Adrian Gubčo 10.01.2025 16:00

Nenápadná veža dokončená. V Novom Meste pribudla Olivia Residence, o úspechu hovoriť nemožno

O Pasienkoch a okolí Kuchajdy sa začína v poslednej dobe v súvislosti s výstavbou hovoriť pomerne intenzívne. V uplynulých mesiacoch bolo predstavených viacero ambicióznych projektov od známych developerov. Popri nich do určitej miery „zaniklo“ dokončenie vežiaku Olivia Residence od spoločnosti BZ Group. K úspešným bratislavským projektom očividne nepatrí.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Pasienky a okolie Kuchajdy boli do začiatku 21. storočia veľmi riedko zastavaným územím, kde sa zachovali veľké a prázdne pozemky. Postupne sa začali vypĺňať novými budovami a areálmi, pričom tu vznikli nákupné, administratívne aj obytné komplexy. V priestore medzi Tomášikovou ulicou a železničnou traťou, smerujúcou do Podunajských Biskupíc, bol napríklad umiestnený obchodný dom IKEA ešte predtým, ako sa nasťahoval do súčasnej lokality.

Po odchode IKEA tu po čase vznikla tržnica, no po čase sa jej majiteľ, spoločnosť BZ Group, dohodol so štátom na prestavbe budovy na Klientske centrum Ministerstva vnútra SR. Výmenou za to získal priestor východne od centra, kde vybudoval novú tržnicu. Populárny Freshmarket je hojne navštevovaný ako nákupná aj gastronomická destinácia.

Už od začiatku sa rátalo, že súčasťou Freshmarketu bude objekt občianskej vybavenosti – kancelárska budova. Developer tu priamo vybudoval aj základy budovy. V prípade priaznivej situácie by tak mohol začať rovno začať stavať. Objekt so 14 podlažiami mal obsahovať 10-tisíc metrov štvorcových administratívnych priestorov a vyznačovať sa jednoduchou architektúrou s veľkými presklenými fasádami a exteriérovými priestormi.

V dôsledku zníženia atraktivity kancelárií po nástupe pandémie, no za súčasného vysokého dopytu po bývaní sa investor rozhodol pre zmenu konceptu. Namiesto kancelárií tu mala byť umiestnená rezidenčná funkcia, doplnená o drobný retail v parteri. Keďže však bol projekt aj s ohľadom na územnoplánovaciu reguláciu povolený ako občianska vybavenosť, developer tu namiesto bytov naplánoval apartmány. Tie totiž nie sú definované ako obytná funkcia.

V roku 2022 sa tak začala výstavba budovy, ktorá má napokon 15 podlaží pri rovnakej výške (rezidenčné podlažia sú totiž nižšie ako kancelárske). Projekt získal názov Olivia Residence, čo ďalej potvrdilo zmenu funkcie, hoci oficiálne sa nemenila. Investor ju zadefinoval ako „moderné mestské bývanie“ a projekt, ktorý je nielen bývaním, ale aj životným štýlom.

Vo veži vznikol priestor pre 138 apartmánov. Pôvodne malo byť 11 jednoizbových, 33 jedenapolizbových, 68 dvojizbových a 23 trojizbových, neskôr došlo k určitým úpravám v prospech jednoizbových jednotiek. Štyri najluxusnejšie štyriapolizbové apartmány sú situované na najvyššom 15. podlaží.

Súčasťou štandardu sú kuchynská linka so spotrebičmi, elektrické exteriérové tienenie, predpríprava pre klimatizáciu či vykurovanie tepelným čerpadlom. Medzibytové aj vnútrobytové priečky sú zo sádrokartónu. Interiérové vybavenie je relatívne kvalitné. Vyššiu úroveň majú strešné apartmány, kde je aj podlahové kúrenie, drevené parkety či veľkoformátové obklady.

Dispozície sú miestami nepraktické, keďže architekti sa museli vysporiadať s faktom, že nešlo pôvodne o bytovku. Niektoré trojizbové apartmány tak nemajú vlastnú samostatnú toaletu (čo by podľa normy byty mať museli), niektoré dvojizbové jednotky zas majú priestor len pre malé postele pre jednu osobu. Opäť, výnimkou sú strešné apartmány, ktorých úroveň je vyššia.

Odozva medzi klientami napokon nebola veľmi vysoká. Hoci je dnes už projekt dokončený, majiteľa stále hľadá – aspoň podľa oficiálneho webu – 66 rezidencií vrátane dvoch strešných apartmánov. Ceny zverejnené nie sú, takže sa nedá povedať, či to je prehnanými očakávaniami investora. V každom prípade, s ohľadom na stav realizácie je takmer polovica voľných jednotiek priveľa.

Potvrdili sa tak úvahy ešte z novembra 2023, že Olivia Residence nebude v čase dokončenia ani zďaleka vypredaná – a to sa pritom kolaudácia očakávala ešte v prvej polovici roka 2024. Ku koncu leta sa však len dokončovali fasády. Dnes objekt hlási kolaudáciu.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Olivia Residence je na prvý pohľad relatívne decentný projekt. Architektom z kancelárie Ateliér 3M sa podarilo zrealizovať budovu, ktorá v danom prostredí  nekričí ani jej nijako zásadne neubližuje. Dotvorila formujúce sa prostredie v susedstve Fresh Marketu a tejto časti Bratislavy vo všeobecnosti, kde pribúdajú aj budú pribúdať ďalšie projekty polyfunkčného charakteru. Napriek tomu nejde o úspešný development.

BZ Group sa napriek rozličným zľavám či akciám nepodarilo osloviť dostatok klientov, rovnako ako investorov – Olivia Residence sa totiž na prvý pohľad javí najmä ako ideálna investičná nehnuteľnosť. Do istej miery je to dané aj celkovou situáciou na trhu, ktorá bola najmä pred rokom 2024 menej priaznivá. To však nemôže byť jediný dôvod.

Dobrou správou je aspoň fakt, že sa podarilo obsadiť retailové priestory na prízemí. Umiestnená je tu napríklad notárska kancelária. Samozrejme, dom má v podstate priamy prístup do Freshmarketu, čo by mohol byť z pohľadu mnohých potenciálnych rezidentov benefit. V pešej dostupnosti projektu je zároveň rekreačný areál Kuchajdy, hoci kvalita peších ťahov, ktoré k nej vedú, je mimoriadne nízka.

S postupným rozvojom okolia by sa mohla zvýšiť aj atraktivita Olivia Residence. Tŕňom v oku je najmä susedné masívne neregulované parkovisko pre asi 350 áut, využívané najmä zamestnancami centrály Slovenskej sporiteľne. Tento stav sa má v dohľadnej dobe zmeniť, keďže tu chce firma Euro Invest II na časti voľných plôch vybudovať parkovací dom a terénne parkovacie plochy pre asi 400 automobilov.

Má ísť o úvod k celkovému zlepšeniu kvality územia. Slovenská sporiteľňa totiž hľadá možnosti, ako lepšie využiť a skultivovať pozemky. O detailoch zatiaľ nehovorí, pravdepodobne ale nemožno vylúčiť investičnú výstavbu. Ak by tu vzniklo napríklad nové bývanie v architektonicky kvalitnej zástavbe, prostrediu by to len pomohlo.

Okolie Kuchajdy sa má zmeniť na obrovský park s celomestským významom a atraktivitou. Zdroj: JTRE

Okolie Kuchajdy tak pokračuje v rozvoji. V dohľadnej dobe by mohol ísť do výstavby projekt PARQ Zátišie od Atrios Real Estate, naplánovaný na nároží Vajnorskej a budúcej predĺženej Tomášikovej. Development vznikne v dvoch etapách, súčasťou prvej bude aj výškový akcent s príjemnou architektúrou od A3 Architektov.

Vlastné vízie spracúvajú aj silní a známi developeri Cresco Real Estate a Immocap, obaja v spolupráci s investorom Wood&Company. Tak projekt Lakeside Park 03, ako aj Kuchajda Residence budú najmä rezidenčné a dotvárať ich budú výškové časti. Developeri spolupracujú s poprednými architektmi, v prípade Cresca ide o Bogle Architects, pri Immocape o Superatelier. Tomášikova získa v tejto lokalite mestskejší charakter.

Napokon sa začína postupe kryštalizovať vízia spoločnosti JTRE, ktorá chce prebudovať podstatnú časť Pasienkov. Súčasťou veľkorysých plánov je vznik veľkého parku v susedstve Kuchajdy, zriadenie nových športovísk a zánik niektorých starých. Nahradené majú byť mestskou polyfunkčnou štruktúrou s bývaním a službami. Za urbanistickým aj architektonickým riešením stojí Compass.

Z lokality, ktorá bola ešte na začiatku tohto storočia charakteristická veľkými prázdnymi plochami, sa postupne stáva kompaktne zastavaná časť Bratislavy. Nemožno vylúčiť, že bude v budúcnosti patriť aj k vysoko žiadaným a lukratívnym štvrtiam. Napriek tomu ani tento potenciál očividne nestačí, aby boli všetky projekty úspešné. Najnovší prírastok v podobe Olivia Residence je toho dôkazom.

Fotografie z 18.12.2024. Pozrite si výstavbu projektu vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.