Adrian Gubčo 08.01.2025 17:37

Vzorový príklad vnútromestskej zástavby prichádza. Immocap rozbieha výstavbu Kvarteru

Jégého ulica v Ružinove je v mnohých ohľadoch príkladom, ako premrhať potenciál územia pre vznik kvalitnej urbanistickej štruktúry. Výborná poloha v rámci širšieho centra aj charakter okolitej zástavby boli predpokladom k vybudovaniu veľkomestských domov, no nestalo. Konečne až teraz prichádza projekt, ktorý naznačuje, ako sa malo v okolí stavať už predtým.

Zdroj: Immocap

Jégého ulica, známa príjemnou stromovou alejou, sa nachádza v strategickej polohe na rozhraní Trnavského mýta, blokovej štvrte západne od Miletičovej a sídliska Starý Ružinov. Donedávna bola jej západná strana tvorená zvyškami priemyselnej zástavby, ktorá na začiatku 21. storočia zanikla. Územie bolo otvorené pre transformáciu.

Za ideálnych okolností by tu vznikla kompaktná zástavba s ľudskou mierkou, aktívnym parterom so službami a obchodmi, vnútornými verejnými priestormi pre peších so zeleňou a zachovaným industriálnym dedičstvom. Nová štvrť by tak mohla nadviazať na blokovú štruktúru v okolí Miletičovej a vytvoriť nové prepojenia v rámci širšieho územia. Za predpokladu dobrej architektonickej úrovne tu mohlo vzniknúť ideálne mestské bývanie.

Nanešťastie ale došlo k realizácii série developerských projektov pod názvom Jégého Alej I-V. Tieto sa vyznačujú obrovskou mierkou, slabými urbanistickými aj pešími väzbami, nedostatkom kvalitných pobytových verejných priestorov a s výnimkou prvých dvoch etáp takmer neexistujúcim parterom. Developer FINEP v tomto prípade využil územie na maximum, no bez toho, aby sem priniesol výraznejšiu kvalitu.

Voľných tu v súčasnosti ostáva už len niekoľko pozemkov. Možností na zlepšenie celkovej kvality územia je minimum, napriek tomu sa objavujú zámery, ktoré sa o to pokúšajú. Jedným z nich je Kvarter od developera Immocap, naplánovaný na mieste niekdajšej volejbalovej haly neďaleko križovatky s Trnavskou cestou. Po niekoľkoročnej príprave sa stavebník v týchto dňoch púšťa do jeho výstavby.

Kvarter, pôvodne známy ako Polyfunkčný dom JGA, bude šesťpodlažnou budovou s prevahou bývania. Ide o zmenu oproti dávnejšie uvažovanej funkcii pre túto lokalitu – zvažovalo sa tu umiestnenie parkovacieho domu alebo polyfunkčného domu väčšej mierky. Napokon sa ale developer spojil s kanceláriou architekta Tomáša Čechvalu a naplánoval tu mestotvorne pôsobiaci objekt, vhodne reagujúci na prostredie.

Na jednotlivých podlažiach bude umiestnených 79 bytov a apartmánov. Prístupné budú z centrálneho átria s prirodzeným presvetlením, zeleňou a vysokým dôrazom na príťažlivé dizajnové prevedenie. Smerom do Jégého budú umiestnené obchodné prevádzky a služby. Najvyššie podlažie bude ustúpené, pričom bývania tu vznikne aj komunitná terasa.

Developer hovorí o vysokom štandarde bývania. Rezidencie budú disponovať hliníkovými oknami, exteriérovým tienením, stropným sálavým kúrením a chladením. Na mimoriadnej úrovni má byť aj ekologická udržateľnosť a energetická úspora. Dané to má byť systémom, kombinujúcim tepelnú aktiváciu betónovej konštrukcie (TABS), externé tienenie, fotovoltiku na streche a využitia tepelných čerpadiel.

K vybaveniu developmentu patrí aj cyklozázemie a 105 parkovacích miest v podzemnej garáži, šírkou prispôsobených pre pohodlnejšie nastupovanie. Vysokú úroveň má podčiarknuť umelecké dielo v rámci projektu.

Predaj bytov sa spustil už dávnejšie. Oficiálny web projektu udáva aktuálne ako voľných 47 rezidencií. Ceny sú dostupné len na vyžiadanie, developer sa však nijako netají tým, že cieľová skupina kupujúcich patrí do vyššej strednej triedy – Kvarter označuje za bývanie pre náročných. Zároveň predpokladá, že zámer bude príťažlivý aj pre investorov.

Stavebné práce na realizácii projektu budú trvať približne dva roky, dokončenie tak možno očakávať na prelome rokov 2026 a 2027. Pozemok je už dlhšie vyčistený a pripravený na výstavbu.

Aktuálny stav územia (17.11.2024) s projektom Jégého Alej IV v pozadí. Autor: Nino Belovič / YIM.BA

Kvarter bude príťažlivým doplnkom tejto rušnej a pomerne exponovanej lokality. Čechvala Architects dali domu nadčasový výraz, daný pravidelným fasádnym rastrom smerom do ulice, využívajúcim loggie a veľké presklené plochy. Kombinácia mierky, architektúry, aktívneho prízemia aj dôrazu na ekológiu robí z tohto projektu do veľkej miery vzorový príklad výstavby v rámci bratislavského vnútorného mesta.

Pre Immocap ide o výraznú súčasť portfólia. Spoločnosť, tradične spájaná s kancelárskymi či retailovými projektami, sa rozhodla nedávno oficiálne vstúpiť aj do rezidenčného sektora. V krátkom čase chce vybudovať hneď niekoľko výrazných realizácií. Vo výstavbe je už Millhaus alebo neďaleko Kvarteru umiestnená Záhradnícka, ďalšie výrazné plány má na Trnavskom mýte, v downtowne aj v lokalite Mlynských Nív.

Kvalitnú architektúru označuje za jeden z princípov, ktorými sa chce pri rozvoji svojich zámerov riadiť. V tomto prípade zatiaľ nemožno nič namietnuť. Ak by z podobných základov vychádzali aj jednotlivé etapy Jégého Aleje, mohla dnes v tejto časti mesta existovať jedna z najpríťažlivejších nových štvrtí v Bratislave.

Nateraz ostáva len dúfať, že sa v podobnom duchu budú niesť mnohé ďalšie developerské projekty, rovnako ako vízie samosprávy, ktorá nastavuje regulačný rámec. Prirodzene, nie každý nový projekt musí disponovať vysokým štandardom či unikátnymi technologickými riešeniami. Základné spojenie vhodnej podlažnosti, miešania funkcií, podpory pešieho či cyklistického pohybu a vhodného osadenia na pozemku ale automaticky nevytvára predpoklady pre drahé bývanie.

Priestor pre projekty podobného duchu sa v súčasnosti otvára v mnohých lokalitách – v prielukách, brownfieldoch aj úplne nových rozvojových zónach. Popri ikonických výškových budovách alebo mrakodrapoch potrebuje Bratislava aj určitú stavebnú masu, tvorenú najmä obdobnými projektami. Kvarter môže dať čoskoro príklad, ako by v princípe mala vyzerať.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.