Adrian Gubčo 13.01.2020 10:40

Ovocné Sady majú stavebné povolenie

Jeden z najväčších bratislavských projektov pôjde čoskoro do výstavby. Ovocné Sady, rozsiahly rezidenčný súbor v blízkosti letiska, totiž obdržali stavebné povolenie. Developer J&T Real Estate ešte musí počkať na nadobudnutie právoplatnosti povolenia, aby mohol rozbehnúť realizáciu prvých domov.

Zdroj: J&T Real Estate

Ovocné Sady vzniknú na pozemkoch, ktoré kedysi patrili mestskej záhradníckej organizácii ZARES. Tá tu mala zriadené sady so stromami, čo predznamenalo aj názov neskoršieho developmentu. Pozemky patrili Hlavnému mestu až do minulej dekády, kedy ich vymenilo s developerom J&T Real Estate za pozemky na Kráľovej hore, obľúbenej rekreačnej lokalite nad Karlovou Vsou, kde developer hrozil zástavbou. Daný postup developera aj mesta ostáva vysoko kontroverzným.

Každopádne, veľké pozemky na okraji Bratislavy, vložené medzi areál letiska a diaľnicu D1 predznamenali, že zástavba v tomto mieste nebude patriť k najlukratívnejším. JTRE sa tu rozhodlo vybudovať masívnu rezidenčnú zónu s bytmi priemerného štandardu a relatívne nižšími cenami (treba podotknúť, že relatívne), aby poskytlo dostupnejšiu alternatívu pre záujemcov o bývanie priamo v Hlavnom meste

Ovocné Sady sa vyznačujú riadkovou zástavbou doskových bytových domov so sedmimi až ôsmimi nadzemnými podlažiami. Exteriérové plochy budú využívané pre parkovanie na teréne a čiastočne ako parkovo upravené verejné priestranstvo, hlavne v centrálnej časti developmentu. Občianska vybavenosť má nateraz len obmedzený rozsah a týka sa predovšetkým prvého nadzemného podlažia orientovaného do hlavnej prístupovej komunikácie a do centrálnej plochy.

S ohľadom na rozsah projektu ho developer rozdelil na dve fázy. V prvej má vzniknúť šestica domov s 550 bytmi, v druhej ju doplní ďalších päť budov, po ktorých dokončení narastie počet jednotiek na 1024. Desať objektov má charakter bytových domov, jeden dom je apartmánový pre krátkodobé pobyty – aspoň v zmysle oficiálnej dokumentácie.

Developer projekt prezentuje ako dostupné a kvalitné bývanie pre mladé rodiny. V praxi to znamená, že priemerná cena za meter štvorcový trojizbového bytu sa pohybovala na úrovni 2,3-tisíc eur, čo je síce výrazne nižšie, ako pri iných bratislavských novostavbách, oproti priemerným cenám za Bratislavský kraj ako celok je to stále vyššia suma. Napriek tomu sa predaju vcelku darí, podľa oficiálnej stránky je voľných ešte 226 bytov.

Budúci rezidenti dostanú k svojmu bývaniu dostupnosť novej verejnej škôlky, ktorá má vzniknúť priamo v komplexe a orientovaná bude do centrálnej plochy, a multifunkčné ihrisko. Parkovanie je riešené v menšej miere v podzemnej garáži, kde bude 279 miest a na plochej streche garáže 194 miest, k tomu pribudne ešte 784 miest na povrchu. Výhľadovo sa v lokalite ráta aj s dobudovaním retailu o výmere 9-tisíc metrov štvorcových.

Architektom projektu je kancelária GFI, ktorá s JTRE spolupracuje na väčšom počte developmentov (vrátane vlajkovej lode spoločnosti, Eurovea 2). Domy budú veľmi jednoduché, jedinými výraznejšími prvkami sú len delené fasády a vystupujúce balkóny. Developer projekt označuje za „ekologický a energetický nenáročný“.

Ak nedôjde k prieťahom v stavebnom konaní a neprídu odvolania, výstavba projektu by sa mohla rozbehnúť už v najbližších mesiacoch. Dokončenie prvej etapy sa tak dá očakávať v roku 2022, celého projektu možno v roku 2023. Povolenie platí pre všetky navrhované bytové domy a apartmánový dom v komplexe.

Prvá etapa projektu. Zdroj: J&T Real Estate

Ovocné Sady prišli na trh v čase, kedy ceny bývania trhajú všetky rekordy. Bývanie v Hlavnom meste nebolo nikdy také drahé a nikdy tak málo dostupné. Analytici Národnej banky Slovenska zo situácie vinia nedostatok nových bytov a rýchlejší rast ich cien oproti rastu reálnych miezd. O nové a zvlášť cenovo dostupnejšie byty je tak veľký záujem, čo umožnilo aj v tomto prípade developerovi zvýšiť ceny.

Dá sa predpokladať, že tento trend bude pokračovať, napriek analýze realitnej kancelárie Lexxus, citovanej na portáli TrendReality, ktorá konštatuje, že počet voľných bytov sa v poslednom kvartáli roku 2019 mierne zvýšil. To je dané dodaním viacerých veľkých projektov – medzi nimi aj Ovocných Sadov – na trh. Vo výpise nových developmentov sa však nachádzala napríklad aj Eurovea alebo Metropolitan Star, ktoré jasne cielia na najbonitnejšiu klientelu, na celkovú dostupnosť bývania tak tieto projekty nemajú vplyv.

Inak to je v prípade zámerov ako Ovocné Sady, Nový Ružinov alebo Opál Jarovce, treba však pripomenúť, že situácií, kedy pôjde viacero veľkých projektov do predaja v rovnakom čase, už nemusí byť v blízkej dobe tak veľa. Výhľadovo možno ešte očakávať predstavenie ponuky v Boroch, druhej etape Ovocných Sadov, Slnečniciach alebo teoreticky v Neste, z celkového pohľadu však bude počet takýchto ponúk klesať. Dôvodom je čoraz menší počet disponibilných plôch pre výstavbu veľkých rezidenčných projektov v Územnom pláne a absencia už vypovoľovaných zámerov.

Bratislava plánuje aj s developermi situáciu riešiť dvojakým spôsobom. Jedným z nich je výstavba nájomných bytov, pričom vedenie Hlavného mesta predpokladá, že do konca roka 2022 rozostavia alebo pripraví na výstavbu 722 nových nájomných bytov. Druhou stratégiou sú zmeny Územného plánu, pričom ako protihodnotu za možnosť stavať developeri odvedú časť bytov mestu, ktoré tu vytvorí ďalšie nájomné byty. Návrh zadania urbanistickej štúdie, ktorá preveruje možnosti umiestnenia takýchto projektov, už bol zverejnený a je dostupný na pripomienkovanie (podrobný popis jednotlivých lokalít nájdete v tomto príspevku).

Už prvé reakcie však naznačili, že to nebude vôbec jednoduché. Voči mnohých lokalitám, vrátane tých napohľad bezproblémových, sa strhol odpor verejnosti aj komunálnych politikov, pričom mnohí by boli očividne najradšej, keby sa nestavalo nič, operujúc s viac či menej racionálnymi argumentami (napríklad o prítomnosti asociálov, čo je nezmysel – ak policajtov či učiteľov nepovažujeme za asociálov). Hlavné mesto ešte čaká náročné a z politického hľadiska veľmi nepopulárne vyjednávanie, ak chce splniť svoj sľub.

Kritická situácia, do ktorej sa Bratislava dostala, si každopádne bude vyžadovať rázne a jednoznačné rozhodnutia. Ak k takým nedôjde, bude slovenská metropola odsúdená na nešťastný scenár, v ktorom budú trpieť všetci: na premenu na enormne drahé mesto, obklopené kobercovou zástavbou predmestí s akútnym nedostatkom kvalitnej infraštruktúry, čo povedie k radikálnej degradácii životného prostredia a kvality života v celom metropolitnom regióne.

Aj to môže byť dôsledok prílišného ochranárstva a neschopnosti hľadieť ďalej ako za "vlastný prah". 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.