Adrian Gubčo 03.01.2025 09:59

Nový mrakodrap v Bratislave? Penta Real Estate chce zmenu Územného plánu, navrhuje výraznú dominantu

Bratislava dnes má prvý dokončený mrakodrap a v pláne sú dva ďalšie. Teraz k nim výhľadovo pribúda tretí v súvislosti s plánmi developera Penta Real Estatate na výstavbu rozsiahleho polyfunkčného súboru v downtowne, v priestore medzi Chalupkovou, Mlynskými nivami a Košickou. Zámer, nazývaný aj Urban Oasis, by mal obsahovať výškovú dominantu, ktorá by mohla byť po uvažovanej zmene regulácie plnohodnotným mrakodrapom.

Zdroj: Penta Real Estate

Vízia Penta Real Estate súvisí s koncepciou Urban Oasis, masívneho projektu, navrhovaného z veľkej časti na pozemkoch, v minulosti patriacich spoločnosti HB Reavis. Developer sa ich zbavil potom, ako sa rozhodol do veľkej miery stiahnuť z bratislavského trhu a sústrediť sa na veľké zahraničné mestá. Predal pritom aj plochy, kde mal naplánovaný veľkorysý kancelársky (a neskôr aj rezidenčný) koncept Mlynské Nivy Košická.

Jeho súčasťou bola okrem viacerých bizniscentier a bytoviek aj výšková dominanta, ktorá mala vzniknúť priamo na rohu Mlynských nív a Košickej. Ide o výbornú polohu, keďže veža by bola obrátená jednak do významnej križovatky, ale by aj uzatvárala výraznú pohľadovú os v predĺžení Bottovej. Pôvodne mala mať 115 metrov, neskôr bola o niekoľko metrov znížená.

Penta Real Estate po prebratí pozemkov i projektu zorganizovala veľkú medzinárodnú urbanisticko-architektonickú súťaž, veža na tomto mieste sa však zachovala aj vo víťaznom koncepte. Architekti z kancelárie Stefano Boeri Architetti videli túto polohu taktiež ako ideálnu pre umiestnenie výrazného hmotového symbolu tohto projektu, ale aj danej časti bratislavského downtownu.

V čase súťaže už bola známa ambícia developera zmeniť reguláciu v území. Tá požadovala príliš veľký objem občianskej vybavenosti, teda kancelárií alebo obchodov, ktorých potreba je v lokalite saturovaná. V susedstve zámeru sa nachádza veľké množstvo kancelárskych priestorov, na protiľahlej strane Mlynských nív je zas jedno z najväčších nákupných centier v meste Nivy. Vlastné kancelárie tu začala budovať aj Penta Real Estate samotná.

Aktuálne je známa presná podoba zmien, ktoré developer navrhuje. Urbanistická štúdia zóny Chalupkova – Východ, vypracovaná kanceláriou JELA, reflektuje výsledky súťaže aj potreby investora. Rovnako nadväzuje na zvýšenú potrebu bývania, ktorá nie je dostatočne akcentovaná v rámci existujúcich územnoplánovacích podkladov, teda Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy, ale aj Územného plánu zóny Chalupkova.

V zmysle výsledkov súťaže tu štúdia navrhuje vytvorenie otvorenej blokovej zástavby, rešpektovanie hlavnej pešej osi Bottovej ulice aj vytvorenie výškovej dominanty na nároží Mlynských nív a Košickej. Ako hlavný priestorový prvok definuje vnútorné námestie, ktorého charakter „determinuje celú urbanistickú štruktúru“. Objekty by mali mať rozličné výšky, od 12 do 17 nadzemných podlaží, pričom doplnené o akcenty v uzlových priestoroch s 23 a 49 nadzemnými podlažiami.

49 nadzemných podlaží v preklade znamená výšku okolo 160 metrov, čím táto veža bude spĺňať požiadavku na mrakodrap. Tradične sa totiž za mrakodrap považuje budova, ktorá má 150 metrov a viac. V Bratislave je dnes len jediný mrakodrap, Eurovea Tower so 168 metrami. Podľa autorov urbanistickej štúdie „výšková dominanta akcentuje verejný uzlový priestor v novom centre mesta, pričom je súčasťou mestského bloku, čím v sebe spája odkazy minulosti s modernou svetovou architektúrou.“

Developer chce v lokalite zvýšiť podiel bývania. Zdroj: Penta Real Estate

Štúdia ďalej konkretizuje viaceré podstatné údaje o budúcej podobe celého projektu. Ako uvádzajú autori, základná funkcia je rezidenčná, doplnená o kancleárie a občiansku vybavenosť. Vybavenosť bude umiestnená v parteri (na prízemí), otvorenom najmä do Mlynských nív, Košickej a ťažiskových priestorov námestia. Okrem štandardných komerčných prevádzok tu majú byť aj materská škola, komunitné centrum pre deti a mládež, klub seniorov alebo lekárske ordinácie v jednotlivých bytovkách.

Územie je rozdelené na sedem objektov (kancelárske C2 a C2e a rezidenčné R1-R5), vo výstavbe je aktuálne jeden (kancelárska budova C2). Ako približuje štúdia, všetky budovy majú navrhnutý „zaujímavý architektonický výraz, využívajúci vo veľkej miere terasy a kreatívne riešenia strešnej krajiny. Takéto riešenie umožňuje do územia vniesť na vyšších podlažiach veľký podiel zelene a tým čiastočne eliminovať negatívne dopady zmeny klímy.“

Bližšie zadefinovaný je aj počet bytov pre jednotlivé budovy. Celkovo tu má vzniknúť 1.126 bytov, z toho 91 jednoizbových s priemernou metrážou 35 m², 502 dvojizbových (48 m²), 301 trojizbových (78 m²), 190 štvorizbových (108 m²) a 42 päťizbových (150 m²). Potenciálny mrakodrap by mal obsahovať 315 rezidencií, z toho 25 jednoizbových, 141 dvojizbových, 84 trojizbových, 53 štvorizbových a 12 päťizbových. Celkovo by tu mohlo žiť okolo 2.440 obyvateľov.

Daný rozsah vytvára veľké nároky na dopravnú infraštruktúru. Súčasťou obsluhy územia je už dávnejšie avizovaný plán na vytvorenie vjazdu do podzemných garáží prostredníctvom rampy priamo na Košickej po vzore podobného riešenia pri komplexe Nivy na Mlynských nivách. Celý projekt bude obsahovať približne 2.465 parkovacích miest, z toho 675 bude určených pre administratívne objekty, väčšina ostatných pre bývanie.

Dopravné riešenie ráta taktiež s výhľadovým umiestnením električkovej trate na Košickej ulici (na jej východnej strane) a vybudovaním novej vetvy, smerujúcej na Mlynské nivy východným smerom. V prípade cyklodopravy sa hovorí najmä o segregovanej trase popri Košickej v šírke 3,5 metra. O trasách po Chalupkovej či južnej strane Mlynských nív sa štúdia nezmieňuje.

Štúdia sa ďalej venuje zeleni, technickej infraštruktúre či záťažiam v území. Rovnako zhŕňa hlavné rozdiely medzi aktuálnym a plánovaným znením regulácie. Z nej vyplýva, že nejde o drastické zmeny – meniť sa má funkcia, v prípade hmotovo-priestorovej regulácie sa má zmeniť prakticky len výška dominanty z doterajších 115 na 160 metrov.

Na druhej strane ulice rastúce Downtown Yards spolu s novým mrakodrapom od Penta Real Estate dodajú Košickej veľkorysý ráz. Zdroj: JTRE

Developer v každom prípade prichádza s významnou zmenou, ktorá môže dramaticky ovplyvniť panorámu Bratislavy aj vnímanie tejto časti nového centra mesta. Mrakodrap v rámci Urban Oasis by bol veľkorysou dominantou, no zároveň celkom vhodnou, dobre dotvárajúcou jednu z najrušnejších križovatiek v meste. Zároveň tým ukazuje, že ÚPZ Chalupkova nie je nedotknuteľný dokument a teoreticky je otvorený zmenám.

Prirodzene, tieto neprídu hneď a automaticky. Investor má pred sebou ešte dlhý proces, ktorého súčasťou je schválenie urbanistickej štúdie a následne aj zmien a doplnkov územného plánu. Až potom bude možné zaktualizovať miestnu reguláciu. Celé to bude trvať niekoľko rokov, počas ktorých sa bude Penta Real Estate pravdepodobne sústrediť na tie etapy projektu, ktoré sú v súlade aj so súčasnou reguláciou.

Mrakodrap, ak sa schváli, tak bude možno zlatou čerešničkou na konci. Realitou sa stane pravdepodobne až v budúcom desaťročí. Ak ale vznikne, dotvorí pomerne veľkorysú os Košickej ulice, ktorej súčasťou bude hneď niekoľko mimoriadne vysokých budov.

Okrem Urban Oasis k ním patrí aj plánovaná dominanta Downtown Yards, teda veža ERA so 141 metrami, ako aj avizované mrakodrapy na mieste predtým plánovanej East Tower od JTRE. Tie by mali mať 184 a 260 metrov. Napokon je tu aj plánovaná veža na mieste Ryby, posledný bratislavský projekt HB Reavis, kde sa tiež hovorí o možnosti vzniku veľmi vysokej budovy.  

Naostatok, otvorenie regulácie by mohlo podnietiť iných developerov k úvahám o zmene podoby projektu. Čoraz otvorenejšie sa začína hovoriť o novej etape projektu Portum, ktorému by mohlo prospieť navýšenie minimálne jednej z dvoch plánovaných veží. Ak by sa tak stalo, Košická by mohla takmer pripomínať niečo, čo sa v USA označuje ako „mestský kaňon“ – ulicu, zo všetkých strán obklopenú mimoriadne vysokou zástavbou.

Penta Real Estate nepatrí k malým hráčom. Ide o jednu z firiem, ktorá má silu, schopnosti a zázemie vybudovať projekt daného rozsahu. Bratislava tak možno získa novú atraktívnu dominantu, ktorá posilní jej tvoriaci sa obraz mesta mrakodrapov.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.