Adrian Gubčo 14.06.2021 14:00

Výstavba Zwirnu postupuje, podobu získava aj námestie pred Pradiarňou

Prvá etapa projektu Zwirn od developera YIT Slovakia napreduje v realizácii podzemných podlaží. Postupne sa tak realitou stáva prvá časť projektu, ktorý v blízkej budúcnosti prinesie prepojenie staršej časti štvrte Nivy a nového centra mesta – downtownu. Súčasťou projektu bude aj námestie, ktoré sa už začína formovať v susedstve industriálnej pamiatky Pradiareň 1900.

Developer spustil výstavbu v druhej polovici minulého roka a postupne zvyšuje jej tempo. Ako aktuálne oznámil, s dokončovaním zemných prác pokračuje v betonážnych prácach a realizácii zvislých a vodorovných konštrukcií. To v preklade znamená, že pracuje na realizácii podzemných podlaží. Aktuálne by malo ísť o druhé podzemné podlažie. Tretie už je zastropené a v týchto dňoch sa bude už len dobetónovať a hladiť stropná doska.

Už dávnejšie však bola dokončená prístupová rampa do budúcej podzemnej garáže. Vybudovaný bol aj podzemný kruhový objazd – len druhý v Bratislave - z ktorého bude prístup do ďalších podzemných častí v rámci celého developmentu. Dobrou správou je, že viacmenej dobudovaná je garáž, slúžiaca pre kancelársky komplex Pradiareň 1900. Stavebník tak mohol pristúpiť k sadovým úpravám, teda k realizácii dlažby, vytvoreniu zelených záhonov a výsadbe stromov. Vďaka tomu v posledných dňoch pribudlo v okolí Pradiarne až 33 nových platanov.

Ide o mierny ústup od pôvodného konceptu námestia, kedy sa počítalo s väčšou otvorenou plochou. Námestie pri Pradiarni by bolo jedno z najveľkorysejších v Bratislave. Developer však pristúpil k redukcii spevnených plôch v prospech zelene, v dôsledku čoho očakáva väčšie zobytnenie územia. Výsadba väčších stromov už v tejto chvíli znamená, že v čase, kedy bude celý Zwirn dokončený (teda približne v roku 2025), už budú košatejšie a lepšie plniť svoje estetické aj mikroklimatické funkcie. Námestie bude príjemným pobytovým priestorom, nadväzujúcim na blízke Dulovo námestie.

YIT zatiaľ nešpecifikovalo, ako by mohlo vyzerať sochárske dielo, ktoré bude súčasťou verejného priestoru. Využitý má byť nadzemný objekt so vzduchotechnikou pre podzemnú garáž, na ktorého vrchole by sa dielo nachádzalo. Developer zorganizoval vyzvanú súťaž, tá však výsledky nepriniesla. Ďalší postup zatiaľ známy nie je. Ak by ale vzniklo skutočne výnimočné umelecké dielo, z Zwirnu by sa mohla stať nielen oblasť príťažlivá pre obyvateľov projektu a okolia, ale možno aj návštevníkov mesta. Popri obnovenej industriálnej pamiatke, Pradiarni 1900, a peknom verejnom priestranstve, by to bola ďalšia atrakcia.

Samotná Pradiareň, resp. jej rekonštrukcia, bola dokončená už na jeseň minulého roka. V tejto chvíli sa sem sťahujú prví nájomníci a postupne sa otvárajú prvé prevádzky. Je mimoriadnym pozitívom, že viaceré firmy poňali možnosť sídliť vo výnimočnej budove ako výzvu pre kvalitnú dizajnovú úroveň svojich prevádzok či kancelárií. Doplniť by ich mali aj gastronomické zariadenia na obdobnej úrovni, hoci v tejto chvíli ešte nie je známe, kedy.

Hoci je výstavba Zwirnu ešte len v úvodných fázach, pri troche predstavivosti už začína byť zreteľná vízia novej mestskej zástavby, ktorá bude veľmi dobre nadväzovať na urbanistickú štruktúru Nív a zjemní prechod k novým projektom v downtowne. Zrážka mierok medzi staršími štvrťami a novými výškovými budovami bude menej radikálna. Mesto a miesto bude zároveň pôsobiť oveľa súčasnejším, kompaktnejším a príťažlivejším dojmom.

Na týchto vlastnostiach stavia aj developer, ktorý postupne vypredáva byty v prvej etape projektu. Predaj sa oficiálne spustil na začiatku tohto roka, predpredaj však začal už dávnejšie. Celkovo by tu malo vzniknúť 267 jednotiek (202 bytov a 65 apartmánov) a 490 parkovacích miest. Z tohto počtu tvoria približne polovicu bytov dvojizbové a tretinu trojizbové. V čase spustenia predaja bolo dostupných 137 bytov. Dnes podľa všetkého nie je voľné nič, a to aj napriek sumám, pri ktorých cena za meter štvorcový presahuje aj päťtisíc eur.

YIT si mohlo dovoliť takéto nacenenie, jednak kvôli obrovskému záujmu, ale aj kvôli vyššiemu štandardu vybavenia a vysokému kreditu lokality. Developer upozorňuje na dobrú architektúru, zeleň vo vnútrobloku, dostatok vybavenosti a služieb či dostupnosť cyklodopravy. Projekt mal byť pôvodne určený pre strednú triedu, stavebná náročnosť aj obrovský záujem však vystrelili ceny nahor. Nezdá sa, že by to potenciálnym klientom až tak prekážalo.

Čo je to pravda, sa môže ukázať už v dohľadnej dobe. Tretia etapa developmentu (druhá sa bude realizovať neskôr kvôli komplikáciám pri výklade Územného plánu) by mala obsahovať 156 bytov a 39 apartmánov v dvoch bytových domoch. Vzniknúť má aj výšková dominanta Zwirnu, kancelárska budova Zwirn Offices s 13 nadzemnými podlažiami. Celá tretia etapa má k dispozícii územné rozhodnutie, čaká sa tak už „len“ na stavebné povolenie. Výstavba ďalšej časti projektu by sa mohla spustiť už tento, resp. budúci rok.

Napokon, realizáciu poslednej etapy možno predpokladať približne medzi rokmi 2023 až 2025. Pôjde o najmohutnejšiu časť, čo sa týka počtu bytov – bude tu približne 311 bytov a 103 apartmánov. V parteri bude umiestnených až 23 prevádzok. Druhá etapa bude mať tvar pravidelného štvorcového bloku s vnútroblokom, aké boli typické pre výstavbu miest pred Druhou svetovou vojnou, resp. výrazným nástupom modernizmu v urbanizme. Táto etapa dotvorí námestie aj domoradie pozdĺž Košickej ulice.

Na trh tak pribudnú ešte stovky bytov. Tieto by mali odrážať požiadavky, vyplývajúce z demografie aj pandémie – vzniknúť tak má viac trojizbových bytov alebo byty s pracovnými kútmi. Nedá sa však predpokladať, že by išlo o „dostupné“ bývanie. S každou ďalšou etapou sa silné stránky projektu a lokality ešte viac posilnia, nehovoriac o vývoji cien na trhu. Očakávať tak možno skôr vyššie ceny, aj keď väčší počet bytov a konkurencia iných developmentov (pravdepodobne najmä River Park II) možno bude znamenať, že sa nevypredajú tak skoro.

Čo sa týka kancelárskej budovy, jej úspech bude otázny. Developer bude musieť získať veľkého nájomcu, ktorý obsadí podstatnú časť objektu. Metrážou presahujúcou 10-tisíc metrov štvorcových každopádne nebude najväčšia. Z dostupných vizualizácií zároveň vyplýva, že by v Zwirne mohla vzniknúť jedna z najkrajších nových „výškových“ budov v Bratislave. Svojim hlasovaním to potvrdili aj čitatelia YIM.BA.

Námestie v Zwirne. Zdroj: Lokal Architekti

Prednedávnom boli odhalené nové vizualizácie projektu, ktoré ďalej približujú podobu projektu. Pochádzajú zo stránky architektonickej kancelárie Lokal, ktorá dodáva realizačnú projektovú dokumentáciu. Nové obrázky už zobrazujú námestie s bujnou zeleňou aj vnútrobloky, ktoré majú byť silnou stránkou rezidenčnej časti Zwirnu. Nádvoria budú do veľkej miery verejne prístupné, pôjde však predsa len o intímnejší priestor oproti rušnej ulici či námestiu.

Celkový koncept Zwirnu je výsledkom medzinárodnej architektonickej súťaže, ktorú zorganizovalo YIT Slovakia ešte v roku 2015. Víťazom sa stala kancelária Compass, ktorá porotu oslovila práve nadviazaním na charakter územia. Jeden z partnerov kancelárie, Juraj Benetin, sa vtedy vyjadril, že by z oblasti mohli byť „bratislavské Vinohrady“, odkazujúc na príťažlivú pražskú štvrť. Bloková štruktúra je overenou voľbou a v rámci prípravy projektu mal Zwirn oceniť dokonca aj Jan Gehl, uznávaná autorita v oblasti tvorby miest pre ľudí.

Compass aj naďalej na návrhu developmentu pracuje, pričom zúročuje svoje rozsiahle skúsenosti z iných veľkých bratislavských aj nebratislavských zadaní. V prípade Pradiarne 1900 siahol developer po inej overenej voľbe, kancelárii Bouda Masár Architekti, ktorá sa špecializuje na rekonštrukciu pamiatok. Výsledok možno rozhodne označiť za vynikajúci.

Všetko tak nasvedčuje tomu, že Bratislava získa kvalitný projekt, ktorý prepája industriálnu históriu územia so súčasnosťou, dobre dotvorí lokalitu, pozdvihne územie, prepojí rozdelené priestranstvá, prinesie nové služby a zeleň a naostatok bude aj na dobrej architektonickej úrovni. Ide o dobrú inšpiráciu, ako komplexne pretvárať rozsiahle priestory brownfieldov. Bratislava v nich disponuje obrovským potenciálom. Zwirn ukazuje, že zmeniť priemyselnú zónu na atraktívnu mestskú štvrť je možné a dosiahnuteľné aj v našich pomeroch.

Fotografie z 12.6.2021. Pozrite si výstavbu Zwirnu vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.