Adrian Gubčo 13.11.2023 16:00

Ambiciózne plány a špičková kvalita. Immocap potvrdzuje vstup na rezidenčný trh, chce byť významným hráčom

Immocap je tradične známy ako developer komerčných nehnuteľností, predovšetkým kancelárií a dávnejšie aj retailových komplexov. Firma však nechce ostať len v tomto segmente. Najnovšie ohlásila ambiciózne plány v oblasti výstavby bytov, pričom sa chce stať významným hráčom s projektmi vysokej technickej aj architektonickej úrovne.

Zdroj: Immocap

Nový prístup k bývaniu

Immocap v Bratislave zrealizoval niekoľko známych projektov. Na začiatku minulej dekády vybudoval nákupné centrum Central, v roku 2018 dokončil modernizáciu podchodu na Trnavskom mýte. V posledných rokoch je spojený s úspešnými kancelárskymi schémami, predovšetkým Lakeside Parkom 02, ktorý dosiahol plnú naplnenosť aj napriek lokalite mimo hlavných administratívnych zón v meste, alebo The Mill. Ten sa dnes dokončuje a už niekoľko mesiacov je plne obsadený tiež.

Developer v súčasnosti vlastní či kontroluje viacero lukratívnych pozemkov v Novom Meste, Ružinove, ale aj v bratislavskom downtowne. Ako sa však ukazuje, neplánuje ich naplniť len kanceláriami. Spoločnosť avizuje, že sa po 27 rokoch na trhu rozhodla naplno vstúpiť do rezidenčného segmentu – a to vo veľkom štýle. V najbližších desiatich rokoch plánuje v šestici projektov vybudovať až 1,5-tisíc bytov, čo by z Immocapu spravilo významného hráča.

Firma chce zúročiť svoje bohaté skúsenosti z administratívneho sektora a replikovať princípy, ktoré stoja za jej úspechmi. „Vnímame vývoj na rezidenčnom trhu a vidíme dopyt po kvalitných, energeticky efektívnych priestoroch na bývanie. So skúsenosťami z kancelárskeho segmentu si prinášame odvahu a najmä expertízu, ktorú vieme priniesť aj do oblasti bývania,“ približuje ideu za vstupom Immocapu na rezidenčný trh Martin Šramko, CEO spoločnosti Immocap.

Tak ako pri kanceláriách, aj v tomto prípade sa chce developer presadiť mimoriadnou technologickou vyspelosťou. „Bratislava potrebuje viac špičkových projektov aj v rezidenčnom segmente, bývanie pre ľudí musí byť kvalitné, energeticky efektívne a dostupné čo najskôr. Naším cieľom je tvoriť živé miesta a sme presvedčení, že kvalitný, dobre nastavený projekt v správnej lokalite a s pridanou hodnotou pre klienta, uspeje v akejkoľvek situácii na trhu,“ tvrdí Šramko.

Pripomína tri základné princípy, ktoré sa majú spájať v každom projekte spoločnosti – dobrá lokalita, kvalitná architektúra a vysoký dôraz na udržateľnosť a efektívnosť. Základným číslom je 50% - toľko má byť úspora na energiách v projektoch Immocapu oproti bežnej ponuke novostavieb. Podobné úspechy dosiahol už v prípade administratívnych projektov, preto vidí veľký potenciál vo zvýšení energetickej efektívnosti aj v rezidenciách.

Vybrané projekty preto majú spĺňať atribúty ESG (Environmental, social, and corporate governance). Aby developer znížil energetickú náročnosť bytových domov, pracuje okrem iného s technológiami stropného nízkoteplotného vykurovania a vysokoteplotného chladenia, akumulačnej schopnosti budovy, premysleným systémom vonkajšieho tienenia fasády a použitím vhodnej kombinácie tepelných čerpadiel s obnoviteľným zdrojom (fotovoltické systémy). Realizácii má predchádzať dôkladná analýza expertov, ktorých má firma k dispozícii.

Nové developmenty firmy majú byť zároveň súčasťou polyfunkčných lokalít. Obyvatelia musia mať podľa developera prístup k práci, kultúre, službám či kvalitným verejným priestorom. „Živé miesta sa musia skladať z viacerých, navzájom sa dopĺňajúcich funkcií. Predstavme si miesta, kde sa v správnom pomere stretáva bývanie, voľný čas, práca, kultúra. To všetko v rámci moderného verejného priestoru, navyše v inovatívnom, energeticky efektívnom prevedení, ktoré ľuďom šetrí peniaze,“ dopĺňa Martin Šramko.

Projekty, ktoré zlepšia prostredie

Developer tvrdí, že chce realizovať zámery, ktoré budú priaznivé ku klientovi, ale aj širšej komunite. „Chceme prinášať nielen inovatívne budovy s inšpiratívnym dizajnom, ale trvalo udržateľné projekty, ktoré sú technologicky efektívne, s nízkou uhlíkovou stopou v prevádzke. V udržateľnosti vidíme budúcnosť developmentu a je to aj naša zodpovednosť ako firmy,“ vysvetľuje Martin Marko, obchodný riaditeľ spoločnosti Immocap.

Vzorovým príkladom má byť prvý z projektov, ktorý má ísť v dohľadnej dobe do realizácie. Kvarter na Jégého ulici v Ružinove prinesie relatívne kompaktný polyfunkčný dom na miesto, ktoré hľadalo dlho svoju náplň. Na pozemku medzi ulicou a niekoľko rokov starým bytovým komplexom vznikne šesťpodlažný objekt s bytmi, službami, priestorom pre prácu aj parkovaním. Architektúru projektu spracovala kancelária Čechvala Architects. Dokončenie sa očakáva na prelome rokov 2025 a 2026.

Kvarter má byť špecifický mimoriadnou energetickou efektivitou, danou tvarom budovy, detailom riešenia a vhodných technológií – tepelným čerpadlám, systému TABS – stropnému vykurovaniu a chladeniu (teplotná aktivácia betónového jadra), fotovoltaike a externému tieneniu. Rezidenti budú navyše bývať v živej lokalite s dobrým spojením do centra, k dispozícii budú mať služby v parteri alebo pobytovú strechu. Príjemným prvkom je presvetlené nádvorie aj jednoduchá, no solídna fasáda s loggiami.

Len nedávno bol odhalený aj druhý projekt Millhaus, ktorý pôjde taktiež v onedlho do realizácie – azda už v prvej polovici budúceho roka. Pôjde o výškovú budovu s 19 podlažiami, ktorá vznikne v susedstve administratívneho The Mill na Mlynských nivách. Naplánovaných tu je 151 bytov, vybavenosť v parteri a úprava priľahlých verejných priestorov. Autorom je kancelária Siebert + Talaš, dokončená by veža mala byť v roku 2026.

Klenotom v portfóliu a pravdepodobne najprémiovejším zámerom je Rezidencia na Bottovej, teda plánovaný polyfunkčný súbor, ktorý vznikne nad industriálnym objektom Design Factory v srdci bratislavského downtownu. V príťažlivej veži s architektúrou od popredného česko-slovenského ateliéru Chybík Krištof by malo byť 174 bytov, ktoré budú dodané pravdepodobne v roku 2027.

Súčasťou tohto developmentu bude aj vybudovanie novej centrály pre spoločnosť ZSE. Má ísť o uhlíkovo neutrálnu budovu na najvyššej technologickej úrovni. Immocap pripomína, že ide o dôležitú skúsenosť, ktorú chce zužitkovať aj v prípade rezidencií. Plánuje zároveň predbehnúť európsku legislatívu, ktorá očakáva, že sa od roku 2030 stanú uhlíkovo neutrálne budovy štandardom. 

Zatiaľ bližšie neprezentovaný je projekt The Mill II, ktorý vznikne v susedstve prvej časti smerom k Prievozskej. Rovnako je na tom Rezidencia Záhradnícka, čo bude pravdepodobne prestavba niekdajšieho sídla spoločnosti Henkel, ktorý by mal zakotviť v The Mill. Napokon, najväčší rezidenčný development bude projekt nového Istropolisu, ktorý bude vznikať v dvojici etáp. Architektúru spracúva holandské štúdio KCAP, nemecká kancelária Cityförster a slovenský partner Pantograph.

Vo výhľade má Immocap aj iné zámery, najmä v oblasti Mlynských Nív. Tieto sú však závislé od zmeny Územného plánu, preto ich nateraz developer nijakým spôsobom nešpecifikoval. Pokiaľ však mesto odsúhlasí príslušnú zmenu, stanú sa ich súčasťou nájomné byty, prípadne iná forma kontribúcie.

Projekt Kvarter má byť demonštráciou moderného prístupu k rozvoju bývania. Zdroj: Immocap

Zmena v podnikaní v ťažkých časoch

Immocap sa odhodlal pre vstup do rezidenčného segmentu v čase, keď je rozvoj nového bývania v Bratislave v kríze – minimálne oproti nedávnej minulosti. Viacerí developeri teraz spustenie projektov alebo ich predaja odsúvajú či pozastavujú, pričom vyčkávajú na oteplenie trhu. Komplikáciou sú najmä vysoké úrokové sadzby, ktoré predražujú hypotéky.

To ale neznamená, že sa nepredáva vôbec a s tým počíta aj Immocap. „Náš model fungovania je už dlhodobo postavený na poskytovaní komplexných služieb. Práve fakt, že u nás klienti nájdu príjemné, priateľské prostredie a všetko pod jednou strechou, vnímame ako rozhodujúci pre úspech na trhu,“ tvrdí Martin Marko. Navyše zdôrazňuje, že pripravované zámery sa vyznačujú nespochybniteľnou kvalitou a developer mimoriadnymi skúsenosťami. Dosiaľ dokončil každý jeden projekt.

S Markom súhlasí aj Šramko, ktorý konštatuje, že práve počas krízy treba stavať. Realizácia projektu je totiž mnohoročný proces, štandardne trvajúci dlhšie ako ekonomické krízy. V čase pokročilej výstavby prvých pripravovaných projektov, Kvarteru a Millhausu by už malo byť na trhu teplejšie. Immocap pripomína, že sleduje situáciu, na čo reaguje vysokou flexibilitou produktov a schopnosťou reagovať na aktuálny dopyt a požiadavky.

Dôležitým faktorom bude nepochybne aj orientácia na špecifický typ klienta. Developer zdôrazňuje, že nechce stavať žiadne „sídliská“ – ide mu o výnimočné projekty v lokalitách s komplexnou vybavenosťou, ktoré budú orientované na mestských ľudí, ktorí už nehľadajú prvé bývanie. Dá sa tak očakávať, že veľká časť zákazníkov bude mať k hypotékam pomerne dobrý prístup aj napriek zhoršeným podmienkam.

Developer zhŕňa, že chce ročne predávať 150-200 bytov popri rozvoji administratívnych komplexov. Skeptik by mohol povedať, že ide o optimistický odhad, Immocapu sa však darilo obsadiť kancelárske projekty v čase, keď sa viacerí investori z tohto segmentu sťahovali a otvorene sa hovorilo o veľkom úpadku administratívy. Nemuselo by tak ísť o natoľko prehnané čísla.

Ak sa to investorovi podarí, zaradí sa k významným hráčom na bratislavskom realitnom trhu. Pohľad na prvé projekty zatiaľ vyvoláva celkom pozitívne očakávania. Všetky prezentované schémy pôsobia výborne, a to po stránke urbanistickej aj architektonickej. Ostatným developerom tak pribúda kvalitná konkurencia, čo prináša nutnosť zvýšenia latky o čosi vyššie. Bratislava sa vďaka tomu môže stať opäť o čosi lepším mestom.

Článok vznikol v spolupráci so spoločnosťou Immocap. 

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.