpracúvajú jednotlivé časti modelu. „Zverejnená bude až výsledná podoba, ktorá vznikne na základe dohody v území,“ dopĺňa Krchňavá.

Príprava bude napriek intenzívnej práci ešte nejakú dobu trvať. „Dopracovanie štúdie sa predpokladá v najbližších mesiacoch. Skutočný dátum dopracovania však závisí aj od priebehu diskusií so stakeholdermi,“ konštatuje MIB. „Predbežne sa uvažuje s prerokovaním MUŠ v priebehu augusta – septembra. Následne bude prebiehať vyhodnotenie pripomienok a ich zapracovanie do čistopisu MUŠ.“

Zastupiteľstvo tak bude o MUŠ rokovať niekedy na prelome rokov 2023 a 2024. Následné spracovanie zmien a doplnkov Územného plánu bude trvať minimálne šesť mesiacov, odkedy zastupitelia vezmú štúdiu na vedomie. Reálnejšie to ale bude dlhšie. Zmena plánu môže prísť aj v roku 2025.

Riešené územie v rámci urbanistickej šútdie. Zdroj: Metropolitný inštitút Bratislavy

Vznikne naozaj dobrá štvrť?

Mlynské nivy sú z pohľadu Bratislavy strategicky mimoriadne dôležitým územím. Ich kontakt s novým centrom mesta, prístavom (ktorý je z dlhodobého hľadiska tiež mimoriadne zaujímavým priestorom pre rozvoj) a rezidenčnými štvrťami v Ružinove vytvára potenciál pre vznik územia, ktoré scelí viaceré časti mesta a dá mu ďaleko kompaktnejší a atraktívnejší charakter. Otázkou ostáva, či to je reálne a či navrhovaná regulácia nevyvolá skôr konflikty.

Kým MIB navrhuje nižšie blokové mesto, viacerí developeri by tu nepochybne videli radšej výškové budovy a dominanty. Prirodzene, je nezmyslom umiestňovať ich kdekoľvek, predsa ale existujú plochy, kde sú vhodné – popri ulici Mlynské nivy či na veľkých križovatkách, najmä popri Bajkalskej či diaľničnej križovatke Prievoz (MIB chce dominantu na styku Mlynských nív a Bajkalskej). Takisto je na debatu, kde a aké prvky občianskej vybavenosti by sa tu mali nachádzať a kto ich bude budovať.

Aktualizované zadanie urbanistickej štúdie obsahuje požiadavku po preverení umiestnenia materských i základných škôl, ako aj ďalších možností vzdelávania. Navrhnúť by sa mali aj možnosti umiestnenia zdravotníckych zariadení, zariadení sociálnej starostlivosti, kultúry či cirkvi. Vyslovene sa uvádza, že by sa v lokalite malo nachádzať ekumenické cirkevné centrum. V prípade dopravného vybavenia sa uvádza, že z pohľadu parkovania treba rešpektovať súčasné normy. Dopravnú obsluhu môže okrem električky zabezpečiť aj vlak, smerujúci do Eurovey. 

Naostatok, meniť sa bude aj podoba verejných priestranstiev. „Významný verejný priestor predstavuje samotný bulvár Mlynské nivy a na neho nadväzujúce priestory námestí,“ popisuje Annamária Krchňavá z MIBu. „Zaujímavými verejnými priestormi budú aj dva zonálne parky, ktoré prinesú do územia kvalitu a atraktivitu, ktorá dnes v území chýba.“ Jeden z týchto parkov vznikne pravdepodobne v okolí Tučkovej ulice.

Spracovateľ štúdie je tak v lokalite konfrontovaný s mnohými limitmi, požiadavkami a záujmami. Vypracovať na základe toho ucelenú, kvalitnú a kompromisnú štúdiu nebude jednoduché. Náročnosť ešte zvyšujú očakávania, ktoré sú v tomto prípade mimoriadne vysoké. Nejde o novú výstavbu na zelenej lúke, ale o transformáciu obrovskej brownfieldovej zóny, ktorej premena môže výrazne posunúť celú Bratislavu.

Dnes tak ide asi o najvýznamnejšiu štúdiu, ktorú Hlavné mesto spracúva. Slovenská metropola môže ukázať, že sa hodlá premeniť na atraktívne mesto, ktoré využíva progresívne urbanistické a architektonické prístupy, aby zvýšilo kvalitu života. Kľúčom k úspechu bude ale jeho schopnosť počúvať. Premena Mlynských nív je nielen žiadúca, ale aj vyslovene potrebná – ide napokon o veľké územie, kde môžu vzniknúť tisíce bytov, ktoré budú prevenciou voči suburbanizácii.

Zmena Územného plánu tak nesmie uviaznuť na sporoch, petíciách či nebodaj odmietnutí zo strany zastupiteľstva. Nové rozšírenie centra na Mlynských nivách sa musí stať realitou čo najskôr.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.