Adrian Gubčo 24.11.2023 15:24

Ambiciózne plány a veľké zľavy. Olivia Residence sa blíži k dokončeniu, na úspech čaká

Okolie Kuchajdy v Novom Meste prechádza v súčasnosti veľkými zmenami. V atraktívnej lokalite pribúdajú nové kancelárske aj rezidenčné projekty. Jedným z nich je aj Olivia Residence v dotyku s tržnicou Fresh Market. Riešená je ako obytná budova, v tomto momente sa však ukazuje, že to možno nebol najšťastnejší prístup.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Novomestská štvrť Pasienky, resp. jej okraje, sa stáva významným rozvojovým územím. Atraktívne prostredie v susedstve rekreačnej vodnej plochy, dobrá dostupnosť do centra či pomerne rozvinutá občianska vybavenosť sú faktormi, ktoré priťahujú obyvateľov a s nimi aj developerov. V poslednej dobe tak v blízkosti Kuchajdy vzniklo alebo vzniká niekoľko projektov s novým bývaním, a to aj relatívne dobrého štandardu.

Pre rozvoj rezidenčnej funkcie sa rozhodla aj spoločnosť BZ Group, ktorá v lokalite prestavala niekdajší obchodný dom na Klientske centrum a vybudovala zmieňovanú tržnicu. Už v tom čase bolo očividné, že s plánmi na výstavbu neskončila – priamo vedľa Fresh Marketu boli vybudované základy pre nový vežový objekt. Pôvodne malo ísť o kancelársku budovu.

Pod dojmom situácie na trhu pred niekoľkými rokmi sa však investor rozhodol pre odlišnú funkciu. V priebehu roka 2022 sa tak rozbehla výstavba 15-podlažnej budovy, nazvanej Olivia Residence. Oficiálne ide o apartmánový dom, kombinujúci retail na prvých dvoch podlažiach a bývanie v apartmánoch na vyšších. Keďže apartmány sú prechodné bývanie, definované sú ako občianska vybavenosť. Rozvoj bývania v lokalite obmedzuje Územný plán.

Dnes sa Olivia Residence blíži k dokončeniu. Hrubá stavba bola dokončená už pred časom, aktuálne sa začína realizácia fasády. Stavebník chce projekt kolaudovať v druhom kvartáli roka 2024, čo je už relatívne blízko. Rýchlosti však napomáha fakt, že v interiéri sa budú využívať sádrokartónové priečky, ktoré sú jednoduchšie na inštaláciu.

S ohľadom na štádium výstavby by sa mohlo zdať, že predaj ide pomerne dobre – v minulosti už pri dokončenej hrubej stavbe boli všetky byty a apartmány spravidla vypredané. Aktuálna situácia je diametrálne odlišná, napriek tomu sa s približujúcim dokončením predaj postupne zlepšujú. V prípade tohto projektu to ale nie je celkom pravda.

Vo veži vzniká 11 jednoizbových apartmánov, 33 jedenapolizbových, dvojizbových je navrhnutých 68 a trojizbových bude 23. Tri najluxusnejšie štyriapolizbové apartmány budú situované na najvyššom 15. podlaží. V tomto momente je ako rezervovaných označených celkovo 38 apartmánov, čo je niečo vyše štvrtina z celkového počtu 138 apartmánov. Nie je to úplne ideálna situácia a developer si to očividne uvedomuje.

Na oficiálnom webe totiž ohlasuje zľavu vo výške 15% na všetky apartmány pre prvých 15 klientov. Nejde o úplne tradičnú ponuku. Developeri sú vo všeobecnosti k zľavám v novostavbách zdržanliví, prípadne majú tieto úľavy inú formu – parkovacie miesto zadarmo či dovybavenie bytu. Takto otvorene a v danej výške sa však už ponuka nezvykne inzerovať.

Klientov tak očividne lokalita, štandard ani architektúra projektu nenadchli v dostatočnej miere. Olivia Residence pritom má byť na relatívne dobrej úrovni s vykurovaním pomocou tepelných čerpadiel, exteriérovým tienením v základnom štandarde či s predprípravou na klimatizáciu. Vzniknúť by mali aj dostatočné parkovacie kapacity. Ani to ale nestačilo.

Dom od architektov z Ateliéru 3M tak bude svojich obyvateľov hľadať postupne. V čase dokončenia takmer s určitosťou nebude naplnený.

Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Rozhodnutie investora zmeniť kancelárie na apartmány dávalo v danom čase zmysel. Kancelársky trh sa dostal v čase pandémie do miernej krízy a miera neobsadenosti kancelárií prekročia zdravú hranicu 10%. Na druhej strane, po bývaní bol obrovský dopyt, poháňaný lacnými hypotékami. BZ Group nebolo jediné, ktoré sa rozhodlo premeniť kancelárie na byty, resp. bývanie.

Dnes sa ale situácia opäť obracia. Rezidenčný trh je opäť v útlme, keďže množstvo ľudí – vrátane typického klienta Olivia Residence – čaká na zníženie úrokových sadzieb. Kedy príde a v akej miere, nie je v tejto chvíli jasné. Na druhej strane, podiel neobsadených kancelárskych priestorov poklesol po 10%, čo je pre developerov signál, aby stavali. Napriek tomu ešte nejakú dobu potrvá, kým budú nové kancelárie reálne k dispozícii.

V rokoch 2024-2025 tak môže nastať netradičná situácia, keď nebude dodané žiadne väčšie bizniscentrum najvyššej kategórie. Keby BZ Group nasledovalo svoje pôvodné plány, mohlo by byť paradoxne v omnoho lepšej situácii, keďže klienti by nemali k dispozícii toľko možností, kam ísť.

Ukazuje sa tak komplikovaný charakter podnikania v developmente. Investori pripravujú projekty, ktorých dokončenie príde až o niekoľko rokov, teda v úplne iných ekonomicko-spoločenských podmienkach. Pri veľkých zámeroch trvá nezriedka desaťročie od prvotnej štúdie po kolaudáciu, či dokonca štart výstavby či kľúčové povolenie. Problémom to je najmä pre menšie spoločnosti.

Vo výhodnej pozícii sú väčšie firmy, schopné diverzifikovať portfólio projektov a so silným kapitálovým pozadím. Následne profitujú z vyčistenia trhu počas kríz. Má to aj svoje výhody – najmä ak sa podarí eliminovať rozličných „dobrodruhov“, ktorí nie sú profesionálnymi developermi – zároveň to ale ubližuje rozvoju domácej konkurencie.

Olivia Residence je zaujímavý projekt v postupne sa vzmáhajúcej časti mesta. Prináša efektivizáciu využitia daného pozemku a možnosti nového bývania. To všetko však neznamená, že sa komerčný úspech dostaví tak skoro, ako v to pravdepodobne developer dúfal. Veľké plány súčasná kríza značne zreálňuje.

Fotografie z 9.11.2023. Pozrite si výstavbu Olivia Residence vo fotoalbumoch. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.