Adrian Gubčo 02.08.2021 17:05

YIT Slovakia štartuje ďalšiu etapu Nuppu, nazvanú Magnolia 1

Developer YIT Slovakia odhaľuje najnovšiu, v poradí už desiatu etapu projektu Nuppu. Od ostatných etáp sa v mnohých ohľadoch líši – umiestnením, architektúrou, vybavením či konštrukciou. Ako nasvedčuje už názov, ide o začiatok výstavby série objektov, kde by mali zároveň vzniknúť aj nájomné byty a administratívne kapacity.

Zdroj: YIT Slovakia

Nuppu bolo už začiatku svojho vývoja (teda ešte v čase, keď sa nazývalo Bergamon a malo iného majiteľa) koncipované ako obytný súbor, doplnený o doskový administratívny objekt, súbežný s diaľnicou D1. Ten by splnil požiadavku Územného plánu po doplnení občianskej vybavenosti a vytvoril akúsi hlukovú aj vizuálnu bariéru voči rušnej ceste. V podobnom duchu Nuppu donedávna prezentovalo aj YIT Slovakia. S ohľadom na trhovú situáciu a vysoký dopyt po bytoch zo strany bežných klientov, ale aj samospráv, sa rozhodlo plány prehodnotiť.

Mesto aj mestská časť sú totiž konfrontované s katastrofálne nízkou dostupnosťou bývania, ktorá postihuje nielen širokú populáciu, ale aj zamestnancov samospráv – učiteľov a učiteľky, policajtov a policajtky, vodičov a vodičky. Preto potrebuje zabezpečiť výstavbu vlastného bytového fondu, teoreticky aj v spolupráci so súkromnými investormi. V prípade YIT Slovakia tak bol ďalší postup jasný: pôvodne čisto kancelársku budovu developer upravil, aby obsahovala aj byty.

Do predaja ide teraz prvá etapa takto transformovanej budovy, nazvaná Magnolia 1. Na ôsmich podlažiach vznikne 95 jedno- až štvorizbových apartmánov, predávaných už s kuchynskou linkou, vstavanými skriňami i osvetlením. Majitelia budú mať k dispozícii aj spoločnú práčovňu na prízemí alebo spoločenskú miestnosť, ktorá bude prispôsobená pre prácu vo forme co-workingu. Developer totiž predpokladá, že záujem o bývanie v Magnolia 1 budú mať predovšetkým mladší klienti.

V tejto chvíli to možno ťažko posúdiť, faktom však ostáva, že záujem o bývanie v budove, príp. vlastníctvo jednotiek, bude pravdepodobne celkom vysoký. Predané sú zatiaľ len tri apartmány, 25 ich však je „nezáväzne rezervovaných“. Ceny za meter štvorcový pritom dosahujú 2,8- až 3,5-tisíc eur. Vyššie z týchto čísiel bolo ešte relatívne nedávno považované za úroveň luxusného bývania. Developer však sám upozorňuje, že ide o „skvelú investičnú príležitosť“, v dôsledku čoho sú dané ceny pochopiteľné.

Súčasťou Magnolia 1 je okrem vyššie zmieneného zariadenia aj občianska vybavenosť. Na prízemí vznikne priestor s výmerou 166 metrov štvorcových. Parkovanie bude riešené čiastočne v garáži, kde bude 54 parkovacích miest, 24 parkovacích miest bude na prízemí a developer zriadi aj 5 parkovacích miest pre motorky. Napokon, YIT zdôrazňuje aj prítomnosť veľkého spoločného dvora, ktorý už bude čoskoro kompletne dobudovaný.

Špecifikom Magnolie 1 má byť konštrukčný systém, kedy bude použitá prefabrikácia. „Od 3. nadzemného podlažia budú nosné steny stavby kompletne budované z hotových prefabrikovaných dielov, aké na Slovensku ešte neboli použité,“ hovorí developer. „Využitie prefabrikovaných dielcov urýchli stavebný proces a zároveň zvýši aj kvalitu a presnosť stavby, keďže prefabrikované steny sa vyrábajú v hale, kde ich výroba nepodlieha poveternostným podmienkam.“ K ďalším výhodám patrí menší prenos hluku, keďže aj stupačky budú prefabrikované, nižšia uhlíková stopa stavby či menej stavebného odpadu.

Najnovšia etapa projektu je už aktuálne vo výstavbe, resp. v príprave. Na stavenisku prebieha realizácia stavebnej jamy. Celkové dokončenie a kolaudácia sa predpokladá v polovici roka 2023.

Ceľkový pohľad na Nuppu, Magnolia je šedý objekt vľavo. Zdroj: YIT Slovakia

Magnolia 1 predstavuje odpoveď developera na potrebu výstavby dostupnejšieho bývania. Pred niekoľkými rokmi by sa pri daných cenách dalo nad tým len pousmiať, teraz však ide naozaj o cenový (pod)priemer pri novostavbách. Skôr či neskôr sa apartmány vypredajú, keďže Nuppu sa nachádza v relatívne dobrej a dostupnej lokalite, vybudovaná časť súboru už má svoju kvalitu a podobných investičných príležitostí vo vnútornom meste bude len málo.

Developer sa snažil očividne ceny stlačiť nadol, v dôsledku čoho sa rozhodol pre vybavenie apartmánov aj prefabrikáciu. Nijako výnimočná nebude ani architektúra, ktorá postráda prakticky akýkoľvek prvok, ktorého účelom by bolo budovu vizuálne dotvoriť. Pôjde o veľmi racionálny dom, v danom priestore však vcelku adekvátny. Nikto neočakáva vznik výnimočného architektonického diela v Prievoze nad diaľnicou a v dôsledku úpravy kancelárskeho projektu, a YIT Slovakia ani žiadne prekvapenia neprináša.

Napriek tomu je Magnolia 1 zaujímavá. Projekt možno označiť za akýsi „proof of concept“ pred výstavbou ďalších etáp. V druhej by mohlo teoreticky vzniknúť nájomné bývanie pre potreby mestskej časti Ružinov. Miestne zastupiteľstvo nedávno odsúhlasilo odkúpenie 95 bytov v Nuppu, teda pätiny celého objektu pri diaľnici, s parametrami totožnými ako má Magnolia 1. Podľa všetkého bola predmetom ponuky naozaj Magnolia 1, keďže však developer projekt predáva sám, asi ešte nedošlo k definitívnej dohode.

Mestská časť by ešte stále mohla odkúpiť apartmány v ďalšej etape. Hlavné mesto má záujem o byty v projekte taktiež, tieto však má získať výmenou za zmenu Územného plánu. Daná časť Nuppu je dnes definovaná ako garni hotel, nie ako plnohodnotné byty. Projekt je v balíku pripravovaných úprav v rámci Zmien a doplnkov 08, čiže teoreticky tretia až piata etapa by mohli byť funkčnou zmenou zasiahnuté.

Medzičasom, vo zvyšku Nuppu sa aj naďalej dokončujú zostávajúce etapy a v dohľadnej dobe sa predstavia ďalšie. Vzniknúť by mala dvojica bodových domov na západnom konci obytného súboru, ako aj novostavba na susednom pozemku, ktorý bol získaný akvizíciou v roku 2019. Po ich dostavaní, spoločne s dobudovanou Magnoliou, sa z celého developmentu stane jeden z najväčších porevolučných obytných komplexov v Bratislave.

Projekt má svoje pozitíva aj negatíva. K tým prvým patrí triezva mierka, vcelku dobre zvolený urbanistický koncept, vytvorenie príjemného spoločného verejného priestranstva a snaha o rozvoj komunity. Slabšia je architektúra, ktorá umožnila riešenie časti prízemí ako miest pre parkovanie, alebo zatiaľ nedostatočná vybavenosť. Nuppu mohlo samozrejme vyzerať aj úplne inak a lepšie, to by ale inak vyzerali aj cenovky.

Development tak ostáva v úspešným a v princípe aj dobrým príkladom transformácie brownfieldu na rozhraní medzi tradičnou štvrťou s kúskami sídliskovej zástavby, a budúcou kompaktnejšou časťou bratislavského vnútorného mesta. Okrem bývania, ktoré je stále lacnejšie ako v mnohých obdobných lokalitách, teraz možno prinesie aj čiastočnú odpoveď na problémy mnohých obyvateľov alebo nádejných obyvateľov Bratislavy, neschopných si nájsť vlastný byt alebo cenovo dostupný prenájom.

Od skutočného riešenia dostupnosti bývania však ostáva metropola aj naďalej nesmierne ďaleko.

Pozrite si výstavbu Nuppu vo fotoalbume. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.