Adrian Gubčo 05.06.2024 10:18

Mestský blok, zeleň a svetová architektúra. Penta Real Estate predstavila podobu zámeru na Chalupkovej

Bratislava spoznala podobu jedného z posledných zostávajúcich veľkých pozemkov vo svojom novom centre. Developer Penta Real Estate odhalil budúcnosť priestoru medzi Mlynskými nivami, Košickou a Chalupkovou. Na riešenie územia vypísala špičkovo zastúpenú medzinárodnú súťaž, v ktorej sa presadil slávny taliansky ateliér Stefano Boeri Architetti. Odhalená bola aj budúca centrála firmy.

Najvyššie ambície

Nie tak dávno sa zdalo, že budúcnosť plôch medzi Chalupkovou a Košickou má jasne nakreslenú budúcnosť. Dlhodobým vlastníkom veľkej časti pozemkov bol totiž developer HB Reavis, ktorý do tohto priestoru plánoval rozšíriť postupne budovanú zónu Nové Nivy. V rámci nej vybudoval už komplex Twin City a Twin City Tower, ktoré neskôr doplnil o komplex Nivy. Vyprázdnené plochy po dočasnej autobusovej stanice mali byť ďalšie.

Na začiatku roka 2023 však developer potvrdil už dlhšie kolujúce informácie o takmer úplnom stiahnutí sa z bratislavského trhu. Pozemky preto rozpredal. Parcely medzi Sky Parkom a Chalupkovou prevzalo Alto Real Estate (ktoré už predstavilo svoj projekt od holandského štúdia Mecannoo), zvyšok plôch Penta Real Estate. Po odtrhnutí sa Alta nemala v downtowne žiaden projekt, čo chcela napraviť.

Ambiciózny developer sa netajil tým, že má vysoké ambície. Čoskoro oznámil, že hodlá usporiadať významnú medzinárodnú súťaž. O jej úrovni svedčili mená troch tímov, prizvaných do druhého kola – BIG (Bjarke Ingels Group) + Pantograph, MVRDV a Jakub Cigler Architekti. Kompetícia prilákala množstvo záujemcov z celého sveta, odborná porota sa tak rozhodovala medzi 83 návrhmi.

Galéria

Do druhého kola postúpili kancelárie KCAP, Baumschlager Eberle Architekten + Studio Perspektiv a Stefano Boeri Architetti. Vízii developera najlepšie zodpovedal práve posledný menovaný ateliér, známy svojou prácou s integrovaním zelene do architektúry. Najslávnejším dielom je milánsky projekt Bosco Verticale alebo Vertikálny les, ktorý si vyslúžil celosvetovú pozornosť.

Investor totiž tvrdí, že nechce robiť len bývanie. „Namiesto bývania tvoríme domov,“ vysvetľuje Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate pre Slovensko. „Nerobíme kancelárie, ale miesto, kde sa rodia veľké nápady. A netvoríme verejný priestor, ale vytvárame miesta, kde sa ľudia stretávajú a trávia svoj čas.“ Popritom pripomína, že podľa oficiálnych štatistík trávia ľudia v dome a práci 90% svojho času.

Z tohto dôvodu developer uvádza, že chce transformácii lokality dodať tú najvyššiu kvalitu. Týka sa to jej dvoch rozhodujúcich častí – kancelárskeho komplexu, ktorý je už vo výstavbe a ktorého finálne architektonické riešenie spracovali Jakub Cigler Architekti, rovnako ako zvyšku územia od talianskych autorov.

Prvá etapa kancelárskej budovy Chalupkova Office je už vo výstavbe. Zdroj: Penta Real Estate

Najlepšie kancelárie v Bratislave?

Prípravné práce na výstavbe prvej kancelárskej budovy popri Mlynských nivách sa rozbehli už pred niekoľkými mesiacmi. Developer totiž s prebratím pozemkov po HB Reavis prevzal aj pôvodne pripravovaný projekt Mlynské Nivy Košická, ktorý bol čiastočne povolený. Po redizajne sa tak mohlo rozbehnúť čistenie pozemku, na ktoré nadviaže samotná výstavba.

Developer sa plánuje do tejto budovy presťahovať, rovnako ako celá finančná skupina Penta Investments. Keďže ide o kapitálovo o jednu z najsilnejších skupín na Slovensku, zodpovedať má tomu aj jej centrála – developer hovorí bez okolkov o najlepšej kancelárskej budove na Slovensku. Pôvodný návrh od britských architektov AHMM redizajnovala overená a skúsená kancelária Jakub Cigler Architekti, ktorá sa podieľala aj na vzniku aktuálneho sídla v Digital Parku.

Architekt Jakub Cigler si je vedomý, že sa nachádza v mimoriadne exponovanom území, čomu podriadil podobu objektu (objektov). „Jedná sa o superblok, ktorý nadväzuje na mesto. Aj napriek širokým komunikáciám v okolí je tu možnosť vytvoriť príjemné miesto,“ naznačuje. „Z ulice bude budova pôsobiť nenápadne, mám ale za to, že je potrebné pokračovať v mestskej štruktúre.“ Bizniscentrum tak bude nadväzovať v určitej miere na Twin City, ktoré pôsobí mestotvorne.

Projekt kancelárskej budovy je rozdelený na dve etapy. Prvá etapa prinesie 18-tisíc m² prenajímateľnej kancelárskej plochy a tisíc m² určených pre menšie obchodné prevádzky. Pri pohľade od Mlynských nív sa budú nachádzať v dvojpodlažnom parteri. Fasáda bude tvorená pravidelným rastrom, tvoreným tmavým kamenným obkladom na nižších podlažiach a hliníkovým na vyšších. Budove to dodá solídnosť a nadčasovosť.

Z pohľadu zamestnancov má byť významným prvkom „zelená rímsa“, teda, ustúpené podlažie na ôsmom podlaží, ktoré umožní vytvoriť terasy so zeleňou. Nad ňou budú ešte tri ďalšie podlažia. Medzi ďalšími benefitmi developer zmieňuje najvyššie požiadavky na udržateľnosť v súlade s certifikáciou LEED Platinum. Technológie použité v budove budú cieliť na dosiahnutie uhlíkovej neutrality budovy v prevádzke, v súlade s certifikáciou LEED Zero Carbon.

Kolaudácia je naplánovaná v prvej polovici roka 2026. Na základe zverejnených vizualizácií možno konštatovať, že vznikne skutočne reprezentatívne firemné sídlo, ktoré dobre dotvorí formujúcu sa mestskú triedu. Sám architekt ju označil za palác pre príjemnú prácu.

Druhá etapa vznikne na nároží Mlynských nív a Chalupkovej. Jej definitívna podoba ešte predstavená nebola, pravdepodobne sa ale nebude dramaticky líšiť. Do územia prinesie 14-tisíc m² prenajímateľnej kancelárskej plochy a tisíc m² určených pre menšie obchodné prevádzky. Začiatok výstavby druhej etapy bude závisieť od rýchlosti povoľovacích procesov, s predpokladaným začiatkom výstavby v priebehu roka 2026.

Veľký zelený vnútroblok bude pôsobiť ako "tajná záhrada" a atrakcia projektu. Zdroj: Penta Real Estate

Urbánna oáza na mieste veľkého brownfieldu

Skutočným vrcholom celej transformácie je však masívny projekt, dizajnovaný kanceláriou Sfeano Boeri Architetti. Pôjde o polyfunkčný development, tvorený bývaním, kanceláriami, retailom aj verejnými priestormi. Predpokladané objemy jednotlivých funkcií nie sú malé – očakáva sa tu vznik 1.300 bytov a 45-tisíc metrov štvorcových kancelárií (vrátane už realizovaného projektu).

Na danú požiadavku talianski architekti reagovali vytvorením mohutného mestského bloku, tvoreného viacerými objektami. Dané riešenie ocenila aj odborná porota, ktorá zdôraznila kontextuálny prístup pri navrhovaní urbanistickej štruktúry, vychádzajúcej z kompaktnej blokovej zástavby charakteristickej pre európske mestá. Ide tak o protiklad voči solitérnej zástavbe Sky Parku a iných projektov v downtowne.

To vyzdvihuje aj Nevolník. „Architekti pripravili riešenie, ktoré skutočne patrí do Bratislavy. Bolo tu veľa iných, bombastických návrhov, mali sme ale pocit, že tak dobre neprecítili mikrolokalitu. Tento návrh s blokovou štruktúrou sem patrí. Ak by som to mal prehnať, napriek modernej a na naše pomery netradičnej architektúre rešpektuje rakúsko-uhorské nastavenie,“ konštatuje. Nový vnútroblok, nazývaný central park, má nadviazať na iné zelené plochy v blízkosti.

Samotní architekti navnímali prostredie a chceli sem dodať nového suseda. „Hlavnou myšlienkou bolo do susedstva dodať niečo, čo tu chýba – verejnú záhradu, obklopenú systémom rezidenčných budov s rozličnými výškami a fasádami,“ hovorí pre YIM.BA Stefano Boeri. „Všetky rozličné prvky tohto komplexu sú ale poňaté ako jeden unikátny doplnok. Preto si myslím, že je tento projekt veľmi príbuzný s európskou tradíciou a urbánnou inovatívnosťou. Nie je to o dopĺňaní kúskov tu a tam, ale o dotvorení mesta v podobe nového, architektonicky bohatého a heterogénneho osídlenia.“

V duchu práce štúdia je zeleň mimoriadne dôležitým prvkom návrhu. V prípade parku bola vyberaná tak, aby bola prispôsobená lokálnym podmienkam (striedanie ročných období, orientácia, poveternostné podmienky a prúdenie vetra, údržba a pod.). Objaviť sa má aj na fasádach.

Architekti sa neobávajú, že by nebola dostatočne využívaná ani udržiavaná. „Veríme, že verejný priestor bude atraktívny svojou dimenziou. Mestská záhrada bude najatraktívnejšou časťou projektu,“ myslí si Boeri. „Ide o opak Sky Parku, kde sú budovy vnútri parku. U nás bude zeleň vnútri konceptu, kam budete prichádzať a tráviť tu čas,“ dodáva Pietro Chiodi, vedúci partner v štúdiu. Autori dokonca navrhli hlavné vstupy do bytoviek z vnútrobloku.

V prípade zelene na fasádach sú z iných projektov architekti zvyknutí na centralizovanú správu zelených prvkov. To isté chcú navrhnúť aj developerovi v tomto prípade. Zeleň totiž vnímajú ako spoločné vlastníctvo všetkých obyvateľov.

Architekti však priznali, že ich pri koncipovaní projektu ovplyvnili slovenské svetlotechnické normy. „Ich dosah bol veľmi zásadný. Namiesto čistých línií sme museli urezať z budov, aby sme umožnili lepší prístup slnečného svetla. Geometria budov je podriadená expozícii voči svetlu a redukcii tieňa. Sme ale presvedčení, že všetky byty budú dobre preslnené. Nemáme žiadnu B verziu,“ tvrdí Boeri.

Vo výsledku sú ale s projektom ako takým spokojní. Pietro Chiodi konštatuje, že vnútroblok bude chránený pred hlukom alebo vetrom, zeleň bude mať charakter „tajnej záhrady“, bude kompletne peším priestorom a vytvorí atraktívnu pohľadovú os v línii Bottovej ulice. Jej vyvrcholením bude výšková budova, ktorá má mať podľa Územného plánu zóny Chalupkova 115 metrov. Nemusí však ísť o definitívne číslo.

Zdroj: Penta Real Estate

Pred dokončením môžu prísť úpravy

Developer avizuje, že prvú rezidenčnú etapu chce rozostavať už v roku 2026. Celkovo je realizácia rozdelená na štyri etapy a prebiehať by mala desať rokov. Do veľkej miery to ale bude súvisieť s povoľovacími procesmi a zmenami Územného plánu.

Potvrdzuje to aj J. Nevolník. „Okrem kancelárskej budovy bude zvyšok územia povoľovaný kompletne nanovo,“ približuje. „Zmena plánu bude potrebná v prospech zvýšenia podielu bývania na 70%. Prvé etapy však bude možné stavať aj bez toho.“ Developer oznámil plány na úpravu regulácie už pred časom. Predbežne nevylučuje ani navýšenie výškovej dominanty, pričom padlo aj číslo 150 metrov a viac.

Otázkou ostáva ešte rozvoj plôch, ktoré nepatria developerovi. Ide o plochy spoločnosti Messer, objekt mäsiarstva Orbán či nárožia Chalupkovej či Košickej, ktoré vlastní investor Apollo Residence, podnikateľ Michael Dragašič. „Na pozemky Messer a Orbán máme dohodnuté opčné zmluvy, takže pozemky môžeme odkúpiť alebo zameniť. S pánom Dragašičom sme v aktívnom rokovaní,“ dodáva výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko.

Developer tieto plochy v súťaži každopádne preriešil. Navrhuje tu výstavbu, ktorá prinesie kompletné nahradenie existujúcich štruktúr.

Bratislava v každom prípade dostane obrovský a príťažlivý projekt, ktorý potvrdzuje vysokú úroveň štúdia. Daná koncepcia dobre nadväzuje na niektoré pripravované aj realizované zámery vrátane Zwirnu či Downtown Yards. Košická sa vďaka všetkým týmto projektom premení na veľkorysý bulvár, kým nové centrum mesta sa rozšíri atraktívny blok. Tradičným nedostatkom je predpokladaná absencia verejných funkcií, to je však už sotva problém súkromného investora.

V polovici budúcej dekády, teda v čase predpokladaného dokončenia projektu, bude bratislavský downtown už pravdepodobne takmer úplne dobudovaný. Slovenská metropola získa pomerne rozsiahlu štvrť, ktorá bude v stredoeurópskom kontexte unikátna. Najnovší projekt od Penta Real Estate bude jej dôstojnou súčasťou a možno aj fantastickou bodkou za transformáciou tohto územia.

Sledujte YIM.BA na Instagrame.

Sledujte YIM.BA na YouTube.