Adrian Gubčo 08.01.2020 11:50

Kde v Bratislave vznikne nájomné bývanie?

Hlavné mesto už určitú dobu opakuje, že po rokoch minimálnej až žiadnej aktivity na rozvoji nájomného bývania plánuje rozostavanie a získanie stoviek nových bytov, ktoré majú odľahčiť zhoršujúcu sa situáciu v otázke dostupnosti bývania. V príprave je väčší počet projektov. Kde by v Bratislave mohli vzniknúť nové nájomné byty?

Nové nájomné domy mesta v Petržalke. Zdroj: Pantograph

Prvé informácie o umiestnení budúcich nájomných bytov sú súčasťou materiálu „Štúdia umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy – návrh zadania“. Keďže ide len o návrh zadania, neobsahuje takú mieru detailu, vo výsledku však má štúdia jednotlivé lokality bližšie zanalyzovať a načrtnúť možnosti a potenciál pre ich využitie. Štúdia je zároveň podkladom pre zmeny Územného plánu Hl. mesta SR Bratislavy.

Štúdia bude vychádzať z existujúcich štatistických a územnoplánovacích podkladov a navrhne základné princípy využitia vytipovaných lokalít, vrátane priestorovej regulácie, dopravného napojenia či rozsahu verejných priestranstiev. Predpokladá sa vypracovanie hmotových štúdií, výstupy z materiálu majú byť prezentované a prezentovateľné v rámci webstránky mesta.

Hoci samoté zadanie sa k tomu nijako nevyjadruje, Hlavné mesto slovne aj konkrétne (vyčlenením prostriedkov v rozpočte) potvrdzuje, že na jednotlivé domy bude organizovať architektonické súťaže. Súčasťou analýzy sú aj zámery, na ktoré by sa súťaž mohla rozbehnúť už v priebehu tohto roka. Mierne odlišné sú plány na pozemkoch developerov, kde mesto získa určitý počet bytov výmenou za zmenu Územného pánu, vďaka ktorej budú môcť súkromní investori vybudovať vyšší podiel rezidencií.

Kde teda možno v Bratislave v dohľadnej dobe očakávať vznik nových nájomných bytov?

Nájomné bývanie bude aj súčasťou mestského areálu na Bazovej ulici. Zdroj: Google Maps

Prvé vytypované územie sa nachádza na Bazovej ulici v Ružinove a zahŕňa areál niekdajších technických služieb mesta. Pozemky majú dočasne slúžiť pre zriadenie nového Komunálneho podniku, výhľadovo sa tu však okrem nájomného bývania uvažuje aj so zriadením športovísk, zelene a občianskej vybavenosti – tou je myslené nové sídlo Archívu mesta Bratislavy a pravdepodobne aj Metropolitného inštitútu Bratislavy, ktorý bude sídliť v zachovaných industriálnych priestoroch. Rozloha pozemku je 1,56 ha, územie si bude vyžadovať zmenu ÚP.

Druhou plochou je dnes zanedbaný technický areál pri Pastierskej ulici v Rači. Pozemok si bude vyžadovať zmenu ÚP, dnes je vedené ako priemyselná výroba, v budúcnosti má byť zmiešaným územím bývania a občianskej vybavenosti, očakávaný je teda vznik bytov, služieb, zelen aj športovísk. Pozemky sú vo vlastníctve Hlavného mesta. Rozloha je 1,23 ha.

Ďaším priestorom je pomerne veľký pozemok (4,15 ha) na Peknej ceste, v kontaktnom území medzi zástavbou a vinohradmi, v dotyku s areálom Meopta. Dnes ide o oficiálne o zmiešané územie obchodu, výrobných a nevýrobných služieb, po zmene ÚP dôjde k transformácii na málopodlažnú zástavbu obytného územia, čiastočne aj občiansku vybavenosť lokálneho významu a mestskú zeleň. V území je potenciál na stovky bytov, analýza bude variantná. Plocha je mestská len čiastočne, zvyšok patrí súkromným osobám, vrátane developera Grunt.

Veľkým územím je plocha Na Vrátkach v Dúbravke, kde sa vyplní dnes prázdny pozemok medzi projektom Mamapapa a TuJeToIn. Územie je vedené ako zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti, po zmene ÚP pôjde len o bývanie vo viacpodlažnej zástavbe. Hlavné mesto očakáva aj vznik nového parku a náležiacej vybavenosti a športovísk. Pozemok s výmerou 3,51 ha je rozdelený medzi Hlavné mesto a spoločnosť Strabag, rozvíjať sa bude v etapách.

Malá plocha (0,69 ha) sa bude transformovať na Bratskej ulici v Petržalke, ktorá sa zmení z OV celomestského a nadmestského charakteru na bývanie vo viacpodlažnej zástavbe. Plocha je vlastníctve mesta a je vhodná na zástavbu. Priamo v susedstve sa nachádza supermarket Lidl a Petržalská tržnica. Architektonická súťaž na nový bytový dom by sa mala konať v roku 2021.

V Petržalke sa nachádza aj plocha s výmerou 2,11 ha na Sosnovej ulici, kde je dnes navrhovaná OV celomestského a nadmestského významu spoločne s mestskou zeleňou, po zmene by malo dôjsť k transformácii na bývanie vo viacpodlažnej zástavbe a zachovaním rozsahu zelene. Väčšia časť plochy je vo vlastníctve mesta, nachádzajú sa tu však aj relikty pôvodnej zástavby Petržalky vo vlastníctve súkromných osôb. Budúci osud týchto domov nie je je známy.

Priamo v dotyku s touto plochou sa nachádza dlhý pozemok pozdĺž Šustekovej ulice s plochou 1,84 ha, ktorý sa zmení z plochy bývania a OV na viacpoldažnú zástavbu obytného územia. Ide o miesto, kde môžu taktiež vzniknúť stovky bytov, čo si mesto uvedomuje, preto bude na túto plochu organizovať architektonickú súťaž už tento rok. Alokované sú pomerne veľké prostriedky (180-tisíc eur), takže pôjde o významný zámer. Plocha je dnes vo vlastníctve mesta a je pokrytá zeleňou, po prestavbe tu bude občianska vybavenosť, ako aj športoviská.

Pozemky v Petržalke, kde vznikne nájomné bývanie

Ďalšia plocha s výmerou 1,16 ha sa nachádza na Mlynských nivách, v dotyku s projektom spoločnosti YIT Slovakia Nuppu. Pozemky sú stále vo vlastníctve developera a pravdepodobne sa to nezmení – usudzujem totiž, že ide práve o jednu z plôch, kde došlo k dohode Hlavného mesta a developera, ktorý tu chcel pôvodne postaviť administratívny objekt, dnes však žiada zmenu ÚP, aby tu mohlo namiesto OV celomestského a nadmestského významu vzniknúť bývanie vo viacpodlažnej zástavbe. Výmenou za to mestu odvedie určitý počet bytov ako nájomných.

Podobný scenár sa pravdepodobne očakáva aj v prípade menšej plochy na Račianskej ulici, kde ostáva voľný priestor pre výstavbu v komplexe Reding. Pôvodne sa tu uvažovalo s výstavbou kancelárskej budovy Tower 3, dnes by však developer preferoval vybudovanie bytového domu. Kvôli tomu však bude musieť počkať na zmenu ÚP, keďže plocha sa musí zmeniť zo zmiešaného územia obchodu, výrobných a nevýrobných služieb na zmiešané územie bývania a občianskej vybavenosti. Developer si už nechal vypracovať viacero architektonických štúdií.

Trochu bokom od dnes existujúcej zástavby je plocha o výmere 2,79 ha pri Východnej ulici v Rači. Pozemky sú vo vlastníctve súkromných osôb, predovšetkým developera Grunt. Územie je pomerne odľahlé a pôsobí, ako keby bolo na úplnom okraji mesta, v prípade vzniku projektu Nové Vajnory však bude súčasťou vcelku kompaktnej zástavby. Územie je dnes definované ako plocha občianskej vybavenosti celomestského a nadmestského významu, zmeniť sa má na viacpodlažnú zástavbu obytného územia.

Najväčšie územie s výmerou 12,2 ha sa nachádza v Dúbravke, východne od Agátovej ulice. Rozsiahla plocha má viacerých vlastníkov, vrátane developerov, blízkych spoločnosti Hornex, alebo Corwin. Dnes je územie definované ako zmiešaná plocha obchodu, výrobných a nevýrobných služieb, po zmene by malo ísť o viacpodlažnú zástavbu obytného územia s občianskou vybavenosťou lokálneho významu, športom, telovýchovou a voľným časom a mestskou zeleňou. Treba povedať, že územie daného rozsahu by si zasluhovalo vypracovanie ucelenej urbanistickej koncepcie. V budúcnosti môžu rezidenti čerpať z dostupnosti električkovej a železničnej dopravy, hoci predpokladom k tomu je predĺženie električkovej radiály do Borov a výstavba prestupného terminálu so železnicou.

K pôvodne developerským zámerom sa radí prestavba pozemkov spoločnosti Metro na Muchovom námestí v Petržalke, kde spoločnosť Ahoj Development pôvodne pripravovala výstavbu polyfunkčného komplexu po dohodne s mestskou firmou. Súčasné vedenie Metra však dohodu označilo za nevýhodnú a spoluprácu rozviazalo. V projekte však chce pokračovať, čo znamená, že už čoskoro – po zmene ÚP zo zmiešaného územia bývania a OV na viacpodlažnú obytnú zástavbu – by sa mohla spustiť výstavba niekoľkých desiatok nájomných bytov. Mesto údajne zamýšľa využiť už existujúci architektonický koncept od kancelárie Pantograph.

Posledný pozemok, kde majú vzniknúť nájomné byty, sa taktiež nachádza v Petržalke, v dotyku s Viedenskou cestou a zalesneným územím južne od diaľnice D1. Územný plán tu dnes žiada výstavbu občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu, po zmene by malo ísť o viacpodlažnú zástavbu obytného prostredia. Vlastníkom pozemkov by mala byť spoločnosť ITB Development, opäť tak pôjde o dohodu so súkromnou spoločnosťou, ktorá odvedie určitý počet bytov.

Územie v Dúbravke, kde vznikne nájomné bývanie

Ako vidno len z tohto výpisu, zmapované pozemky poskytujú potenciál pre výstavbu tisícok bytov, hoci nájomných bude len časť, keďže viacero pozemkov je vo vlastníctve developerov. Hlavné mesto však nestráca optimizmus a jeho predstavitelia opakovane potvrdzujú, že v priebehu najbližších rokov chcú rozostavať stovky bytov a ďalšie získať, čím by do roku 2022 malo pribudnúť 722 bytov. Ambíciou je získavať asi 200 bytov ročne.

Ide o pomerne veľkorysý cieľ, keďže mesto sa odráža prakticky od nuly a pred výstavbou nových domov musí čeliť neskúsenosti, nedostatku prostriedkov, zložitej príprave a v neposlednom rade aj občanom z okolia. Je celkom pravdepodobné, že viacero zámerov z tohto výpisu bude terčom nespokojnosti susedov, čomu sa mesto snaží prostredníctvom MIBu zabrániť organizáciou participatívnych procesov. Prvý z týchto procesov má prebehnúť pri plánovanom dome na Terchovskej ulici v štvrti Trnávka, kde už prebieha architektonická súťaž.

Vo výpise nie je uvedených niekoľko ďalších lokalít, kde majú nové domy vznikať, napríklad na Súhvezdnej, Baltskej, Delenej, Šintavskej, či Parkovej, tu sú však pozemky vo vlastníctve mesta a k dispozícii je priaznivý Územný plán, takže nie je nutné prejsť ďaleko zložitejším procesom zmien ÚP. Na projekt na Parkovej by mala súťaž prebehnúť už tento rok, pre Súhvezdnú je plánovaná na budúci rok.

Či reálne pomôžu tieto byty výraznejšie zlepšiť dostupnosť bývania pre najohrozenejšie skupiny, je otázne, keďže 532 bytov je určených pre žiadateľov z reštituovaných bytov a ostatné byty je nutné prerozdeliť tak, aby nedochádzalo ku getoizácii. Naozaj ohrození obyvatelia sa tak budú deliť len o málo väčší počet bytov v absolútnych číslach.

Situácii by pomohla širšia dostupnosť bývania aj v súkromných projektoch spoločne s nastavením nového rámca pre nájomné bývanie, aby bola jeho realizácia výhodná aj pre privátnych investorov. Základným predpokadom je však radikálna transformácia Územného plánu a otvorenejší prístup mesta k developerom. Inak bude výsledkom niekoľko málo pekných projektov, ktoré budú mať skôr symbolický ako funkčný význam.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.