Adrian Gubčo 30.08.2022 17:09

Slovenský Hollywood aj tradičná dedina. Jarovce sa menia na mestskú štvrť

Mestská časť Jarovce patrí k sérii menších štvrtí na pravom brehu Dunaja. Tradičná obec sa stala súčasťou Bratislavy len v roku 1972 a Slovenska v roku 1947. Dlhodobo si udržiavala vidiecky kolorit, to sa však začína meniť. Nové developmenty jej dodávajú mestskejší charakter a nie je vylúčené, že do budúcna sa stanú priamou súčasťou Bratislavy.

Opál Jarovce

Jarovce boli pôvodne malou zadunajskou obcou, ktorá bola od 16. storočia osídľovaná predovšetkým Chorvátmi. Túto tradíciu si zachovala dodnes, hoci postupne menila príslušnosť – pred Prvou svetovou vojnou patrila pod Rakúsko, po vojne pod Maďarsko a po Druhej svetovej vojne pripadla Československu. Do roku 1972, kedy vznikla Veľká Bratislava, patrila do okresu Bratislava – vidiek. Vidiecky a do veľkej miery aj poľnohospodársky charakter si udržiavala v podstate donedávna.

Na konci prvej dekády 21. storočia však začala výraznejšie populačne rásť. Medzi rokmi 2009 a 2021 sa počet obyvateľov viac ako zdvojnásobil a dnes sa približuje k trom tisícom. Jarovce sú tak aj naďalej jednou z najmenších mestských častí, z relatívneho hľadiska ale patrí k najvýznamnejšie sa rozvíjajúcim častiam Bratislavy. Pôvodné jadro obce v okolí Mandľovej ulice postupne obrastá novšou zástavbou rodinných domov, no v čoraz väčšej miere aj bytoviek či polyfunkčných súborov.

Do budúcna by mal tento vývoj len pokračovať a spraviť z Jaroviec omnoho rozsiahlejšie sídlo. Je reálne, že sa pretransformujú na štvrť s mestským charakterom, ktorá sa spojí s rozširujúcou sa Petržalkou?

Viac mesto ako vidiek

V Jarovciach sa v posledných rokoch objavili okrem individuálnej bytovej výstavby aj developerské projekty, ktoré svojim štýlom pripomínajú skôr okraje mestskej zástavby alebo dokonca lokálne centrá. Po urbanistickej alebo architektonickej stránke, nehovoriac o funkčnej, sú založené na kontakte s rušnými ulicami a prítomnosti väčšieho počtu návštevníkov. Trojtisícová štvrť takou veľkou zónou nie je.

Aspoň zatiaľ. Po dokončení projektov Jantár III, Dve Sýpky alebo Opál Jarovce sa totiž výrazne zväčší. Všetky tri projekty vznikajú na severovýchodnej strane mestskej časti, vo väzbe na Jantárovú ulicu a v blízkosti diaľnice D4. Ich základný princíp je založený na vybudovaní bytových domov popri ceste a rozvoji parciel pre individuálnu výstavbu rodinných domov hlbšie na pozemku. Jantárová cesta sa tak mení na takmer až mestsky pôsobiacu ulicu – nateraz aspoň z jednej strany.

Prvý menovaný projekt, Jantár, má v tejto chvíli dokončené dve etapy. Stále tu však ešte ostáva priestor na tretiu, ktorá by bola najbližšie k diaľnici. Pozemky vlastní developer Venet a.s., blízky spoločnosti Sitno Holding. V blízkych mesiacoch a pravdepodobne ani rokoch asi výstavbu nespustí, skôr či neskôr sa ale priestor zastavia. Vzniknúť by tu mohli menšie bytové domy s približne štyrmi podlažiami a niekoľkými desiatkami bytov.

Susedom Jantáru sú Dve Sýpky, za ktorými stojí developer Dynastion a architektonická kancelária DF Creative Group. Hoci v tomto projekte nevznikli aj rodinné domy, ide o najkomplexnejší development v oblasti. Okrem bývania v dvojici nových bytových domov tu vzniká aj rozsiahla občianska vybavenosť v parteri novostavieb a predovšetkým v trojici zachovaných objektov, vrátane dvojice sýpok, ktoré dali projektu meno. Jednotlivé objekty navyše vymedzujú nový verejný priestor – námestie.

Ide o jednu z najzaujímavejších aktuálnych realizácií v Bratislave. Došlo tu totiž k zachovaniu starších výrobných objektov, ktoré inak v centrálnejších častiach mesta spravidla zanikajú alebo už zanikli. Architekti nadviazali na ich výraz a celému súboru dodali industriálny štýl. V sýpkach sa majú nachádzať loftové priestory, kancelárie, obchody, ale aj priestory pre kultúru. Na Jarovce ide rozhodne o mimoriadne ambiciózny zámer.

Dnes sa už Dve Sýpky blížia k celkovému dokončeniu, hoci na niektorých častiach projektu sa ešte pracuje. Skolaudovaniu niektorých častí projektu bránia posledné nedostatky. Čo sa týka komerčného úspechu, investorovi sa podarilo až na jeden predať všetky byty. Celkovo ich bolo 51, vrátane väčšieho počtu veľkometrážnych jednotiek. Predané sú aj všetky obchodné priestory, takže existuje dobrá šanca, že z Dvoch Sýpok sa čoskoro stane ťažisko života v celých Jarovciach.

Podobnú ambíciu má nepochybne aj developer Opálu Jarovce, posledného zo série projektov pri vstupe do Jaroviec od Bratislavy. Firma Ismont, nedávno spomínaná médiami kvôli zavádzaniu inflačných doložiek, tu buduje kombináciu bloku („Záhradný komplex“), tvoreného viacerými bytovkami, a zóny rodinných domov (podľa dnešnej normy už malých bytoviek s tromi bytmi). Rezidenčný súbor je už vo vysokom štádiu realizácie, aspoň čiastočne by tak mohol byť dokončený ešte v priebehu tohto roka.

Investorovi sa aj tu podarilo vypredať veľkú väčšinu zo 180 bytov a všetky obchodné priestory, ktoré sú umiestnené v bloku pri Jantárovej ceste. Hoci bolo povoľovanie súboru spojené s určitými kontroverziami, ako celok pôsobí celkom dobre. Mierkou štyri podlažia nadväzuje na okolité rezidenčné projekty, sedlovými strechami zas komunikuje s vidieckym charakterom Jaroviec. Domy v radovej výstavbe (celkovo ich je 26) zas majú zjednotenú architektúru, čo zabráni ľudovej tvorivosti. Opál Jarovce zároveň vyplnil prázdny priestor medzi novou zónou a staršou zástavbou.

Nový vstup do Jaroviec vznikol aj od Rusoviec, kde bola dokončená prvá etapa komorného, no vizuálne príjemného obytného súboru Sady Jarovce. Projekt od firmy HSC Real Estate a architektonickej kancelárie Concept Architects obsahuje nateraz 24 bytov v dvojici štvorpodlažných domov so sedlovými strechami a fasádami, obohatenými tehličkovým obkladom. V parteri vzniklo niekoľko prevádzok, vrátane potravín. To je dôležité, keďže výhľadovo sa uvažuje aj nad druhou etapou smerom k centru obce. Nahradiť by pritom mala práve starší supermarket.

Vstup do Jaroviec od Rusoviec sa zmenil, kvalita verejného priestoru je naďalej problémom

Najväčší rozvoj ešte len príde

Jarovce týmito projektami získajú nových obyvateľov, služby aj verejné priestory. Kolorit mestskej časti sa mení, ešte stále je však dominujúcou vrstvou tá pôvodná – stará chorvátska obec s vlastným centrom. Pokiaľ sa ale naplnia vízie, prezentované Územným plánom Hlavného mesta SR Bratislavy, zástavba sa významne rozšíri smerom k diaľnici, železničnej trati, smerujúcej do Rusoviec, a napokon aj juhozápadným smerom, kde sa má transformovať dnešná záhradkárska osada. Plošne sa môže veľkosť Jaroviec strojnásobiť.

Rýchlosť výstavby závisí v tejto chvíli predovšetkým od majetkových pomerov a vlastníckych vzťahov, čo je komplikovaná téma. Mnohé pozemky a parcely v okolí Jaroviec sú rozdelené medzi množstvo vlastníkov, čo si vyžaduje náročné skupovanie a sceľovanie. Nie je však vylúčené, že sa v budúcnosti nájde investor, ktorý sa podujme na náročnú úlohu vysporiadania plôch – a následne pristúpi k výstavbe. Väčšina novej zástavby by mala mať charakter rodinných domov, plán tu však stanovuje aj realizáciu pomerne rozsiahlej vybavenosti, pričom typovo má ísť o supermarkety a obchody predmestského charakteru (stop-shopy), čo nie je žiadúce. Uvažuje sa aj nad vznikom väčších športových plôch, napríklad v okolí miestneho štrkoviska, ale aj v okolí Jaroviec.

Mestská časť registruje niektoré z uvažovaných projektov. Už dlhodobo sa uvažuje nad vznikom golfového ihriska, ktoré by sa malo nachádzať severne od diaľnice D4. Východne od Jaroviec, v dotyku s umelou vodnou plochou Zemník, sa zas takisto niekoľko rokov plánuje výstavba Národného centra rýchlostnej kanoistiky a veslovania, ktoré získalo v priebehu minulého leta územné rozhodnutie. Napokon, na rakúskej hranici a s priamym prístupom ku diaľnici má v dvoch etapách vzniknúť „Film Park Jarovce“, veľký komplex štúdií, hál a technologického zázemia pre náročné produkcie od firmy Solid Enterprise Group. Aj tento projekt mešká, investor však opakovane žiada o predĺženie územného rozhodnutia.

Kombinácia všetkých uvažovaných projektov, zámerov a využitia rezerv by viedla ku vzniku veľkého počtu nových bytov, ale aj vybavenosti nadmestského významu. Tento vývoj by bol postupný, je však otázne, či by sa s tým malá mestská časť dokázala vyrovnať.

Potrebuje totiž aj väčšie investície – napríklad rekonštrukciu bývalých jaslí na materskú školu, na ktorú ma pripravenú architektonickú štúdiu od kancelárie EDITED a žiadosť o financovanie z Integrovaného regionálneho operačného programu, alebo rozšírenie základnej školy. Na tento zámer sa snaží získať financie z Fondu obnovy a odolnosti. Štúdiu pripravila kancelária Van Jarina. Mestská časť už sama školu rozšírila o desať tried a budovu zrekonštruovala.

Popri týchto plánoch však zaostáva úroveň verejných priestranstiev. Nanešťastie, zo série Živé miesta od Metropolitného inštitútu, zameranej na obnovu prehliadaných verejných priestorov, nie je na Jarovce zameraný žiaden projekt. Komplexnú obnovu, napríklad po vzore pripravovanej rekonštrukcie Vrančovičovej ulice, by si pritom zaslúžila minimálne Mandľová ulica, revitalizáciou pre komunitné účely by možno mohol prejsť aj priestor medzi Pílovou a Morušovou ulicou, ktorý je dlhodobo prázdny.

Film Park Jarovce patrí k dlhodobo uvažovaným projektom, čakajúcim na výstavbu. Zdroj: Solid Enterprise Group

Jarovce ako okraj Petržalky

Veľký očakávaný rozvoj Jaroviec treba vnímať v kontexte celého mesta. Tlak na prílev bývania v dôsledku jeho vysokých cien bude motivovať investorov, aby sa snažili o otvorenie nových území pre výstavbu. Jedným z nich je aj široký priestor medzi Slnečnicami a diaľnicou D4, ktorý je dnes tvorený ornou pôdou. Podľa Územného plánu však ide o rozvojové plochy, kde má v budúcnosti vyrásť veľká mestská štvrť.

Daná lokalita má podobné problémy ako okolie Jaroviec – pozemky sú rozdrobené, navyše regulácia je mimoriadne problematická, takže prípadný developer by sa snažil o jej zmenu. Prvé projekty v tomto území (možno na malé výnimky, ako vidno na katastri v dotyku s možným golfovým areálom) tak skoro pravdepodobne neuvidíme. V horizonte dvoch-troch desaťročí sa však bude stavať bezpochyby aj tu. Petržalka bude expandovať smerom na juh, čo bude najskôr spojené aj s predĺžením električkovej trate.

Jarovce budú od tejto novej časti Petržalky (ak berieme do úvahy ich intravilán a nie administratívne hranice) oddelené silnou bariérou diaľnice, ale aj uvažovaného veľkého parku na jej severnej strane. Napriek tomu sa stanú takmer priamou súčasťou mesta. Dnes je sídlisko vzdialené vyše dvoch kilometrov, po novom bude ani nie pol kilometra. To je už veľmi blízko, pričom nie je nepredstaviteľné, že ponad diaľnicu vzniknú nové premostenia, aby sa ľudia ľahšie dostali z jednej mestskej časti do druhej.

Je namieste debatovať o tom, či to je žiadúci vývoj alebo nie. Dôležité však je pripomenúť, že je s najväčšou pravdepodobnosťou nevyhnutný. Dnes sme svedkami toho, ako jednotlivé rozsiahle schémy začínajú rozširovať Petržalku. Už vyše desaťročie rastú Slnečnice, teraz sa ale pridalo Nesto, priemyselnú zónu premení Nová Matadorka, štúdie sa už spracúvajú na Kapitulský dvor. Modernistické sídlisko sa mestom stane do budúcna len čiastočne, nepochybne však mestom obrastie. Nie je dôvod pochybovať, že po vyčerpaní súčasných rezerv sa vývoj presunie zase na nové miesta.

Jedným z nových vzdialených prírastkov sa možno čoskoro stanú aj Jarovce. Vidiecky charakter sa posunie smerom k mestskému a obec sa premení na plnohodnotnú štvrť v rámci metropoly. Úlohou Jaroviec však nie je proti tomuto vývoju bojovať. Namiesto toho sa musí zamerať na to, aby bol rozvoj na vysokej úrovni a mestská časť si napriek všetkému zachovala vlastnú identitu, aj keď bude vyzerať možno úplne inak.

Fotografie z 21.8.2022. Pozrite si viac vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.